房产特别消费税---力挺薄书记“作秀”

 　
　　发表者简评：

　　        在探讨开征物业税争论未果之后，在开完全国两会的短短几天内，北京诞生了3个地王，已经怨声载道的北京和全国房价又蠢蠢欲动呈现扶摇直上的可怕局势。难怪白岩松在说两会后房价在给温总理上眼药。

　　        然而就在一片败绿中出现了一个独特的山城特色万山丛中这一点红，刚刚经受住了打黑风暴洗礼的重庆从百姓的生计出发，除了大力推进了实抓落实民居安置工程------70%的安居房工程建设之外，还依然要举起调节贫富悬殊的税收的大锤，砸向虚高的房价。对此，无论怎样看待和赞扬薄熙来的想象力都不过分。

　　        有的看客尤其是拥有N套住房和还指望房价虚高继续下去炒楼的地产商可能会别有用心说：薄熙来就是喜欢别出心裁，是作秀。投资客们说：房价好好的涨点有什么不好，我房子兜里的钱不是更值钱么？

　　       真理从来都是默默的在发挥作用，惩罚那些头脑发热的人，其实这些人根本没有看到房价的过度上涨会带来的负面效果：

　　1、房价过高，不利于房地产行业本身健康发展

　　对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。这里笔者通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。

　　第一，房价收入比远高于合理水平。当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用房价收入比来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2~3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题，2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。

　　第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用价格租金比来表示房价水平的高低。受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。近年来，我国房地产市场价格租金比不断提高，2003年全国为1.03，2004~2008年一直在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落（1.01），但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

　　第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

　　因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。

　　2、房价过高对经济发展的影响

　　从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。

　　（1）正反馈效应加剧宏观经济波动从而加剧通货膨胀

　　房价过快上涨产生财富效应。即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消费增加和经济增长，也即房价与财富之间形成正反馈机制。从经济波动角度看，在经济扩张期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下降会引起经济增长进一步放缓。

　　供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而加速经济增长；同样，在经济萧条时期会加速经济的下滑。显然，房价的上涨必然带动相关物价的疯狂上涨CPI疯了。

　　（2）挤出效应制约居民消费的扩大----偏向房屋的畸形消费

　　由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下，房价过快上涨挤出了居民消费，扭曲着社会资源配置，成为扩大消费和保增长的绊脚石。

　　（3）再分配效应拉大居民收入差距------目前有居民基本对买房不抱幻想了。

　　住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。

　　       笔者理性的制作了房地产价格上升（正方）和降低力量（反方）博弈的模型：

　　        一项政策是一把双刃剑，即在近期使房价上涨的同时又在远期使房价下跌，各种主客观因素总是交织存在，实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小，但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。总括起来，房价受此五项源动力影响。

　　涨价因素（以下简称正方）和降价因素（以下简称反方）博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小：

　　1、政府控制力（房价裁判方、财政来源的需求方总体正方有时反方）、

　　2、地产商和炒楼投资力（希望价格抬高的正方）、

　　3、社会需要客观经济增长力（客观影响导致房价升高的正方）、

　　4、自住型社会理性需要购买力（希望价格降低的房价的反方），

　　5、舆论导向力（受政府和地产商控制力度较大，其它产业影响中等，百姓影响力较小）。

　　        如此，对于过度占用地球土地空间资源的那些投资客们，的确国家有必要开征------特别住房消费税，就象富豪开的超大容量的大排量汽车一样因为占用了社会的污染和废弃物排放资源需要被征收特别消费税。（不过薄书记由于不是地产行业的内行人士，有关的税收标准还要争议中产生，其实简单点更有效的是不要搞什么高房价的评估，笔者建议初步意见是拥有500平方米面积以上的征收住房特别消费税按当地均价的1%征收即可）。

　　     从以上分析可见，薄熙来绝非是沽名钓誉的作秀而是真抓实干的调控房价分配社会资源。那些还在为炒房价格可能上涨的投资客们可要留神自己的钱袋了，房价的最后一次反弹之后将迎来理性的下滑。

　　       如果有的投机客们一定要对薄熙来说风凉话------“是作秀”，那么我们就要力挺薄书记，我们需要这样为民请命的“作秀”.两会后被上了眼药的温总理可能会上映一场绝地反击，那可不再是作秀了。

　　标签：重庆 薄熙来 特别消费税