房地产调控与资本市场趋势

欧国峰 原创 | 2010-06-15 18:29 | 收藏 | 投票
关键字:房地产 资本市场 底部 

 一、           主要观点:

 14月中旬以来的国内房地产调控并不出意外,是近10年第三轮调控,前两轮在2005年、2007年,前者收效甚微、后者被金融危机打断;

 2房地产板块走势与上证指数的相关性极强,房地产“绑架”A股市场已成为现实;

 3目前房地产板块估值水平虽近底部,但靓丽业绩建立在巨大泡沫上,随着国内政策调控落实,行业增速和估值将进一步小调;另一方面,考虑到替代产业及效用有限,本轮房地产调控稳健为主、将持续相当长时间,目前进入政策落实及效果评估期;

 4保障房、新兴产业投资,出口变化,决定中国经济能否走出小周期滞涨风险,四季度有望出现经济和政策面的转机;综合考虑多方面因素,A股市场阶段底部渐近,机构投资者和产业资本动向可佐证,但筑底时间较长、期间波动剧烈

 

二、           房地产板块与A股市场联动走势:

 从现象上观察,以申万房地产指数为例,近5周、近6个月的房地产板块的量价变化,与上证指数的量价变化,表现基本同步。

事实上,这种现象可以延伸到更早些时候。量化分析,20021464,申万房地产指数与上证指数的相关系数高达0.9820101164,相关性稍有回落,但仍高达0.95

房地产板块与A股市场高度联动的背后,是房地产行业与国内经济的高度联动;以及在股改之后,A股市场与实体经济之间的联动加强。

 

三、           调控两难处境:

本轮房地产行业景气度滑落、房地产板块暴跌,主要是政策调控的缘故。

目前国房景气指数接近106点、与2007年的高位相差无几;商品房价格指数114点,创下历史新高;以净资产收益率衡量房地产上市公司的整体运营质量,也在不断提升过程中。

但在表面的繁荣景象之外,国内房地产行业的泡沫已趋恶化。以近年房价涨幅来看,北京的房价涨幅仅次于东京,远远超过美国和香港;从租金收益率来看,因新房价格暴涨,目前北京、深圳的租金收益率与2007年高峰时相近甚至更低——甚至低于香港房地产泡沫破灭时期的水平,仅略高于日本房地产泡沫跑灭时期的水平。

政府的调控,正是要在泡沫破灭前采取行动,提高投资性购房门槛、增加持有成本以逼出存量房,是重要手段。目前,已在北京、上海等一线城市,成都等虽处二线房价收入比触顶城市产生效果,近一个多月,成交量同比和环比均显著下滑。根据量在价先、且一般会领先6个月的规律,201010月可能发生大规模降价。

商品房的量价下滑,必然导致相关投资及拉动效应递减,需要对冲因素。但是,分析保障房的计划、资金来源、2009年保障房的落实情况,存在一定变数;而在其他投资领域,相关数据显示,无论制造业、铁路运输业、文体投资、环境和公共设施投资等,2010年之后均出现下滑。另一方面,内需尽管增长强劲但空间已越来越小、外需高度不稳定。

在这种情况下,决策层势必把握好调控的力度和节奏,相应的房地产行业出现暴跌的可能性较小。


 四、           机构投资者的动向:

   如果眼光超越房地产,从更广视角来看,对宏观经济和资本市场趋势,会有更多发现。

   从大周期来看,国内GDP20101季度触底回升,至今仍处于V型反转的右侧;与此同时,A股提前在2008年四季度筑底后反弹——从K线看,上证指数20098月上行至布林线中轨上方,随后开始调整但至今处于布林线中轨上方。

   从小周期来看,国内GDP增速将逐季下滑、同时CPI逐月上行,小周期滞涨特征明显。这种趋势,待2010年三季度CPI触顶,将会发生改变,而股市会提前反映。

以公募基金为首的机构投资者,2009年底即开始大幅减持房地产板块,幅度达17.37%2010年一季度继续减持,幅度减少到-7.8%——20103月份的地产板块反弹,在此可找到部分依据。

2009年底至今,在持续减持包括房地产在内的周期性板块时,基金仓位剧降。但是,从3月份开始,基金持仓降幅逐渐趋缓;5月份以来的周度持仓显示,基金减仓进一步趋缓,有的百亿股票型基金出现增仓。这表明,机构已不是过于看淡后市

产业投资者的行为,是另一项重要观察指标。分别取增持市值、减持市值占解禁市值的比重,随着股市下跌,后者不断趋缓、前者不断增加。这意味着,越来越多的产业资本,开始认同微观层面的投资价值

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