暮鼓晨钟：愿“中国楼市崩盘时间表”化解为无形
网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似。（图片来源：广州日报）
“房地产崩盘时间表”应该在一年前网上就有，近日开始热起来，究其原因，一是现在中国房价高企，超出普通百姓的购买力；二是时间点敏感，“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似 ：日本1985年~1991年房地产市场走势与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在2011年崩盘；三是反映出国民对高房价及经济发展不确定性的焦虑。
中国楼市会不会崩盘？如果中国楼市崩盘会带来什么样的后果？
中国资产市场已显露出20世纪80年代日本泡沫经济的特点：房价飞涨、货币面临升值压力、低利率、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策（天量信贷、充裕的流动性）、稳健财政政策，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
1989年，日本经济学家们高唱日本时代的来临，重要的论据就是日本东京的土地价值可以买下全部美国土地。而结果是，日本企业在土地分配财富的配置中，全部错误地配置了生产设备与债务结构。因为土地分配财富的方式，日本企业严重恶化了劳动生产率，即出现三大座“过剩大山”，即设备过剩、人员过剩、债务过剩。
从1990年开始，日本经济迅速下滑，日本政府采纳了美国经济学者的建议，大搞凯恩斯政府赤字扩张，把大量有限资本投入到日本公路、桥梁、道路等公共基础建设上。这类公共财政支出，并没有帮助日本企业和金融机构进行结构性调整，而是进一步放大了日本企业和金融机构的战略错误配置。 所以，日本经济从1990年急速进入严重衰退至今，在长达20年的时间里都毫无有效复苏出现。而这20年时间日本政府债务已经身陷高达GDP180%中不能自拔的恶性境况。
2008年世界经济下滑，2008年9月，美国雷曼兄弟倒闭后，中国地区的超级宽松货币与财政，产生了2009年中国部分地区房产价格50%以上的壮观涨幅后，美国提议的巴塞尔新规，同样是将大幅提高各国银行业核心资本充足率。资料显示，现在美国银行业核心资本充足率是不低于13%，而中国银行业核心资本充足率已不到10%。更具想象力的是，现在美国地区房价已下跌了30%~50%，美国现在一栋标准住房价格是一个美国人平均年收入的2倍~3倍，而中国大部分发达地区房价已是中国居民年收入的15倍~20倍。
日本虚拟经济泡沫破裂，拖累了日本经济近20年。而中国泡沫经济发生在工业化过程之中，其一旦破裂，不仅会出现“负资产”阶层，也会使失地农民成为流民，导致社会出现动荡，进而出现政治危机。也许正是不愿意看到这一点，决策者才一再强调稳定房价。也正是看到这一点，地方政府、开发商和商业银行才绑架了宏观政策。
有网文描述中国房地产崩溃路线图，分下面六个阶段：
进攻阶段（2006年5月-2007年3月）：房地产商最后的疯狂，进一步制造购房舆论拉高房价，政府相继出台的自去年起的第二轮调控政策吸取了第一轮调控失败的教训，但效应还没有及时出来，市场和民众有一个滞后的反应，需要一段时间心理吸纳，所以房价还在暴涨失控状态；
相持阶段（2007年3月-2007年9月）：春节后，两会召开，房价成为两会最重要的议题之一，人大代表政协委员提案对房地产商造成高压态势，政府终于认识到，一些房地产商是影响社会稳定的麻烦制造者，政府彻底放弃房地产商而站在社会公众一边。与此同时，媒体受公众压力也不得不转变立场，中央电视台3.15消费者晚会爆出房地产大丑闻，中国消费者协会介入。部分此前与房地产商有利益纠葛的专家或社会团体开始退出与房地产商的利益联盟。
急速下跌阶段（2007年9月-2008年2月）：一些过激的舆论要求调查房地产商的原罪。在此期间，国内发生一些重要大事必须要求经济和社会稳定。社会公众建议政府放弃把房地产作为国民经济增长的动力。政府不会允许金融危机发生，所以把房地产危机剥离出去。房地产公司加快调整，加速洗牌，外资撤离。
小幅下跌阶段（2008年2、3月-2008年9月）：北京奥运会之前的最后半年时间，社会舆论开始维护中国经济的大的稳定发展形势，房地产跌势趋缓，房地产公司获得喘息机会，国内明智的公司、上市公司逃离房市或专做低价房。房地产商阶层加速分化瓦解，部分房地产商开始自身反思和反省，从中出现一批有良知的房地产商，他们不再迷恋登山，不再爱好演什么电影，不再写那些抒情诗，不再张口就出颜色段子，不再用自己愤青言论割裂社会公众能够承受的心理压力底线和对未来生活的适度期盼。他们的声音，不再仅仅代表行业的利益，而是能占在社会绝大多数人的利益角度说话。
楼市低迷阶段（2008年10月-2009年3月）：中国房地产市场迎来健康的低温期。房地产投资增长过快势头得到根本遏制，与国家宏观经济开始和谐发展，地产商向政府表示认同和拥护国家宏观经济大局。
小幅反弹阶段（2009年3月-2010年12月）：房地产价格停止18个月的下跌势头，但反攻无力。单纯以赢利为价值取向的一部分国有资本整体性退出。房地产消费结构逐步合理，此前靠炒作而没有及时撤离的地产公司身陷囫囵。在此期间，2010年5月1日至10月31日举办长达六个月的上海世博会和2010年11月12日-27日举办的第16届广州夏季亚运会虽然短时间带来一些曙光，但没有从根本上带动这个市场的复兴。至此，从北京奥运会到上海世博会到广州亚运会的三大强大外力因素自始至终没有拉动中国最有代表性的三大城市地产的再度繁荣,这标志着中国房地产彻底进入萧条时期。
2011年元旦开始，房价进一步雪崩，房地产业的噩梦加剧，市场缺乏人气和信心，支持此前中国地产发展的诸多推动因素荡然无存。与此同时，救市的舆论开始出现，但短期并未形成气候。
中国楼市会不会崩盘？这要分析中国国情，取决于政府、银行、开发商、消费者。
众所周知，政府是绝对不会让房地产“支柱产业”大起大落，造成经济社会不稳定，国务院密集出台房地产调控政策，已初见成效，中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫；其次银行承担巨大的金融风险，因此也不会让房地产把自己拖下水；再次中国数百万的有产家庭，有产人士们是绝对不希望房价有丝毫下跌的。政府代表着房产政策，银行代表着金融政策，数千万有产人士代表着现在和未来的主力购房人群。
国务院2010年采取四项措施遏制房价过快上涨势头。政府对房地产实施宏观调控的思路发生了重大改变：对社会的高收入阶层，他们的住房完全依靠市场来解决。而对于城市的中、低收入人群的住房问题则采取廉租房、经济适用房、限价房等多种供应体系来予以解决。“双轨制”的发展思路非常明确，就是通过完整住房保障体系和市场供应体系让中国房地产能够快速发展，让更多的人居有定所，但是对于商品房市场，政府将尽量少的采用行政干预手段限制其发展，让其充分市场化。
房地产高速发展，开发商和购房者成为银行最优质、风险最小的客户，央行、银监会为了防范金融风险，连续采用一系列货币紧缩政策，近日银监会整肃地产信贷，叫停囤地捂盘炒楼，随着市场的疲软，资金回笼放缓，银行对房企的银根紧缩，拿地的资金比例上升了５０％，都将导致发展商“很差钱”，最终倒逼房价“低头”。
高房价是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大，挤压了消费需求的扩张。温家宝总理在2010年政府工作报告中强调，我们不仅要通过发展经济，把社会财富这个“蛋糕”做大，也要通过合理的收入分配制度把“蛋糕”分好。一要抓紧制定调整国民收入分配格局的政策措施，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。加大财政、税收在收入初次分配和再分配中的调节作用。创造条件让更多群众拥有财产性收入。提高老百姓收入，让老百姓有购房能力，这是“执政为民”的具体体现，也是防范中国楼市、金融风险的根本。
希望通过房地产崩盘来获取房子的人最终会落空：如果中国房价崩溃了，最大的受害者不是开发商，也不是购房者，而是替开发商和购买者背着巨大金钱包袱的银行，开发商和购房者可以破产，而银行是吞下房价崩溃苦果的最终者，会造成银行的大量坏账，如果这个时候政府增发人民币放任通货膨胀，低收入者还是买不起房子，崩盘不会给任何人带来实际利益。
高房价已引起中国决策者高度警觉，投机或投资都困难，经济持续稳定发展，银行收紧房地产信贷，公共租赁房的大规模兴建，对抑制高房价起重要作用。愿“中国楼市崩盘时间表”在各方努力下化解为无形。
蔡律 2010年3月28日
