未来15年房价难崩盘的政治经济学解读

　　新浪乐居与央视联合调查，70%认为2011年房价不会降。事实上近年以来，中国的高房价和天价房价问题一直是社会的热点和焦点。不仅是老百姓在呻吟，地产商们也在为各自的利益而频频发出各种言论，前者从自身利益出发希望房价下跌，而后者亦基于自身利益考量认为房价还会升。

　　这两种观点事实都是极端的，我个人从来都坚信，人类社会从属于我们赖以存在的大自然，那么其必然也得遵循于自然的规律和法则。那么什么是自然法则和自然规律呢，天有阴必然有晴，有黑夜必然有白天，有生必然有死，这就是自然规律自然法则。故此我个人认为，经济有繁荣那么必然有萧条的，有上涨也必然会下跌。如果一个社会其经济有好有坏，有繁荣有萧条，我们认为这充分的说明了它是依循自然规律运行的，是正常的。反之，我们才应该视之为非正常的。同理，我们可以大胆的放言的是，这个世界不会存在只升不跌的房地产市场。当然如果仅仅只是基于自身利益考量，而想当然的认为中国的房价将会下跌这也是一个极端愚蠢的念头，这于面对现实的无奈而期望与乌托邦一样的荒诞。马克思教导我们：自然规律不以人的主观意志所转移。我们姑且抛开迷信GDP的中国政府对房地产依赖这一要素，单经济学的基本常识就可告诉我们（对于明年会不会降我不好做出具备的判断，）但有一点我可以肯定的是，未来15年地产难崩盘。

　　面对房价的高企，人们本能的指责企业没有良心，并要求其强化道德自律和社会责任感。其实这种谴责与呼吁合理但却不得要领。因为发生大面积失序的根本原因不在于企业家个人道德倾向而在于其所处的产业环境了。而不幸的是由于历史和其他原因，中国的房地产业正处于一种“拔高”的体制结构中。

　　1、当前房地产业还处于卖方市场

　　我们无可否认，城镇化确乎是房价高企的原因之一，但绝对不是唯一的原因，甚至还可以说算不得主要的原因。我们知道，我国直到1998年才结束福利分房制度而步入市场的轨道。突来的改革所释放出来的需求，我们是可以想见的。而这种体制结构决定了我们当前的房地产行业还只是属于处于一个卖方主导的市场，房地产商的强势也就成为一种必然。

　　2、生命周期储蓄原则要素对房价的影响

　　另外基于生命周期储蓄模型这个基本要素，刚性需求的客观存在对房价的影响。我国自1953年到1983年30年间，出现了两个生育高峰，这期间婴儿出生率极高，到2010年（并将持续一段时间），已经出现了一个数量极其庞大的，年龄介入35--55岁之间的人群。而这个人群对储蓄市场（含股票市场、债券市场、房地产市场及原始性储蓄市场）有着很旺盛的需求，这种需求本身将会演变为导致储蓄市场变化的主要作用力。当人数最多的那代人觉得需要增加储蓄时，他们对储蓄工具的竞相需求，自然会抬高他们所针对的储蓄工具的价格，比如：股票、房地产、债券的价格。

　　中国现在虽然存在“农村哪里有劳动力，年轻劳动力都进城了”的客观事实，但我们也必须认识到的是，中国所采取的二元化户籍这种变相的城乡隔离制度，这种制度决定了从农村走出来进城的年轻劳动力，仅仅只是“都市中非移民的打工者”是“候鸟型工人”而已。他们进入城区“只是暂时性的，而且是出于经济原因。换言之，他们只是作为找工作的人，而不是作为移居者被允许进入的。所以我们可见当前已经高企的房价，与“都进城了的”农村年轻劳动力无关，纵或真的因为生命周期储蓄原则这一要素拉高了房价，那也仅仅只是原来的城镇居民内部交易形成的。

　　3、低利率的货币政策对房价的影响

　　事实上中国一向奉行的就是低利率的货币政策，人为的在压低利率造成信贷的扩张，它往往误导着消费者，使他们热衷于消费很多在正常情况下根本不可能消费的项目，而这一货币政策的最大受益者之一无疑就包括房地产业（2001年后格林斯潘的低利率政策所造就的美国的房地产业繁荣就是一个明证）。

　　4、政府职能的错位对房价失序的影响

　　而我们认为，房价失序的另一个不应该忽视的原因，或许还在于我国政府职能的错位。改革开放以来通过财政分权化改革，我国各级政府已经成为追求经济增长和财政收入最大化的积极主体。这导致了地方政府之间围绕经济增长展开了激烈的竞争，各地政府为了保障经济的高增长和财政收入的最大化尽一切可能鼓励和支持地方工商业发展，甚至不惜放纵地方企业的各种经营行为。姜市长在接受采访时所列举的被福建财团所要挟但最后却不得不依从就是最好的证明，因为“不答应，项目就没法上马。”

　　糟糕的是，这些追求经济利益最大化的主体本身又掌握着不受约束的公权力，这就无形中造就了我国的社会治理结构中最缺失的一个主体——一个专司市场规则供给的利益超然体。处于社会治理最顶端的政府本身在市场领域不仅是裁判员更是运动员，当其一心追求经济利益最大化时，任何与此目标相悖的利益都可能遭到破坏。从这点来说，当前房价的失序，本身就是政府行为出偏的市场折射。

　　这也就决定了，只要政府继续把经济增长和财政收入最大化作为其工作的重点，那么政府既是裁判员又是运动员的角色定位没有得到纠正，那么市场业已存在的问题都不可能得到根本的解决。

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