外资为什么对中国地产垂涎三尺?

  编者按:境外资本投入中国楼市,其正向作用是拉动了GDP,但是其弊端增加了境外资本对中国地产的控制力度和楼市的不确定性,  由于不动产具有比较强的增值和保值功能,加上中国政府对房产税的态度一直暧昧,和中国地产资源的世界性优质使远期利润可观,房产保有税迟迟不予出台或者税收力度很小(也许这恰恰是中国吸引外资的最大动力之所在),如何在取得中国好的GDP和房产民怨降低之间走钢丝和平衡,让境内外投资者仍然能不减低对中国房地产的投资热情(因为任何投资都必须落脚,落脚就要有地块和房产,生产土地、生产工具含资源配置工具、生产者是发展生产力的最重要的三要素),如何对房地产调控仍然是摆在政府面前的一道超级难题。但是有一点,解决大众住房问题不能使GDP陡降,这是一条铁的真理。正是基于这一真理,外资义无反顾的投向了中国地产。怎么引导,是拦截还是疏导?这是最基本的定式选择。

  近期,在欧美楼市前景惨淡的预期下,我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。业内人士及专家指出,现阶段,房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻,我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节,须谨防其干扰调控成效。

  9月上旬,在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的部分业内人士透露,近期,国际资本大举进入亚洲房地产市场,在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显;二是大宗交易较频繁。

  据商务部统计数据显示,从今年6月起,我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正,且增长迅速。仅9月份,全国完成备案的外商投资房地产企业中,增资的达43家,新设立的有31家,这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。

  戴德梁行中国行政总裁张国正透露,外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头,比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商,以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。

  房企海外融资百余亿美元:

  业内人士分析,外资近期频繁活动,除了预期人民币升值和看好中国房地产投资前景以外,国内开发商大规模海外融资,导致外资“曲线”涌入。

  据不完全统计,今年前8个月,金地集团(600383,股吧)、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划,融资规模达100多亿美元。

  国内房企海外融资存风险

  中国房地产指数研究院最新报告指出,国内房企获取贷款难度加大,再融资全面收紧,只能加速构建多元化融资渠道,发行海外债券等成为融资选择。

  麦格里银行集团中国区一位分析人士认为,中国房企海外融资是用高额利息换取,这吞噬了企业的利润,潜藏债务风险不容忽视。

  表现

  1 外资房企增加直接投资

  新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业,确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者,丰树产业2005年涉足内地房地产投资,目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。

  此前不久,美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议,合作开发大连一豪华酒店及高档公寓项目。此消息被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。

  2 外资大鳄频繁接手房产大宗交易

  “近期,外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露,今年7月,摩根士丹利将位于上海陆家嘴(600663,股吧)附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通,成交价折合人民币约12亿元;与此同时,雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。

  3 国内房企蜂拥海外融资

  今年来,国内房企海外融资几成蜂拥之势。

  4月,金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元;6月,恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资,主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构;8月,碧桂园发布公告,将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日,国内大型开发商方兴地产发布公告,公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券,发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。

  观点

  “用税收等手段调控外资投机”

  专家认为只有加强监管外资才能巩固调控成果

  浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者,外资活跃态势,推高部分城市房价的作用恐将显化,这不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度,才能巩固房地产调控成果。

  景乃权认为,首先要梳理外资投资房地产政策。此前商务部发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》,便利外资涌入各地房地产领域,当前亟待健全地方吸引外资入房地产的规定。其次,针对外资大量进入商业地产,采用税收、信贷等手段调控外资投机。同时,房地产政策的制定,要考虑人民币汇率改革进程。

  最后景乃权建议,针对目前外资流入房地产底数不清等问题,要尽快建立健全信息系统和预警预报体系,及时掌握态势,预防外资炒作。

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价值中国网资深媒体评论员,建立社会主义慈善货币体系扭转资本主义盲目生产导致的产能过剩去库存方略探索第一人,(新资本论》概念提出和研究第一人,数字商战跨界营销研究者,消费资本论与庞氏骗局区分正名落地研究第一人,20…
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