一、“实业+地产+金融”模式助推中国金融创新
事实上，中国每一次泡沫时期，大家都会发现：资金都到房地产和股票上！于是有人深入研究，进一步发现：经过30年发展，中国房地产业也已经逐步进入地产与金融融合的地产金融时代（如下述）；中国传统产业也已经逐步进入实业资本与金融资本融合的产融结合时代。而在今日中国产融结合的新时代，我们已经清楚看见了以央企和大国资为代表的产业链资源整合大局（以某一主体实业为依托，布局金融控股模式，通过金融控股获得最大化融资能力，全线发动并购重组，逐步形成“主体实业+地产+商贸物流+金融服务”上下游整合体系），正在积极应对全球产业链竞争。
2009年末，我们一班深圳民间产业智库好事者发起组织了一场名为“物流金融渗透战略合作论坛”的沙龙，在深圳国际物流总部基地取得了意外的圆满。活动中，100多名与会物流和金融行业专业人士和媒体人士就物流产业链资源整合和物流产业金融等问题展开了热烈讨论。（http://www.ywt.cc/news/focus/200911270019.shtml）
经过30年的经济发展，中国经济已经进入一个以并购重组为主题的产业链资源整合时代。与此同时，物流业已经成为各地政府战略主导支柱产业，而产业资本与金融资本的对接更是成为任何企业无法回避的学习研究和实践课题。因此，物流产业与金融产业已经事实上成为中国经济的核心产业。物流产业与金融产业的结合则进一步成为官、产、学、研、资等各方关注和研究的重点：
• 物流产业如何拓展非银行直接融资渠道？
• 物流产业如何通过并购重组进行产业链资源整合？
• 物流产业如何与商贸产业尤其是大型专业批发市场和连锁零售企业紧密结合共同拓展融资渠道？
• 物流地产如何向国际同行学习，积极发展中国特色的物流地产信托基金及物流REITS？
• 中国物流产业企业中率先开展实业与金融混合经营的成败得失？
权威学者提出：今日中国经济90%以上是银行信贷支持，如果银行出现了问题，就会导致经济的系统风险。中国的银行贷款和存款的比例是65%，而美国和西方国家已经超过了120%（中国银行手里有100元，现在只贷出65；美国手上有100元，他贷出120元）。今日中国金融业在面临一个大发展机遇的时候，要加大创新的力度，我们不能只从消极的方面来对待2008世界金融危机，不能因为美国金融机构的过度创新，而使得中国的金融产业不再创新。
未来20-30年，中国仍将面临一个高速发展的增长期。在中国经济转型的关键时刻，金融将发挥重大的积极的作用。目前，中国的企业和个人的储蓄已经超过了中国GDP的50%以上，怎么有效地转化这样大量的储备，是中国金融业面临的一个极大任务，也是中国经济转型，使中国建成一个真正以内需为主导的经济发展模式的一个重要的关键因素。
于是，“实业、地产、金融”成为今日中国经济转型的三个关键词。
二、以实体经济为支撑的金融创新引领中国“内需主导”发展模式
2010年经济刺激政策要有新思路”！
2010年刺激经济政策的着力点在哪里？
------有金融创新参与的“产融结合”特色的产业链资源整合！
国际上，万豪酒店集团和沃尔玛等以轻资产的酒店、百货经营+重资产的酒店、百货地产经营的“实业+地产+金融”模式取得了多年领导全球酒店、百货业发展的成就；香港新世界、和黄等领导香港经济发展的财团也以类似轻重资产结合发展模式立于不败；近年崛起中国百富榜的希望、世贸、万达、茂业等民企则在央企和大国资身旁，以“实业+地产+金融”模式节节高！
作为普通的民间观察人士，2010年，我们关注：“电子商务+实业+物流+地产+金融”几个关键词。其中“商贸物流地产”、“旅游文化地产”和“复合工业地产”如何参与金融创新是我们关注中国产融结合的重点。我们关注：
1. 中国的金融创新如何与上述实体经济结合？
2. 在不可避免的农村城镇化大地产开发潮中，以银行为核心的中国股市、债券、信托、租赁、保险等金融创新如何推动具有商贸物流、旅游文化和工业内涵的农村城镇化时代特色的大地产开发？
3. 当上述概念房地产启动后，如何以房地产的重资产带动商贸物流、旅游文化和工业等轻资产业发展？
------中粮、五矿、中油、中邮、海尔等以各自实业主体为依托，全面布局“电子商务+实业+物流+地产+金融+。。。。。。”的产业链资源整合是最值得兴趣爱好者观察研究的典型。由于上述经典案例已经有不少官方和半官方的观察研究报告发布，本文将在这些经典之外，就部分非经典案例发布一些纯民间观察意见。
民间观察意见一：“商贸+物流+地产+金融”模式
研究观察中，我们发现一个有趣的案例：华南城！
华南城控股集团在深圳的工业原料成虽然几经努力，实效甚微。但其造势、公关和资本运作能力了得。如今，该集团以深圳为大本营，快速全国布局八大平台，无一不通过地方政府公关，将区域性专业批发市场和部分政府安居工程以行政力量组合进来，快速实现“地产+商贸+物流”的资源整合效应，进一步推动其国内外的资本和金融布局。
作为观察者，我们期待：华南城能够进一步利用其“商贸+物流+地产+金融”模式，逐步发挥龙头效应，带动其平台所在地的工业、农业等上下游产业发展，甚至反哺其深圳总部！与此同时，其深圳总部之华南工业原料城与深圳的丰富金融资源之间具有很大的互补空间和潜力有待专业人士的发现和开发。
因此，深圳农产品集团、山东寿光农产品集团、义乌小商品城、虎门服装批发城、广州白马服装批发城、茂业百货集团、万达集团、国美集团、苏宁集团以及医药批发市场等类似的各种以商贸物流名义开展的商贸物流地产业连锁发展模式无疑将成为中国不可避免的农村城镇化大地产开发潮中的泡沫问题解决方案之一。当然，前提是有明确的产业链资源整合目标和能力，尤其是与金融结合，创新发展的能力。
民间观察意见二：“旅游+文化+地产+金融”模式
与此同时，在文化提升国家、产业和企业软实力竞争的大环境中，以旅游、文化为核心的旅游文化地产业务在今日中国风起云涌：旅游文化地产项目开发的特点是：“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”。旅游文化地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。旅游文化地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品主要表现形式是“度假服务”，配套“房屋供应”。以后者的销售利润弥补前者的长回收资金缺口。但由于中国的地产金融体系尚未健全，加上远超过10%国际警戒线的房屋空置率，使得农村城镇化的步伐受到影响。
而作为具有十几亿内需消费人口的，最具低碳竞争力的21世纪中国生态绿色旅游业，尚处于启蒙阶段，如何挖掘其具有无比想象空间的巨大潜力？------中国的地产商和金融机构旁无责贷！
目前，国内对包括旅游在内的旅游文化地产热情高涨，以为这是除住宅地产之外最有前景的地产开发模式。以“高尔夫、体育公园（实际上也是高尔夫）、度假酒店群、山地运动、游艇会、滑草场、海上运动、汽车文化、船文化、茶文化、花文化、故人文化”等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店遍地开花。华润、首创、海航、金融街、中旅、合生地产、天鸿、万科、万达、万通无一不纷至沓来，度假公寓、产权酒店、分时度假酒店等旅游文化地产项目层出不穷。
观察者发现：不少旅游文化地产在大面积低价圈地的基础上，酒店等旅游设施建好了，土地升值了，别墅好不容易卖掉了，酒店等旅游项目的后期经营却成了一块心病。
那么，中国如此众多雨后春笋般出现的旅游文化地产项目，如何以特别的创意和科学的事前调研、规划、策划和经营，以短期收益和中长期收益相结合来确保其资产的保值增值，并兑现圈地时对政府和失地百姓的承诺？
1. 依托项目所在地自然资源及工业资源，比如河南信阳和福建武夷山的旅游文化地产项目与地方优势茶产业的结合、沿海旅游文化地产项目与海洋资源及造船工业的结合、汽车工业基地附近旅游文化地产项目与汽车文化资源开发结合。。。。。。。
2. 旅游文化地产项目的建筑需要独具特色，人无我有，并辅以相应的文化内涵和旅游项目设计，而非千篇一律的休闲度假项目：吃喝住、温泉、垂钓、养生保健、高尔夫。。。。。。。
3．最好能够不要离主城区太远，能够在城郊结合部1小时交通圈内，可以承接部分家居功能。
4. 大胆创新地发掘项目依托的各种文化资源，加以整合利用。
5. 最后也是最重要的是：金融机构积极配合上述旅游和旅游文化地产项目，开发相应的金融产品：旅游文化产业基金、旅游地产基金（如美国万豪酒店REITS）、旅游企业上创业板、中小型旅游企业集合债券。。。。。。其中特别值得一提的是合伙基金，因为注册规定7年以上的存续期限，相当于给这个“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”的产业提供了一个法定的中长期资金支持。当然，如果能够进一步开放REITS模式，让这些基金可以在封闭期自由流动则好上加好。
因此，可以预见：各种以旅游名义开展的旅游文化地产业无疑也将成为中国不可避免的农村城镇化大地产开发潮中的泡沫问题解决方案之一。
民间观察意见三：“复合工业地产+金融”模式
在中国，没有大量固定资产尤其是自有房地产，是难以获得银行贷款和上市等各种融资的。而中国农村城镇化大潮中，从国家到地方政府都在鼓励用工业的手段发展三农（农业、农村和农民）事业。因此，在融资难时代的今天，我们在此讨论“实业+地产+金融”，并赋予地产商和金融机构非一般的历史使命。
以海尔、联想、富士康等为代表的复合工业地产组合，最具精彩纷呈。
其“电子商务+实业+物流+地产+金融+。。。。。。”产业链布局虽然各自精彩，但“以实业圈地”，再以“实业+地产”进行财务组合上市，进一步在反哺实业的同时，积极进入金融领域参股控股，扩大融资能力，更进一步以并购重组推动实体主业的产业链资源整合。。。。。。万变不离其宗！当然，我们非常期待以富士康为代表的“工业+地产+物流+电子商务”组合能够最先积极引进台湾的产业金融体系资源，来丰富中国的产业金融色彩。
事实上，各种以工业名义开展的工业复合地产业也确实正在成为中国不可避免的农村城镇化大地产开发潮中的泡沫问题解决方案之一。
但观察者认为我们该如何正确认识和理解以“实业+地产+金融”为核心的“电子商务+实业+物流+地产+金融+。。。。。。”产业链资源整合模式？
一、从国家层面看------
国资委2009年已经派出高级调研团队深入调研了几个央企产业金融结合的情况，并得出产业与金融结合是中国企业在全球化竞争中立于不败的发展方向。但首先关于金融混业以及产融结合的政策法规需要尽快出台、完善；同时从金融机构参与实业企业股权直投以及由各实体行业龙头企业参股控股金融机构的双向渗透所需要的复合型人才培养更是迫在眉睫！
二、从地方政府层面看------
不论是否并布局，各地方政府国资系统事实上都已经在做“实业+地产+金融”，但是否已经从产业链资源整合角度去理解，并积极推进效相应的金融创新呢？
以上海市国资委为代表的地方国资不仅早已进行了产业与金融结合，更大胆设计了金控的金控之国际金融中心核心集团发展蓝图来推进地方乃至国家的实业包括地产等发展。而以重庆为代表的“政府资源+土地资源”政府融资平台模式也将在中央的调控声中逐步融汇到产业与金融结合的金融控股大潮，积极盘活地方金融机构，全面引进央企、大国资、民资和外资以及相应的金融以及产业与金融结合的复合型金融人才。
比如，东北是最早提出建设产业金融体系，推进老工业基地创新发展，但迄今真正以产业系统模式发展起来的是以央企和大国资为代表的500多家事实上的金融控股集团，其中包括100多家上市公司。而普通百姓能够看明白的就是以深圳怡亚通和飞马供应链管理股份公司为代表的初具雏形的所谓物流金融企业。
另外，观察者发现：地方政府已经从战略高度去理解并推动的“实业+地产+金融”发展模式的最典型案例是天津的期货物流地产三结合样板。
三、从企业和民间层面看------
以上述各央企、大国资和民企为代表的数百家产业与金融结合之金融控股集团，未来需要该如何去认识和深刻理解企业与政府与社会与大众百姓与历史使命，将关系其生死存亡、荣辱兴衰。而人才的培养和争夺更将演绎出一段段生动的时代潮剧！
再看看中国最具代表性的浙商和潮商群体：他们分别以华东和华南为大本营，四面出击，全国各地都是他们开发的工业园和商贸城，迈出了“实业+地产”的坚实第一步。而与金融结合的创新发展方面：
浙商早已经悟透“实业+地产+金融”模式，并已经抓住每一次中国金融改革先机，从钱庄到担保公司到贷款公司、村镇银行，再到农村信用社改农村商业银行、城市信用社改地方商业银行，再参股控股证券、期货、信托、基金、金融租赁等金融机构。
但潮商尤其潮汕地区则更多在大胆创新挖掘上述各种现存金融机构资源，将“实业+地产”模式做到极致。随着中国经济和金融体制改革的不断深入发展，国资、外资和民间资本必然将在这股产业与金融资本相融合的时代大潮中融汇，而占尽更多地利先机的潮商能否后来居上呢？我们拟目以待。
要真正解决上述提及问题，我们的主政者、企业主以及职业经理们，都必须不断地进行知识学习、经验积累和心理心灵素质的提升。
关于中国地产金融的一些网络观察意见：
未来中国的地产业将向金融业转型。 发达国家地产商业发展到一定阶段以后，房地产商就变成了与金融相结合的不动产商，现在我们房地产商是什么概念？------是不动产的前三个部分，土地、房屋加现金流，但是中国的房地产由于没有金融背景，或者没有金融支撑，就没有第四个——增值收益。我们把所有的房屋增值收益交给了业主。 国外基本上都叫不动产厂商，或者不动产投资基金，就是开发商持有相当一部分产权。开发的功能已经转化成以持有为主，而以开发为辅的一个概念。 香港前十名地产商的收益率相当一部分是资金收益和增值收益，而真正卖房，通过建房、卖房子直接取得现金流的收益，在他的报表里面，大概不超过三分之一，有的可能只有20%。中国二十年以后由于高速金融发展和进入WTO以后，境外银行和境外基金和服务业的开放，可能会让中国的地产商更多地转移到金融里来发展。现在这种房地产开发商的概念将难以延续，以后的房地产企业，不仅是一个开发企业，首先应成为一个资本企业，才能生存发展。
开发商解决资金来源，是中国今后房地产改革的最重要的一环。我们现在应该做的，不是去想怎么控制海外资金，而是改革我们的金融体制，打开各种政策瓶颈和制约。宏观调控使用了政策的组合拳，但是如果要实现房地产业的健康稳定的发展，金融配套改革的组合拳也必须用好。通常，宏观调控一来，由于银行收缩银根，资金问题就成为大多数房地产企业所面临的问题。
业内人士表示，房地产投资70%以上都是靠银行贷款，房地产金融问题已引起监管层的高度关注。目前，银行对房地产企业的贷款，基本只是一年期的流动资金贷款，其他类型的贷款则几乎没有。也就是说，现在商业银行将所有产业贷款都混淆在一起，所有的贷款就是一年期，超过就是预期和不良贷款。
而每一次金融紧缩和土地严控，都会使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，海外地产基金也纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，其投资方向主要是产业地产和商业地产。受运营惯例、法律、评估标准等因素的制约，很多外资房地产基金在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式。但是，随着地产基金和其他地产金融产品越来越深入地介入中国房地产市场，房地产商的定位将被改变，而地产基金将成为真正的房地产商。
以目前的情况来看，政府如不采取行动，本土的发展商就没有新的融资渠道，在这场竞争中他们输的可能性非常大。因为这些基金今天购买整栋写字楼后，他就有现金流，马上就会打包卖出去，或者在资本市场中间，通过REITS卖出去，或者根本不通过资本市场而在几家保险公司之间一配售问题就解决了。如果我们依然维持目前的架构，中国房地产的发展会出现结构性的扭曲，一大批的房地产投资商会死掉。
提高直接融资的比例，是防止银行金融风险的有效手段。中国目前只有房地产信贷，房地产金融却刚启蒙。必须不断提高非银行信贷的直接融资比重，防范金融风险。房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资，承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。当资本的利润模式由以地产开发为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济，房地产就进入金融时代，2009年第五届中国地产金融年会上民生银行推出的中国第一本《中国地产金融蓝皮书》就是其标志。
