维持土地招拍挂制度有前提

叶檀 原创 | 2010-03-23 17:15 | 收藏 | 投票

    全国两会之后,央企连拿三地王,导致对土地招拍挂制度的反思。有人认为,招拍挂导致价高者得,高地价助涨高房价,必须改变招拍挂的土地制度。

    迫于压力,处于风暴中心的两个部门先后表态。3月18日下午,国资委召开新闻发布会,公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家,同时表示,除上述16家外,还有78家不以地产为主业的央企也开展了地产业务。

    第二天上午,北京市国土资源局今天上午发布土地供应新措施,宣布暂停热点地区高价土地的交易,以稳定土地市场,改进土地交易方式,控制非理性土地竞价,设立地价合理区间。在土地竞买条例当中,将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。

    也就是说,以后北京的土地不再价高者得。即使是高价拿地的企业,必须同时承诺建设保障型住房和公益性设施。相信北京的做法不是孤例,事实上,在其他城市也在酝酿相似的举措。

    3月22日,国资委副主任邵宁表示,不能因“地王”而否认土地交易的招拍挂制度。邵宁认为,“不能因‘地王’而否认土地交易的招拍挂制度”,因为它是透明的,是阳光的,是竞争性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐败。

    商品房用地的招拍挂制度不应该发生动摇。之所以大多使用招拍挂制度,除了获得更多的土地溢价外,还因为划拨、协议出让容易寻租,产生内幕交易。在某些城市,即便采用招拍挂制度都有寻租现象发生,如泄露标底、如为某开发企业量身定制招标条件等。一旦重新回到土地协议出让,后果不堪设想。

    但是,招拍挂制度有前提,在保障型住房用地满足之后,对于商品房用地采取招拍挂制度。保障用地不能以招拍挂方法解决,招拍挂是为了获取土地溢价,以获得高地价为最终目的,而保障用地则是为了满足低收入阶层的基本住房需要,属于政府必须提供的公共产品,能够弥补七通一平的成本即可,绝对不能以获得土地溢价为前提。


    市场的归市场,保障的归保障,才能形成土地市场的秩序。

    至于通过供求关系来解决高地价、高房价,则是错误理念。2008年,由于商品房成交量下降,库存房可供未来四到五年所需,但2009年成交量处于历史高位,供需不足矛盾时时见诸报端。2008、2009年的刚性需求并未发生本质变化,而库存水平截然不同,可见住房市场不能以消费刚性需求作为衡量指标。

    正确的衡量指标是将房地产作为投资品。央企抢地王,是为了获取今后的土地投资溢价,央企判断其中收益大于投资到实体经济的收益。而2009年,随着9.59万亿信贷投入经济,投资者产生货币贬值预期,房地产作为投资品的作用突显。提供的房地产满足不了投资者所需。

    只要信贷下降,只要房地产升值预期改变,市场就将发生逆转,供求矛盾也就不会成为主要矛盾。

              原文发表于 2010-3-25 解放日报

个人简介
财经评论员,复旦大学历史系博士。从历史上的政治与经济转到当下,是希望看得更透彻。
每日关注 更多
叶檀 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告