探讨房地产价格规律理论寻求无危机经济发展机制

探讨房地产价格规律理论寻求无危机经济发展机制

金小明   （温州 浙江东方职业技术学院325011）

摘  要：创新房价理论开发房价功能的直接目标是稳定房价缩小“三大”差距，主要目标是通过解决分配不公问题，避免经济危机，以在改善民生建设和谐社会中推动GDP增长。置业投资系数CIP=（0，4］即房价收入比，乃购买力价格理论基础，由之证明房产均价（Hp）等于人平月工资(Wa)三倍的经验值是正确的，从而可将Hp分解成三个Hp/3的组成结构。其中Hp/3用于补偿三农和农民土地出让以缩小工农城乡差距，另Hp/3用于充实社保以缩小贫富差距，剩下的Hp/3作为房屋造价和开发商利润。随着科技生产力发展，土地产出率会不断提高，GDP、Hp都应增长。基于地球村由人类共有和科技生产力由人类创造，GDP增长劳动收入也应增长，收入的增长会促使房价进一步上涨。GDP、Wa、Hp三者同步增长关系，使得在（0，4］内的适度高房价有利于提高劳动者工资缩小三大差距，进而将改善民生、克服经济危机、推动GDP增长合并解决。

关键词：房价；理论与功能；创新；CIP=（0，4］；Hp/3；“三大”差距；无危机机制；GDP、Wa、Hp

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To Research Laws and Theories of Real Estate Prices and To Explore Crisis-Free Economic Development Mechanism

Jin-Xiaoming

（Zhejiang Dongfang Vocational and Technical College Wenzhou City Zhejiang Province PRC Postal Codes 325011）

Abstract: The direct goal of innovating housing price (Hp)theory and developing Hp function is stabilizing the price and reducing the "three" gap,and its main objective is to solve the problem of unfair distribution and to avoid economic crisis, to promote GDP growth in improving the livelihood of the people and building a harmonious society. The Coefficient of Investment and Purchase（CIP）= (0,4] viz. coefficient of Hp-to-Income, is also theory basis on purchasing power price.that is, Somewhere an average housing prices (Hp) equivalent to CIP is multiplied by an average wages of a month(Wa) for all the social local inhabitant.Therefore, Hp can be crude assessment nearly three times per capita monthly income, then Hp can be broken down into three Hp/3 of its composition, Hp/3 applies to allowance"three agricultures "and land sells compensation to reduce workers and peasants gap between urban and rural,another Hp/3 applies to enrich the social insurance in order to narrow the gap between the rich and poor,the Hp/3 remaining is cost of building and the real estate developer's profit. Along with the productivity development and land-output ratio increase, GDP, Hp should be growth.Based on the human living together in the global village and scientific-technological productive created by the human , GDP growing should be shared by all mankind, income growth will lead to further increases in Hp.The relationships between GDP, Wa and Hp simultaneous growth make moderately high Hp within (0,4] be beneficial to raising workers wages and narrowing the income gap,promoting the GDP/Wage steady growth in improving people's livelihood and overcoming an economic crisis thereby.

Key words: House price(Hp),Theory and function, Innovation，CIP=（0，4］,Hp/3,The three gaps, Crisis-free mechanism , GDP、Wa、Hp

1 房价理论与功能的研发综述

以往的房地产价格（简称房价）研究围绕供需、资本、土地价格、政策制度、人口因素、信贷信用、城市地域、泡沫空置等因素进行，属调查社会表象的常规研究，虽有一定道理但没有超出成本造价和价值说，没有考虑土地特殊性与科技生产力效应，忽视了人类基于土地形成的共同体关系，更没搞清房价与工资、GDP的内在联系和与普通物价的本质区别，对房价合理与否的评说是盲目的。

纵观全球对房价的研究状况，也不过是基于价值规律由市场确定房价的经典理论的翻版或延伸^[1]。譬如梁达（2009）认为，高房价阻碍了居民消费；还影响了城市化进程。这个观点不对,因为房价高低是相对收入而言的。房价与GDP/工资应呈同步增长，房价一旦被炒高，应先稳住，然后将工资和其它物价调上来。这样看,高房价还能带动消费和经济繁荣。购房安居本身就是关乎建设小康社会的大消费，而城市化进程以住房建设为龙头、路桥建设为纽带，适度高房价还能推动造城运动火热。

房价收入比是个全球通用指标，然其合理范围没有明确界定。世界银行1998年统计显示，96个地区中最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4。在发达国家，房价收入比超过6就视为泡沫区（杨红旭，2009）。房价收入比或称置业投资系数CIP=（0，4］表明，中国的房价收入（实际是工资）比大于零不大于4，一些房贷政策松的国家有可能超出6，但杨红旭等未给出房价收入比合理与否的判断依据。石宏利用协整等理论作实证分析，得出房价上涨乃导致市民收入差距扩大的原因，收入差距扩大不是房价上涨的原因。这个分析有误，因房价与“三大”差距的相互作用有三：土地产出率不均衡和价值差异致房价不同、贫富悬殊促成高房价、高房价可缩小收入差距推动GDP增长。它们相互支持助长的同时，也可发挥房价功能抑制收入差距过大。

阿瑟·刘易斯(1954)提出“二元经济结构”，冈纳·那缪达尔(1957)则发展了二元空间结构。如果基于自动化优先适用于工商业、城乡土地产出率不同和倾向专利品牌的垄断性定价体系，分析工农和区域差距的形成就会得到“三大”差距产生的真谛。库茨涅茨(1955)提出收入分配差距“倒U假说”。这个观点没有考虑到政治与经济结合下的剥削、洗钱等情况和虚拟经济的种种效应。本文将“三大”差距形成归结于自然（房价）、政治经济结合、生产要素作用测不准三方面。

新古典理论认为，收入差距将随着各国或地区经济增长逐渐消失（Harro，R.J.，1998）。Harro，R.J.的观点有道理，因房价反映了土地产出率、经济发展和科技水平的高低，只要发挥房价功能就可缩小收入差距，同时可解决房价问题与不公平分配问题。经济增长，经济改革，发挥市场、政府调节作用和第三种力量等可缩小收入差距（陈云，2009）。这些缩小收入差距途径不构成有机体系。本文从分析房价与“三大”差距的关系切入，创新房价理论开发宏调功能以缩小居民收入差距。
    一直以来，经济理论将房价看作普通物价，致使人们看不懂中国现行房价，从而老百姓埋怨房价高，政府摸索着（定性）调控房价，研究者理论观点莫衷一是。这样，房价（土地特性）在调整城乡差距、平衡工农利益的自然地位和调控作用就不能得到开发应用，从调节房价入手调控GDP也不能得到人们的肯定。而创新后的房价理论俱备的功能是，基于CIP调控房价，应用房价结构公式（Hp=3×Hp/3≈3×Wa）抑制“三大”差距，进而在改善民生建设和谐社会中保持GDP增长。当修正凯氏理论、提高产消信息、市场信息的测量水平后，经济危机就不会周期性发生。

2 经济问题的焦点与处理思路

上述围绕房价概念、房价收入比、三大差距等的综合分析，可得房价理论的问题：何谓房地产价格？中国近年房价是高还是低？房价在国民经济中居何地位？焦点问题是：居民收入（工资）差距过大，乃至“三农”问题、“三大”差距、GDP等同房价间存在何种关系？通过创新房价理论，开发房价功能可否遏制经济危机、改善民生、建设和谐社会？等等。

出于有效抑制“三大”差距，全面解决凯恩期后经济危机问题，有必要重新审视房价的本质，进而创新房价理论，开发房价功能。

“三大”差距中主要是基于土地特性倾向城镇的专利品牌垄断定价体系引发的工农两大群体利益不平衡，其次是物流流域形成的城乡与区域差距，第三是基于人性之恶的分配不公和按劳分配计量技术落后造成的贫富差距。本文的主要目标是从平衡城乡工农群体利益推导出置业投资系数CIP=（0，4］，一则由CIP推导出房价调控公式，二则由CIP=（0，4］证明世界流行的房屋均价等于月平工资三倍的正确性。这样，我们就得界定房地产价格的两种定义：一是某地房地产均价等于该地区全社会月平工资乘以CIP；二是Hp由三个Hp／3组成，第一个Hp／3为开发商造价与利润，第二个Hp／3用于地价和补贴“三农”，第三个Hp／3用于充实社保以缩小贫富差距。郎咸平说：美国搞房地产税的本意是要抬高楼价。政府明确规定征收的房地产税56%要用于当地教育，40%多用于当地治安、绿化、卫生等，只有不到2%的钱用于政府监管的行政开支。中国很多人根本就没搞清楚房地产税在美国起什么作用。郎教授的话证明：美国的房地产税政策实际是不自觉地遵守了Hp由三个Hp／3组成进而发挥了房价功能。

2010年4月的房价调控政策出台不久，建材行业产能过剩更加严重，由之牵连到全行业衰退，引发GDP下滑；同时银行放贷业萎缩，金融系统的安全、赢利均受到影响。难怪官方说,现在经济调控进退两难。因为继续调控房价则GDP下滑；停止调控房价,又担心过大的泡沫会使经济崩溃。这个问题是，人类没有认清房价的特性，将房价看作普通物价。如果换个角度思维,维护房价稳定在CIP=（0，4］范围内,即房价收入比最大不超过4，简单地认定房价是工资和其它物价的三倍，再从房价收益中提出三分之二去调整收入分配格局、缩小三大差距,进而克服经济危机。这样，就将抑制房价过快上涨转变为调整收入分配,直接以房价带动工资/收入上升, 房价不下跌而其它物价跟上……谁还能想出这种让全国人民皆大欢喜的事呢?

3房价收入比CIP与房价调控公式

房价概念由两种关联定义界定，一是由来源于平衡城乡工农两大群体利益的CIP=（0，4」定义，二是由Hp等于三个Hp／3组成以发挥缩小“三大”差距的功能定义。这两种定义可赋予房价缩小“三大”差距的功能。其中城乡工农差距是社会矛盾经济问题的主体问题，涉及占绝对多数人口的“三农”问题。故研究工农两大群体利益关系，推导置投系数和房价调控公式是本文的基础。

3．1 CIP=（0，4」的证明

CIP机理是购买力价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。所以说，房价理论超出了价值理论又遵循价值理论。

CIP和Hp的公式推导见“试建立房价调控公式---置投系数CIP=（0，4］的发现”（价值工程,2007（8））。CIP=24 y÷A÷ζ，Hp=CIP×Wa，式中y－工作年限，A－房屋交易面积，ζ－房贷首付成数，Wa－人均月工资。由Hp=CIP×Wa得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：A×Hp= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）

2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元）

设人生平均工作年限不少于30年，则参加工作较早者前5年的积累支付房款首期，而多数人由家族亲友支援垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元），联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ，所以  CIP=60÷27=20÷9=2.222……

考虑到男女分工差异，不妨设妻收入为夫的0.8倍，则夫妻就业的置投系数为

CIP =20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。

生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为0。

综上得，CIP=（0，4]，但不同国度不同的政策环境，CIP上限略有不同。

3．2房价速算公式

显然3在CIP=（0，4]内，根据房地产均价等于人平月收入三倍的流说法，不妨取CIP=3，则Hp = CIP×Wa ≈3×Wa。

3．3房价的精算公式

房价调控精算公式为Hp=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ，式中R为恩格尔系数。                          

设商业银行贷款月利率r，房屋租金H r，则每平方米房屋月租H r = Hp×r                                             

    CIP和人均月收入是理论测算房价的两个因素，房租水平则是反映房地产供求状况的市价因素。

4 房地产价格规律理论

    弄清了房价概念后，下面简述房价规律理论的体系。

4.1房价与工资三倍关系的意义

由CIP=（0，4］和Hp =CIP×Wa二式可知，Hp=Hp/3＋Hp/3＋Hp/3=3×Hp/3 ≈3×Wa是正确的。个人收入除了工资外，还有资本资产收益，特别是享有社会提供的福利即基础生存部分。遵照房价与工资的三倍关系，基础生存部分可由房价功能反馈Hp/3而来，因而在（0，4］区间内的适度高房价可提高国民最低收入水平，保障基本消费，推动GDP高增长。GDP增长又为工资水平的提高奠定了物质基础，高房价才有能力以土地收益的三分之二补偿农村农业农民和补充社保经费，进而缩小收入差距过大。

基于人类科技进步带来的GDP高增长应由全民共享，房价与工资三倍关系的意义就在于于考量如何消除城乡差距、平衡工农两大群体利益。第一，城镇土地高产出率和工业品高定价产生的利润，应通过农副产品物价上调或者财政对乡村农民补贴发生转移；第二，城市化进程使得土地上的建筑物价格上涨后的利润经二次分配后应流入社会保险和农村农民腰包，即将房价三分之一用于征地补偿，即地价，又三分之一用于充实社保体系，缩小贫富差距，剩下三分之一就是房屋造价（不包括地价）和开发商利润；第三，国家项目征地本身是公共基础消费，只须支付征地补偿。

4．2房价规律体系

规律一，房价总是伴随科技发展社会进化不断抬高的。社会进化有三大标志：科技进步、生产力发展；土地升值物价升高；集能力与欲望于一身的币符抽象物---阴流子（见“论阴流子经济学”一文，远东中文经贸评论（新加坡），2006）的放量、GDP的增长和民生的改善。即是说，社会发展过程是科技发展、币符充胀、不可再生资源（如土地）和劳动力的升值过程。换言之，科技生产力、土地产出率、劳动力价格、人类进化同步发展是不可逆转的。

规律二，房价、GDP、工资成正比关系。住与房地产相关，行与汽车生产、路桥建设相关，反映在城际间构筑物流网络。在交通网格中布局安居花园，点缀广场、场馆、景点、工业区、经贸区、文娱区、教育科研区……形成造城运动之势。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。也就是说，房地产不仅是GDP的重要成分，更是牵动造城运动创造GDP的绝对力量。这就证明房价与GDP成正比。

GDP是人类创造的科技生产力运行结果，应当由人类共享。而劳动实践是创造性释放科技经济效应的基本途径，故劳动工资应随GDP增长而不断提高。

CIP虽是房价收入比系数，反映着房屋均价与人平月收入成正比。考虑到房屋不是家庭或个人的全部投资，因而房屋均价与人平月工资成正比更接近真实，即Hp=Wa×CIP。

规律三，房价随GDP增长而呈山体式布局。土地产出率高低是科技生产力发展应用程度不同的反映，经济发达地区单位土地产出率高表现为GDP高，GDP高则居民平均收入就高。土地产出率高、居民收入高驱动房价高涨的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心山脚在近邻郊区。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的山体由房价的“平原、洼地”---乡村连接起来，从而在全国形成了与地球表面神似的房市“江山”。

祖国山河为全民共有，现由政府代管和擅长增值保值者代理，因而土地收益的三分之二应配给全民作基础消费，即赋予房价缩小“三大”差距的宏调功能，如配股（票）配（保）险予民众增强社保体系等。

规律四，物价齐步走律。据房价与GDP或工资同步增长关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定，然后强制劳动力价格（工资）先行上涨，并设法让其它物价跟上。这样能确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作。接着进行细调，即按照房价的两种定义使房价、工资比服从CIP=（0，4］限制，在提高劳动工资缩小“三大”差距的基础上治理整个物价结构。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到金融体系安全，GDP稳定增长，国民经济整体协调发展，遵循了社会经济随科技进步而进化的规律。

4.3从CIP入手建设无危机经济发展机制

见图1，沿着城镇居民以岗位为生和乡村农民以土地为生的两条线索，揭示了科技生产力同倾向专利品牌垄断定价体系相结合乃城乡差距、工农差距形成的基本原因。科技生产力的发达使得城镇土地产出率高，倾向专利品牌垄断的定价体系使得包括城市房屋在内的科技产品价格高，从而城市资金流量大，城镇居民收入相对较高。由于以剥削为核心的分配不公、虚拟经济、炒作经济的效应，由于集团垄断剩余价值经济的存在，贫富差距不可避免。

为抑制剥削，缩小贫富差距，我们基于人类科技创新来源于全人类的努力，由科技生产力发展产生的GDP增长应由全民共享的公平思想，从平衡城乡工农两大群体利益关系出发，推导出置投系数CIP进而创建公式，在图1中的城乡工农差距的鸿沟线上设置了“Hp=Wa×CIP”公式。这意味着发挥房价三个Hp/3的组成结构功能，即从CIP入手消除“三大”差距，使Hp、Wa、GDP成正比，以平衡图1中的“工资/GDP”与“土地收益/征地补偿”关系。

见图1中下部，通过CIP，Hp将城乡工农两条不平衡的鸿沟边线联结起来。CIP=（0，4］破解了收入与房价3倍关系之谜，可将HP分割成三份，从而赋予房价缩小工农差距、贫富差距的功能，即循CIP→Hp→GDP→消除经济危机的顺序运行。当修正凯恩斯理论、降低经济变量和市场信息测不准程度，就可消除经济危机周期性发生^[2]。

总之，图1揭示了城乡二元经济结构特点，设计出从CIP入手赋予HP克服“三大”差距的功能，最终结合发展经济变量测量技术、提高市场信息对称度和修正凯氏理论来创建中国特色经济理论，实现在稳定房价基础上，开启在改善民生建设和谐社会的过程中实现GDP自然而然地增长的无危机机制。

5．房地产价格的功能体系

    根据房价公式和房价规律理论，我们从CIP入手得到无危机经济发展机制图。下面进一步介绍房价功能体系。

5.1房价合理与否的判定方法

改革开放以来,我国GDP以二位数连年增长,虽然劳动工资增长滞后,但资本收益、权力出租收益过大，即平均国民收入增长并不落后于GDP增长。因而说，由CIP建立的房价调控公式揭示了2007年前的房价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，但2007年后超万元房价由垄断炒作形成。各地房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。Hp=CIP×Wa正是快速判定房价趋势的原理公式。

5.2房价的主要功能和基本功能

由Hp=3×Hp/3知，房价等于造价与开发商利润，加充实社保的税费，再加补贴“三农”补偿土地出让的费用。因此，依据CIP=（0，4］使用Hp=3×Hp /3可赋予房价缩小“三大”差距的功能。事实上，CIP依据平衡工农城乡两大群体利益推出，通过宏调使一个Hp/3补贴“三农”补偿土地转让，另一个Hp/3充实社保缩小贫富差距。可见，消除工农城乡差距是房价的主要功能，缩小“三大”差距是房价的基本功能。

5.3遵循房价、GDP/工资同步增长关系以稳定房价让更多人买房

科技生产率提高了，GDP自然应增长，作为国民收入分配主要方式的工资也应增长。人民收入高了，社会购买力自然提高，作为衣食住行用的消费龙头：房价无疑要增长。

现今中国不是房价太高，而是工资相对GDP太低，货币贬值太快。遵循房价、GDP、工资的正比关系，使三者同步增长，就必然要求政府根据科技生产力水平保持GDP增长率，提高劳动工资的同时降低资本收益，基于CIP区间抑制房价炒作控制房市“山顶”高度。结合发挥房价功能，可实现开发商薄利多销而房价稳定让更多人买房的局面。

5．4房价的基本功能会启动工资自提升机制

当工资低而房价高时，发挥房价宏调功能，即补贴“三农”改善农民生活，农民就会安心家乡谋划农业发展；当充实社保缩小贫富差距，劳动者就会以歇工修养行动要求增加工资。这时城镇企业就会出现招工难，于是用人单位就会被迫提高工资和福利吸引劳动者，接着减少开支降低成本，通过产业升级，最终走上科学管理的道路。这有助快速结束依靠廉价劳动力发展经济的落后时代。

5．5遵循物价齐步走律在稳定房价中调整物价结构

根据物价齐步走规律，随着科技生产力发展，在币符含金量不变情况下，只允许房价上涨和稳定，不允许大幅回落。因为人类社会进化发展过程就是人类能力欲望放大过程，表现为科技生产力发展，土地产出率不断提高，从而允许适度高房价提高本国资源价值。定义人的能力欲望为币符抽象物（阴流子），当币符（如人民币）适当膨胀，就能够释放人民身上的更多能力欲望。

当然，中国的高房价要接受CIP=（0，4］的限制。房价一旦大于工资的4倍，即超出了（0，4］区间，也不要急于降低房价，而要先稳定房价窄幅波动一段时间，在调整物价结构中让物价整体水平跟上。这样既遵循了社会发展伴随着人类能力欲望放大、货币适度贬值、物价水平适度提高、科技生产力发展和土地产出率同步提高的规律，更能维持GDP随着科技生产力发展的正常增长，保护金融系统安全。

5．6 从CIP调节房价入手调控宏观经济

基于平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人利益关系创建了房价调控公式Hp = CIP×Wa，式中CIP=（0，4]表明，房价可在（0，4]区间内调控。衣食住行中“安居”关系到民生大计和围绕住行展开经济建设的造城运动，不可完全市场化，要求政府从HP = 3×Hp/3入手调控整个宏观经济^[3]。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。作为龙头，房价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，因而宏调一定意义上是调控房地产均价。

5．7房价的三个Hp/3结构具有平抑“三大”差距消除经济危机的功能

在调整社会公平、质量效益和GDP三者关系中，基于CIP调控城镇居民与乡村农民间利益关系原理，以土地为切入点，将Hp分解成三个Hp/3解决公平问题，即平衡城乡工农利益、抑制贫富差距实现社会主体公平。贫富差距控制住了，经济危机的主要原因就被抑制了。特别是，当社会公平和质量效益处理好了，GDP会自然而然地发展。为使工资、房价与GDP同步增长，在衣食住行用中抓住经济建设和人民生活中的关键：安居。根据房价功能，这就将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理，以建立预防和消除经济危机的系统工程。

6．全面治理社会矛盾经济问题的方法体系

 无危机经济发展机制图应用创新的房价规律理论和所开发的房价功能，提出从CIP切入、发挥三个Hp/3结构功能去缩小“三大”差距，进而在遏制经济危机保持GDP增长中改善民生、建设和谐社会，并以社会公平、质量效益、经济发展三者间平衡为标志的构思。下面沿着这个构思，分析三大差距形成、房价与三大差距三个相互作用，以及经济危机的三个根源，提出全方位治理理论。

6.1平衡社会公平、质量效益、经济发展三者关系

社会矛盾经济问题集中反映在社会公平、质量效益、经济发展（GDP）三者间平衡关系上。社会公平、质量效益处理好了，GDP会自然而然地发展。因为社会不公平的焦点在居民收入差距过大，收入差距过大必然导致以“三大”差距为内容的贫富悬殊，贫富悬殊是经济危机的主要原因，经济危机发生了就没有社会效益人民生活品质可言，GDP就会衰退。如前所述，Hp与GDP/ Wa成正比，因而平衡公平、质效和GDP三者间关系就是发挥房价功能消除社会不公平，在遏制经济危机中保持GDP增长。

事实上，宏观经济的调控目标为：调整公平、质效、GDP间的比例关系，在高且超前消费的基础上使产、消平稳运行。公平、质效、GDP三者关系中，公平最为重要，因不公平不仅仅是人权平等问题，还会因贫富悬殊使社会购买力不均匀，导致过度积累和消费不足同时恶化，从而产大于消，产品滞销则企业资金链断裂。这是经济危机的兆头，因而政府始终要重点处理公平问题。当公平、质效与GDP三者间得到平衡，自然就没有周期性经济危机，以致能够多（GDP数值大）快（增长率高）好（质效环保）省（节源降耗）地建设和谐社会。明确以公平作本质调控对象无疑是一大进步，围绕公平进行调控即使有问题也是周期更长更易治理的另类经济问题，不会发生经济危机的后果。质效是个技术问题，在公平的基础上容易处理好。

6．2“三大”差距成因

“三大”差距根源于城乡壁垒和体制障碍，主要反映在倾向于专利品牌的定价体系。在此基础上，随着工业生产力高于农业，进而表现为城市土地产出率高于乡村和边远地区的产出率时，“三大”差距会不断拉大。

城乡差距、区域差距、贫富差距旧称“三大”差距。“三大”差距的成因有三，一是自然原因，也可说是房价原因；二是政治经济结合原因，主要是分配不公；三是生产要素作用测不准原因。房价原因是指贫富悬殊引发购买力不均促使房价过快增长。过快增长的房价又使购买力高的人群不动产财富币值快速增加，表现为贫富差距正反馈式拉大。政治经济结合原因是指生产力与上层建筑的关系使得分配不公、虚拟经济作用脱离正轨，基本表现为对国民收入的按劳分配远低于按资（本）分配，尤其是洗钱、“三力”剥削的存在加速了贫富差距的拉大^[4]。生产要素作用测不准原因是指我们现有科技手段不能准确定量分析参与生产过程的各要素成份与作用大小，从而做不到按劳分配，也做不到精确按生产要素分配。

由于衣食住行用中，安居是继衣食温饱后小康经济发展中的重头戏，从而“三大”差距问题集中反映到不动产：房地产价格上。因而，开发房价功能必然要研究“三大”差距问题。当前，克服“三大”差距的三个成因主要是法治剥削、抑制房价炒作、提高劳动工资、降低资本收益，以在（0，4]内的适度高房价收入去均衡贫富差距。

6．3 房价与“三大”差距的相互作用

房价与三大差距的相互作用有三：一是土地地理特性结合科技生产力形成的土地产出率状况，使得“三大”差距依照房价的山体式布局自然生成。二是贫富悬殊引发购买力不均形成对房价过快增长的硬支持。三是据CIP= （0，4］，可确认房地产均价为人平月收入的三倍，进而可将高房价分成三个Hp/3。这就赋予了房价缩小“三大”差距的功能。

6．4经济危机三大根源及其消除

不公平分配不公平交易、凯氏经济理论误导、市场经济信息测不准是导致经济危机的三大根源。不公平集中体现在“三大”差距上，“三大”差距控制住了，经济危机只能是大体消除。所以，要彻底消除经济危机就必须在创新房价理论开发房价功能的同时修正凯氏理论，确定人文社科的量化物质粒子，提高经济变量测量技术。

不公平或布坎南提出的政府失败（童年成，2001）是经济危机的第一个成因，上面提出通过开发房价功能克服。产、消关系本身很简单，但进入政治经济时代，其间渗透着权力者参与掌控的交换与分配、配置环节，从而由人之恶性衍生了种种不公平。其中的经贸交易不公平和国民收入分配不公平使得产、消关系极其复杂且经常处于不平衡状态中。当未来引入落实Hp功能的TMS（The Net of Total Social Management System）装置^[5]，交换和分配、配置功能就可由TMS网系代替人来执行，产、消关系就不会成为经济基本问题。

由于边际消费倾向和谨慎动机、投机动机的作用，凯恩斯有关国民收入用于投资和消费（童年成，2001）的理论会使投资越来越多而消费越来越少，人为降低生产服务消费率，导致生产过剩进而内生经济危机。这是经济危机的第二个成因。

第三个经济危机成因是生产要素作用和市场经济信息等的测不准导致产消结构失衡。这要通过量化经济变量，依靠科技进步提高经济参数测量技术来改善。

6．4．1创新公平分配原则抓住房价/工资抑制引发贫富悬殊的政经因素

分配不公主要体现在凭借武力、权力、财力进行的剥削方面，虚拟经济作用主要体现在资本收益远高于劳动收益。分配不公和虚拟经济的作用导致贫富差距过大，集中表现为政经因素的扭曲效果。提高劳动工资降低资本收益才能收窄剥削、洗钱的空间，以安居为主体和标志的规模消费才能大幅度改善民生，因而稳定房价降低资本收益提高劳动工资有利于缩小贫富差距扩大国内消费。

国民收入随GDP/Hp增长式分配原理是贯彻按需按劳分配相结合、财产所有权与使用权适当分离的分配原则；基本操作是以房价为抓手，推广完善社保、医保、教育和基础科研、就业创业保障体系。假如国民收入能够按大约5：3：2比例以消费金币符形式在劳动者、国家、企业家之间分配，沿着先消费后投资的路线流动，则可以实现抓消费促生产的效果^[6]，在人民生活改善、人才素质提高和产业升级的基础上保持GDP增长。

基于人类科技进步带来的GDP高增长应由全民共享，将城镇土地高产出率高定价产生的利润，通过农副产品物价上调或者财政对乡村农民补贴发生转移。设计思路是将房价创新为基于购买力的三个Hp/3结构，具体操作是，国家在征地出让土地时，在评估基础上转受双方协商价格，预收取相当房价三分之二的有关土地收益的费用，其中Hp/3用于征地补偿和补贴农产品价格，又Hp/3用于充实社保体系。国家项目征地本身是公共基础消费，但仍要支付征地补偿费。城市居民间的贫富差距可从工资调整入手平衡，发挥房价功能提高中低层收入并使之与GDP/房价同步增长；调整劳动报酬（个人消费）、公共投资消费与资本收益三者比例，使国民收入先消费后投资。乡村农民间的贫富差距现在还不大，除提高劳动报酬外，基于农村土地承包长期化趋势，政府要确保土地租赁收益下限高于农村低保，预防农业公司发展导致分配不公等问题。

6．4．2基于阴流子理论发展经济参数测量技术和修正凯氏理论

发展经济参数测量技术之目的在于提高产消信息和市场信息对称度，落实按劳分配。这基于两方面，一是数量化技术化劳动变量经济参数；二是借助科技进步提高适用经济的测量技术。为了奠定数量化经济变量的物质基础，本文界定货币的内涵为：一种集能力、欲望于一身的币符抽象物，称之为阴流子。

修正凯氏理论涉及到西方经济学的两大问题，但均可归结到阴流子理论，进而要研究虚拟经济与实体经济的关系。

西方经济学中的第一大问题是，劳动产品是完全用于消费还是要留一部分作投资？换言之，大炮与黄油的矛盾有没有问题？第二大问题是，凯恩斯理论同经济危机伴行，应用凯恩斯经济理论克服经济危机常常不能达到预期效果，问题究竟出在哪里？

人们参加劳动是迫于生理生活需要并不是为了别的，为了钱而劳动工作是商品经济时代的表象。但如果认为资源有限不能满足人民的种种欲望才要将产品的一部分留作投资或它用，则又是有问题的。问题一在大炮与黄油的矛盾是短期矛盾，一般来说人类不存在资源短缺问题，那是一种担心和短视错觉，有惊无险。造物主既然安排人类出现也就安排了资源及其它配套实在，因此真正的问题是，人类能否略超前开发出持续供应人类正常生活所需资源的能力，也就是能否时时刻刻消除能力有限而欲望无穷的矛盾。宇宙中物能相互转化，应对人类的无穷消费  需求绰绰有余，只是我们认识自然改造自然的能力有限，长远来说随着科技人文的不断发展人类能力又是无穷的。另一方面，欲望虽说无穷，那也是理想境界中发生的假想，实现欲望的实际操作又是分片段而有限的。因此，经济问题不是我们狭隘地从现实生活中分析出来的大炮与黄油的矛盾，而是我们没看清宇宙运行的机制和规律。这个机制规律潜伏于阴流子中，具体说，能力有限欲望无穷乃人类问题根源，而资源有限欲望无穷只能是人类问题层面下的局部经济问题根源。问题二在与实物经济对应的虚拟经济里有一种无形物质资源，投资就是投入这种资源。可定义她为阴流子，金融知识里叫阴流子载体为资金，通俗地说是钱。阴流子无形中牵引生产要素不断地加入到将自然资源转换成消费品的实物生产过程中，经济学中叫投资。问题二的实质缺陷是认为生产要素是投资物，忽视了真正的投资物：阴流子。投资的本质是先投阴流子，由阴流子去启动引导调控生产，生产的产品就应全部用于消费。凯恩斯理论违反了这个概念，因而用国民收入的一部分消费一部分投资的凯恩斯理论指导宏观调控会使消费相对投资越来越少，进而内生产消不平衡并积累成经济危机。

生产要素→生产建设→产品服务→销售

↑        阳流子↓         ↓

价格→投资← 生产金← 人类消费   回笼←价格

        阴流子↑         ↓

（二次分配）国民收入←（一次分配）消费金

图2 投资-生产-消费闭环放大经济图

阴流子是虚拟经济的物质基础，是量子经济学基础和经济数量化切入点。能力与欲望是阴流子的内涵表征，欲望的实现是一步步走向无穷的，由之驱动着能力不断放大。物质生产活动因人之欲望需求由人之能力支持产生，即能力欲望产生实体经济。实体经济以提供产品给人们消费再生出更大的人类能力欲望，如果央行及时增发货币就能运载和启动增生的人类能力欲望，表现为以新增投资扩大再生产。这种实体经济再生阴流子，阴流子由币符运载放大实体经济的经济正反馈飙升，表达了虚拟经济与实体经济的关系。这种关系正是人脑与人体关系在经济活动中的反映，乃欲望不断膨胀的同时催生能力不断提升放大的过程。虚拟经济诱发、控制实体经济，实体经济则是虚拟经济的物质基础。欲望、需求和能力、信誉是阴流子特性，由之可区分虚拟经济与实体经济两个范畴的元素，即控制驱动实体经济运行的能力、欲望、信用、需求等相关概念属虚拟经济范畴，而增生阴流子的物质生产属实体经济。

图2中，当国民收入以产品实物为表现形式时，称为阳流子（因设想未来将产品纳米化在网络上传送而得名）阶段，当国民收入以币符为表现形式时，称为阴流子阶段。阴阳流子发生完全弹性碰撞表示人类消费得以实现。国民收入全部用于消费后通常会再生更多的阴流子，阴流子以生产金形式出现时就有投资功能。投资功能的实现是以价格机制调配生产要素投入生产建设的过程。生产建设创造的产品在虚拟经济效应下通过价格杠杆引导销售后，回笼的是消费金。消费金扣除生产消费金就是国民收入。国民收入经过按生产要素分配后，以阴流子形式进入商品市场同阳流子发生碰撞。阴阳流子每碰撞一次就是消费实现一次，消费一次则能力欲望就放大一次，科技生产力就提升一级，人类就进化一步，表现为央行增发货币。图2的设置，一则突破了基于国民收入同时用于投资与消费之经济事实的凯氏理论；二则设计国民收入全部用于消费后又全部用于投资，消除了边际消费倾向的可能发生；三则破除了投资与消费的对立矛盾，使之转化为相互促进循环放大的正反馈式飙升关系；四则实现了生产完全为消费服务，即产品物消费后充分释放阴流子，经过投资完全转化为生产力。这些充分反映了虚拟经济与实体经济的关系^[7]。

6．4．3 基于抓消费促生产原理发行两种币符消除经济危机周期性发生

广告多数是促销的，少见促消。这说明科技发达时代产大于消，即人类的消费水平总是低于生产力规模。这违反了高超消费原则。有什么技术就生产什么产品，有什么产品就过什么生活，是一种被动的有点盲目而滞后的经济系统。因此，我们应当抓消费促生产。图2中，人类消费是中心，由国民收入和产品服务通过阴阳流子发生完全弹性碰撞实现，而且是生产百分百服务消费（理想值）。当这种理想消费发生后，就会自然地充分释放人类欲望能力。测量欲望与能力的总值就可印刷发行相应额度的生产金币符。这些生产资金可用于全部投资以追加再生产要素，从而实现生产建设按设想的速度、质量效益和GDP指标发展。丰富优质的产品和服务经过销售后回笼资金可得相当社会总产品价值的消费金。当进行第一次分配时，以生产消费金形式回填已消耗的生产资料作不扩大再生产准备，剩下的是国民收入；当进行第二次分配时，国民收入按大约5：3：2比例以消费金币符形式分配给劳动者、国家、企业家，全部用于消费。消费后兑换成生产金币符。  

图2上部为实体经济，下部为虚拟经济，其间存在两个关系：以人类消费为联系中心，以价格换算为转换联系。如果发行生产金与消费金两种币符，产消结构就清楚而各种经济比例测量就准确，外来侵略骚扰资金就无躲藏之地，能有效预防产消失衡和经济侵略，避免金融危机事件；由于产品全消费后又以等当量资金全投资，不存在边际效应，从而破解了凯恩思理论内生经济危机机制；由于明确了国民收入的分配比例，有了公平分配的基础，容易实施基于抓消费促生产原理的物权法，从而使剥削、洗钱、盗骗难度加大，能有效抑制产-消通道不畅的实体经济危机。

发行生产金与消费金两种币符有助于准确测量市场信息。此外，一可使国民收入全部经消费市场载有消费信息后兑换成生产金全部投资到生产市场，即产品全部消费释放人身上的阴流子再全部用于投资；二可监控资金流向和监测消费金与生产金的比例、经济结构比例，防止产消失衡，使产消结构合理，保持产-消通道畅通建立产消动态平衡机制。遵循抓消费促生产和高且超前消费原则，乃人类经济活动仙境。至于不公平，可通过置投系数CIP和按需按劳分配相结合、财富所有权与使用权适当分离原则等解决。此方法乃以民生为中心的无危机经济运行机制。

总之，社会公平、质量效益、GDP及其比例关系是经济发展四个关键，不公平、使用凯恩斯理论、市场信息测不准是经济危机三大原因。预防打破经济危机周期性发生要从控制贫富悬殊、修正凯恩斯理论、遏制剥削和监控资金流向、排除资金链断裂入手……

7．在稳定房价改善民生建设和谐社会中实现GDP自然而然地增长

好社会的标志是在改善民生建设和谐社会中实现GDP自然而然地增长。从稳定房价入手缩小“三大”差距，进而实现这一目标无疑是个全新思维。但一直以来，人类迫使房价概念服从价值论，使房价等同普通物价，这就不可能发挥房价的宏调功能，我们看到的只能是一些时而荒谬时而触及房价本质理论的零散观点。本文通过二种房价定义开拓了房价新概念，发现了房价规律理论，分析清楚了房地产价格与“三大”差距的关系和作用，并延伸到消除经济危机三大根源和平衡社会公平、质量效益、经济发展三者关系上来。这就是，开发房价缩小收入差距履行宏调的功能，提出克服不公平引发经济危机进而在建设和谐社会改善民生中发展经济的思路。

对图1分析知，科技生产力越发达，单位土地产出率越高，GDP增长越快。GDP增长意味着居民收入增长，但不一定是劳动工资提高，很可能资本收益高于劳动收入，使得贫富差距在短时间内快速拉大。这就使得劳动者叫穷而实际上全社会平均工资很高、平均购买力不低，从而由平均工资决定的房价和土地上建筑物的租金相比劳动工资更高。因此，我们创新房价理论开发房价功能，其意义在于使科技生产力发展同GDP/工资增长、房价上涨的同步关系在改善民生建设和谐社会消除经济危机中实现。当对房价进行二种定义进而开发其宏调功能时，“三大”差距就会得到遏制；当修正凯氏理论、提高经济变量的测量水平时，经济危机就会得到全面遏制。

图1是发挥房价功能平衡工农城乡利益关系的无危机经济社会发展图。图1中反映的内容大致为：基于单位土地产出率不同和倾向专利品牌的垄断性产品定价体系，产生了城乡工农差距和区域差距；由于分配不公和剥削的存在、虚拟经济对实体经济的控制效应、集团垄断经济的效应，产生了贫富差距。但人类科技进步产生的GDP增长应由全民共享，即古今中外科技文化创新和政府宏调综合效应产生的剩余价值应由全民共有共享。基于这种思想，结合市民以岗位为生，农民以土地为生的天然事实，人类要求社会承保这种天赋工农生存权的职责。为指明政府如何承担起这一神圣使命，就必然阐明如何发挥房价功能在改善民生建设和谐社会中实现GDP自然而然地增长。

从平衡工农城乡两大群体利益出发，推导出 CIP= （0，4］，进而创建房价调控公式Hp=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ。置投系数CIP可证明国际上流行的工资与房价3倍关系的正确性，进而可将房价分解成补贴“三农”补偿地价部分、补充低保社保经费部分、回填房屋造价回报开发商利润部分。这就赋予房价控制“三大”差距引导宏调的功能。此外，据CIP和Hp可证明房价、工资和GDP三者成正比关系，由于房价具抑制“三大”差距、平衡各方利益的功能，即可实现在公平中保持GDP和工资的同步增长。当加强产品质量管理提高人民消费品质，进而注重社会效益的监管，就可在改善民生建设和谐社会过程中启动GDP自然增长的无危机机制。这就实现了公平、质量效益和GDP三者间平衡发展关系。从置投系数CIP切入调控Hp，进而维护GDP增长，只是消除经济危机的一个重要方面。发展测量技术提高市场信息对称度，修正凯氏理论创建中国特色经济理论则是开启在改善民生建设和谐社会的过程中实现GDP自然而然地增长的无危机机制的另外两个方面。

实现以上功能的方案为：CIP→Hp→GDP→消除经济危机，即从置投系数 CIP入手，调节Hp保持GDP增长，当修正凯恩斯理论关于国民收入用于投资和用于消费而使得消费规模越来越小于生产规模的内生危机机制，发行二种币符并随着科技发展不断提高人文社科的测量水平以降低市场、产消信息测不准程度，则在经济稳定增长过程中监控、预防和消除经济危机周期性发生就是自然的事。

本研究总体意义在于构建“从CIP入手建设无危机经济发展图”，设置HP、GDP、Wa三者成正比关系机制；发挥房价抑制“三大”差距、平衡各方利益功能，从谋求公平、质量效益和GDP三者平衡关系出发，创造在改善民生建设和谐社会的过程中使GDP自然而然地增长的无危机机制。这其中要创建房价规律理论体系；通过分析收入差距过大的成因，研究房价与“三大”差距的关系作用，确定社会不公平的原因和后果；通过分析社会不公平效果，要求改善民生建设和谐社会，并过渡到治理经济危机的问题；为全面治理经济危机，研究经济危机三大成因，要求处理不公平的同时，修正凯氏理论，发展经济变量的测量技术，而这涉及到阴流子理论普及和发行两种币符的金融体系改革。基于此，政策调整范围不小于房地产价格学与币符学原理两个范畴及其一体化有机联系。

反观现在，处理社会矛盾经济问题的办法总是，通过国家“三农”政策、税收政策、物价政策、转移支付政策、地区发展政策、公共服务政策和劳动人事法、物权法、土地法、义务教育法等的完善和配套实施……这虽有一定的道理，但零零碎碎不成有机体系，结果只能是治标不治本，有所斩获却糊里糊涂。

8创新房地产价格理论开发房地产价格功能的经济学意义

第一，验证CIP=（0，4］的正确性，检验修正Hp=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ。第二，分析引发三大差距过大的三个根源：自然（房价）原因、政经原因、生产要素测作用不准原因；第三，分析房价与三大差距相互作用：土地产出率原因、贫富悬殊促成高房价、高房价可缩小收入差距推动GDP增长。第四，分析引发经济危机的三个根源：不公平分配导致贫富悬殊购买力不均而不公平交易导致金融危机、凯恩斯有关国民收入用于投资和消费的理论会使投资越来越多而消费越来越少、市场经济信息测不准导致产消结构失衡。利用房价调控公式处理其中的不公平问题，围绕抑制“三大”差距设计在改善民生建设和谐社会的过程中使GDP自然增长的方案。第五，城市化进程使得土地上的建筑物价格上涨后的利润经二次分配后流入社会保险和农村农民，即将房价三分之一用于征地补偿，即地价，又三分之一用于充实社保体系，缩小贫富贫富差距，剩下三分之一就是房屋造价（不包括地价）和开发商利润。第六，给出可操作性强的监控Hp保持GDP增长，在经济稳定增长过程中监控、预防和消除经济危机发生的程序。第七，完善价值规律发展价格理论，为政府出台准确的价格政策和定量调控房价提供数量标准，为宏观经济、房地产经济和价格理论等方面的研究者开辟新途径新领域准备资料。

总之，创新后的房价理论有两大功能，一是限制房价上限为工资的4倍，二是通过平抑“三大”差距遏制经济危机。结合验证置投系数CIP=（0，4]，还可解决六大经管问题。

参考文献

[6]Chirinko R.S,DeHaan L&Sterken E.Asset Price Shocks,Real Expenditures,and Financial Structure:A Multi-County Analys is[J].De Nededandsehe Hank Working Paper,2004.

金小明(1963--)，男(汉族)，江西人，高级工程师，2008价值中国最具影响力百强专家。从事五构素物体学的创建研究。