以房地产为主的经济模式!

张海勤 原创 | 2010-05-30 13:38 | 收藏 | 投票

  李嘉诚曾经给马云们讲过:天塌下来,也要一个品牌撑住整个大厦。

  中国经济以房地产业为主长期高速发展。经济危机发生后以刺激为主,拉动为辅,经济得以高速的发展。这其中的领头羊就是房地产。看看中国的富豪榜有多少是房地产老板就知道。房地产业的功劳,房地产老板,在中国是一种富有的标志,更是一种当富不让的现实。前些天,一个投资饮料方面的老板通过一个朋友找到我,要我帮他们搞一下矿泉水厂的建设及系列问题,谈话中,其中一方总是不自然的说:我们老板是房地产老板。这正说明房地产是我们国家暴富的行业,容易赚钱的行业,也是有钱老板的行业。我觉得也是中国经济发展的重点行业。

  金融经济危机的根源也是房地产造成的。去年4万亿投资刺激经济,1000亿保障性住房投资列在第一位,空间政府也是如此看重房地产业对于国民经济拉动的重要性。反过来讲,政府也知道房地产是国民们需求的焦点,或者叫刚性需求。如果不刺激房地产业,中国也许在经济危机中将摸索更久。房地产业的功劳不可磨灭。

  房地产投资和经济之间的关系是资本主义发展的老问题了。说句心里话,在此之前,我一直把房地产看成是一个行业来讲的。而价值中国网,则把房产看成是投资管理一栏,我一开始还是有些怀疑的。现在才明白,买房子不同于老家年轻人结婚,男方需要建新房那么简单,而是一种投资行为。或者说购买新房,投资的人多于购房自住的人。

  在过去,上世纪50年的左右,欧美国家把房地产看成是低效益的产业和投资行业。关键是人民还刚刚温饱。这就像80年代的中国一样,人民刚刚吃上饭,还没有来得及改善居住条件,不住在牛棚就算好了。那还奢望住高楼大厦。随着资金的充裕才知道,购房子还可以投资,并能迅速增值。这下子中国人民开始把房子看成是一辈子的奢望之一了。这种局面随着这次的打击必将改变中国人的住房观念和现实。但是,经济的高速发展如何保障,是又一个寻找的支点。。

  房地产积极意义的方面大概有:拉动国民经济整体发展,提高国内交易水平,提高国民素质和积极性。从国家来讲:提供就业,拉动经济增长。有了住房,国民安定,集中精力搞建设。有了住房还容易积累财富,提高社会生产力和投资能力。最后还有拉动所有的相关行业的发展。这也是经济学家最看重的一点。

  关于我国房地产投资的产业关联效应,国家统计局综合司课题组根据2000年的数据大致估算,每100元的房地产需求最终会影响315元的总产出。从带动效应来看,与我国房地产业相关联的产业大多是资本、物质类产业,非物质的服务类产业较少。

  1998年以来的十年间,中国房地产投资每年以超过20%的速度大幅增长,对中国经济连续多年10%以上的高速增长做出很大贡献,房地产投资对GDP的直接贡献率达到30%以上。但未来会怎么样?房地产投资还有多大的增长空间?这是关键问题。

  房地产投资的主体是住宅投资,占到80%以上。关于住宅投资占GDP的比重,经济学理论上没有一个固定的合适标准,但有一个著名的经验假说,"住宅投资与GDP之比会随着人均GDP增长而呈现倒U形"。世界银行也认为,一般说来,当人均收入很低时(低于1000美元),住房还不能成为重要的大众消费品,房地产业在国民经济中作用很小,一般住宅投资与GDP之比为2%左右;当人均收入超过一定水平,进入中等收入国家水平(人均1000-5000美元),普通大众对住房改善的需求快速增加,房地产业的重要性大大增长,进入高速发展期,住宅投资与GDP之比会达到8%左右;再当进入更高经济发展水平的时候,住房已高度普及化了,房地产业也不再具有很强的经济带动作用,同时经济发展阶段也超越了投资拉动型,这时住宅投资与GDP之比又会跌到3%~5%的水平。

  笔者最近用中国1999-2007年省一级数据所做的研究也说明了我国住宅投资与房地产投资占GDP比重与人均GDP之间也呈现明显的倒U形关系。我估算,我国住宅投资占GDP的比重会在人均GDP4万元的时候达到峰值9%,而房地产投资占GDP的比重应该在人均GDP达到4.5万元左右时达到峰值(约12%),之后会出现下降趋势。

  以上海为例,1999年上海住宅投资与GDP之比为8.1%,之后逐年上升,2004年到顶峰,为11.2%,当年上海人均GDP为55307元,约合8000美元(与我国国情十分相似的韩国也是在同期出现峰值8.8%)。之后逐年下降,2007年降至6.9%,2008年还要更低。上海统计局的资料表明,1999-2007年,上海累计销售商品住宅新房面积高达1.9967亿平方米,约合200多万套新增住房,而上海当前常住人口也不过500万户左右,如果一户购买一套新房,意味着40%的人在过去9年更换了新居,即使考虑有囤房和投机因素,也至少有20%~30%的家庭更换过新房,并且是最有住房购买力的那部分人群,也就是说,新增住房需求的降低致使房地产投资占GDP比重开始出现了下降。

  总之,不论从中央的决策来看也好,还是大势所趋来看,房地产业都将发生根本性变化。特别是注意房地产破灭和泡沫更为关键。房地产商的偷工减料,房子贬值,质量和价值下降都是未来的重点。从未来的趋势来看:一方面房地产业在中国国民经济中的地位仍然非常重要,但另一方面指望房地产投资保持像过去十年那样20%~30%以上的增长幅度,也是不现实的。依赖房地产投资来拉动GDP增长的模式已经到头了。未来中国房地产业的主要发展方向要从"增量主导"向"存量调整"转变,大力发展二手房市场和租赁市场,尤其公共租房体系,加快住房资源的流通周转,加快发展住房保障,提高全民的住房居住水平。

  【版权受到保护——转载必须衔接作者网站】

张海勤 的近期作品

个人简介
每日关注 更多
张海勤 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告