楼市新政+新三十六条+西部大开发=什么?

郝金刚 转载自 新浪博客 | 2010-05-30 18:24 | 收藏 | 投票

     2010年是“十一五”规划实施的最后一年,这一年还未过半,社会各行业都能感受到政府在民生、经济、制度改革等问题上的工作力度。当改革开放给我国社会带来巨大变化的同时,新的社会环境也迫切的要求符合新时代发展的政策。

  让我们看看最近出台的一些经济政策,是如何形成内在联系的“组合政策”,其“组合政策”的目标又是什么?

  房地产新政:

  当一线城市房价让百姓苦不堪言时,国务院和地方政府一系列的强势政策给百姓带来希望。虽然短期还未看到房价的松动,但是已经清楚的看到房屋交易量的自由落体,这是地产商与政府“较力”过程的表现。然而总理对房价的关心,住房和城乡建设部部长年初对记者所说的:“总理都说了,不稳定怎么行?肯定行!不行也得行!”,让我们看到政府控制房价的决心。

  我认为“稳定”一词是对全国房价总体而言的,从目前政策的态势来看,一线城市房价的目标绝不是“稳定”,而是下降。虽然短时间房价还未松动,但这是“较力”形式的正常表现,出招-接招-再出招。这也是政府给地产商一定时间流出资金的表现,因为房地产行业的资本基本符合《新三十六条》中对优质民间资本的要求。

  对于地产商抱有的“政策软着陆”、“回暖”等幻想来说,地产商们太乐观了。此次的政策目的性很强,如果说在既有政策的环境下,房地产商挺住了房价下跌的压力,必然会有第二轮、乃至第三轮的强势政策打压房价。那时地产商的盈利率相比过去会急剧的压缩,而且近两年积累的投资性住房因收益率降低而大批涌入市场,将会带来过量的房屋供给,甚至引起崩盘。

  但我相信,因为存在这种市场预期,所以这种情况将会避免。而且我们有过“香港房价过度下跌”的教训,政府会谨慎的颁布政策。个人分析一线城市房价下跌幅度会在30%左右。

  地产商“回暖说”也不是没有根据,当房价与购房者心里价格接近时,因之前房屋刚性需求的积累,会迎来一次住房需求的爆发,同时低房价也会提升更低收入群体的购买欲望,从而房地产行业走出低谷,但当这一部分需求被满足后,房地产将维持一个正常的发展,而不会进入之前的畸形发展,因为《新三十条》的颁布将引领民营资本流向别处。

  《新三十六条》:

  近年来我国房价疯长,如郎咸平教授所言,由于民营资本投资环境恶化,使大量资本流入楼市,造成房价过度增长。是什么导致投资环境恶化呢?除了已经确知的金融危机、产业结构等问题外,我认为还有一个原因:鱼缸里养鲸鱼。

  30年改革开放使民营资本在各领域都得到充分发展,生产力不断提高,资本不断积累,然而承载资本的行业(空间)却没有增加。如拿农田做比喻,就好比在一亩农田里,该套种的套种了,该集约的集约了,赚来的钱继续投到这一亩地上,无论如何投入资金,一亩田也不能产出10吨水稻、10吨鱼来。这也是引起投资环境恶化的原因之一。因为资本这个“毛”一直再长,而产业这个“皮”只有那么大,这就导致的房价、物价的疯长。

  而《新三十六条》恰恰找到了问题的原因,就是产业这层“皮”不够了。通过《新三十六条》给民营资本更多投资空间,引导、鼓励积累多年的民营资本进入新开放的产业。就好比提供了更多亩的地、更多匹的皮,给鲸鱼一个大水池。

  房地产高价的一个重要原因就是资本在单一产业里的过度积累,所以《新三十六条》的公布,解决了这一问题,部分地产资金将会流出地产行业,这就是我在前文说“房地产也不会再进入畸形的高速发展”的原因。如果地产商仍抱有“9月回暖说”,只能说“眼太拙、心太死、利欲熏心、自欺欺人”了。现在小部分地产商应该做的是,思考如何加入此次经济改革的浪潮中,而不是固守在地产行业,扮演《谁动了我的奶酪》里被饿死的老鼠。

  西部大开发:

  此次国家不仅为民营资本拓展了投资产业,也将政策优势向西部偏移,建立西部经济特区,为民营资本拓展了投资地域。

  国家对此次西部大开发的重视程度非同一般,西部担任新增长极的任务。而且西部发展不再是输血式发展,而是内生式发展。新疆已率先实施资源税改革,也预示出西部将成为部分新改革措施的试验地,形成区位优势。

  此前我听郎咸平教授批评过国家对西部基础设施上的“过度”投入,指责这是一次性的,是不能解决根本问题的。

  如今,当国家一系列的政策逐渐明朗,我不得不承认国家在经济建设方面的高瞻远瞩。西部基础设施建设不仅解决了四万亿信贷如何使用的问题,也为将来民营资本搬家铺平道路,解决了长期制约西部经济发展的交通问题,也拓展了企业在西部发展的业务空间。

  我认为,国家实施这两项开拓政策,不仅能解决现存的房价、物价、股市、大学就业、蚁族、生活压力大、员工跳楼等等问题,更能给基础设施、社会事业、金融服务等领域及国有企业、国防科技工业注入新的活力,并极大推动我国西部地区的经济发展。

  改革开放新纪元:

  近来出现的很多经济问题,包括最近的云南菜价问题,我们都能够从“鱼缸养鲸鱼”的角度去理解问题的产生。从而把政府一系列的政策联系在一起,明白政策的目的是拓展民营资本的投资空间,解决不良投资带来的影响。所以预测楼市的走向,不能单单依靠楼市近期政策来判断,应以更宏观、整体的眼光去理解政策导向。从而企业能与时俱进,创业者能看到机遇,毕业生明白就业方向。

  国家一系列的政策昭示出一幅正卷开的画卷,画卷的中央记录着沿海城市繁华的景象;是北京奥运会、上海世博会的精彩照片;是国家领导人在世界峰会的发言。而此时的西部正以矫健的身姿走入画卷;是遍布地图的铁路,是充满希望的学子,是信心满满的创业者;是民资和国资融合带来的生命力,是社会公益的发展,是国防科技的腾飞。

  改革开放又迈出了一大步,十一五规划铺平了发展道路,十二五规划的中国大有作为!

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