中国房地产问题“沉思录”

许明星 转载自 经济观察网 | 2010-06-16 01:59 | 收藏 | 投票
关键字:中国房地产 

房地产边缘化前兆:大规模城市化行将结束

 

编者按:2010年4月,本届政府祭出的针对房地产的新“国十条”引发社会广泛关注,房价会跌多少?严厉管控的底线在哪里?这一切悬而未决。但当我们概览房地产业近十年带来的繁荣时,由疾速城市化带来的负面效应已非常明显,“一业独大”对经济体的伤害比比皆是——“过度资产化”对实体经济产生相当强劲的分解作用,持地称王、一劳永逸正像麻醉品一样,全方位地弥漫开来。但是,任何事情都难逃规律的制约,过度城市化在经历癫狂发展之后,行将走向常规阶段。就此本报将以“房地产批判”为题组织系列报道,从房地产对实体经济、资金流动、行业转型及社会心理等方面所造成的影响,予以全方位的梳理与报道,以期对读者了解中国经济与房地产之间的关系及未来走向有所助益,并勾划出大致轮廓。
经济观察报 记者 胡芳洁 中国的城市化进程,将会如何进行?
今年4月,中国社会科学院经济研究所发布的首部《宏观经济蓝皮书》指出,“中国将在2013年左右(2011-2016年之间)结束高速城市化过程”。
而代表着房地产业最典型声音的华远地产总裁任志强,在此问题上,与蓝皮书论断大相径庭,在他看来:“中国用了30年的改革时间解决了2亿农民的进城问题,但还需解决4亿农民的进城问题。如果同样的速度将需要60年的时间,必须以成倍增长的速度,才有可能在未来的20-30年,当我国经济总量达到世界第一时,实现城市化率65%-70%的水平。”
“城市化”高速增长到底应该怎么看?
一手托起了地方财政,一手绑架了银行信贷,同时还牵涉到最为广泛的民生、公平正义和保障,房地产业,俨然已经成长为这个时代最为举足轻重、也最具争议的行业。然而,中国城市化进程,必然影响到房地产业,其一业独大的地位还能保持多久?
在任志强看来,中国远不如发达国家更重视房地产的作用,按照发展阶段来说,相对应的中国城市化率应更为充分。但是任志强称:“这成了一个变量,而不是常量,需要经济增长的时候就鼓励你,需要限制投资过热的时候就打压你。”
最高点之后
2003年,社科院成立了“中国经济增长与宏观稳定课题组”,在此基础上,2004年,经济增长理论研究室成立,一共有21名研究人员。从2003年课题组成立,城市化一直是其研究的一个重要部分。
社会科学院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉是宏观经济蓝皮书课题负责人之一,同时也是城市化的主要研究者之一。他表示,在得出这一结果之前,业内普遍估计,城市化增长率的最高点会在2015年左右出现,随后开始下降;而社科院研究得出2013年的结论,与之前的估计并没有太大误差。
“我们选取公元1800年为基准期,收集了从1949年开始近50年的数据。推算出来的符合度已经很高了。”刘霞辉说。
2009年底,该课题组在《经济研究》上发表一篇名为“城市化、产业效率与经济增长”的论文,实际上,宏观经济蓝皮书中关于城市化率的计算和预测,都是源于这一研究。这一研究得出这样的结论,“中国将在2013年左右(预计在2011-2016年之间)结束高速城市化过程,这一期间的城市化增长率约为1.09%,城市化率则在47.93%-53.37%之间,此后中国的城市化率增长逐步放缓。”
同时,社科院根据同一增长模式,预测中国城市化率2015年为52.28%,2020年为57.67%,2030年为67.81%。而鉴于中国农村人口占总人口很大的比例,且随着老龄社会的到来等因素的影响,68%可能是中国未来20年城市化发展的顶部,此后一个较长的时期城市化水平将维持在68%左右。
实际上,社科院的这一研究成果包含了两部分的内容:一是城市化增长率将会在2013年左右达到顶点。这表示,接下来几年,中国将进入城市化最为快速的发展阶段;二是在增长率达到最高点之后,增长率开始下降,但城市化率依然会以较大幅度推进,直至2030年左右,城市化率达到约68%,进入相对稳定阶段。
随后,蓝皮书副主编、社科院经济研究所张自然博士向本报提供了这一结论的计算过程资料,社科院采用了通用的Logisitic函数,用于计算城市化水平,其中包括初始状态城市化水平、增长速度、时间等变量。社科院根据这一函数预测1978年至2007年的城市化率走势图,与这一期间的实际城市化率走势已经非常吻合。
而对城市化增长率最快的年份的计算结果为212.9,约为213,即约为2013年,此时的城市化率为50.11%,城市化增长率为1.0892%,约为1.09%。根据社科院提供的城市化预测曲线,此后,城市化增长率则呈下降曲线,2029年之后,增长率将会降到1%以下。本报取平均值计算,2015至2020年,城市化平均增长率为1.078%,2020年至2030年,平均增长率则降至1.014%。
没有永远的支柱产业
在刘霞辉看来,城市化加速度的过程,必然会在最近几年结束,而增速递减的信号已经出现。
“目前中东部地区,城市化率已经非常高了,东部地区达到70%左右;中部有的地区也达到约50%,在这些区域,大量的人口移动已经实现,接下来,主要进城人口将集中在中西部地区,如江西、安徽、云南、贵州、四川、甘肃等。随着农村人口总量的减少,土地富余,人口进城的动力也在减弱。”刘霞辉说。
他认为,从地域、人口总量、移入人口的构成来讲,城市化递减的信号已经开始慢慢出现。“当然现在没有递减,还在增加,但是整个强度肯定是一步一步变弱。中国城市化加速的过程,在近几年肯定是要结束的。”刘霞辉表示,中国经济同样不能一直维持10%左右的增长率,5年之内,潜在经济增长会降到8%左右,到时候,经济增长可能就是7%-8%,甚至更低。
3月29日,国家发展改革委公布的数据显示,2009年,中国统计口径的城镇人口达到 6.22亿人,城镇化率为46.6%。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,以目前的城市化水平,中国正处于城市化加速时期。“城市化率处于30%-70%之间时,城市化进入加速阶段,目前中国城市化率是46.6%,整体上正是处于加速推进的阶段。未来城市化的提升,不是平均的,但是会以略高于1%的速度提升,未来20年,中国城市化率基本上会保持这样一个速度。”陈表示。
实际上,陈国强的看法与社科院的区别在于,社科院提出了增速的“拐点”。社科院的测算结果同样证明,接下来20年是城市化高速增长阶段。但2013年的增速最高点,至少明确了一个问题,中国城市化不可能一直加速增长下去,并且在几年之内很快就会出现“拐点”。
中国住宅产业从起步开始,就与城市化进程捆绑在一起。“1997年左右,中国城市化率刚刚实现30%的水平,进入加速期,而住房改革正好同步进行,中国住宅产业的起步、加速,是伴随着城市化而进行,这是一个特定阶段的特殊现象。”陈国强表示,“随着城市化的不断提升,住宅产业的地位可能会被淡化,成为一个普通的产业。住宅产业不可能永远扮演支柱产业的角色。”
阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为,中国的现状是城市化落后于工业化,随着城乡一体化、社保改革等措施的执行,接下来,城市化提速是必然的趋势。
宏观经济蓝皮书也承认了这一点:我国城市化相对滞后,城市化水平对促进产业结构升级,促进服务业的发展,并形成聚集效应的作用还不够明显,因而城市化水平对第三产业就业的影响能力也较弱,城市化率仍低于工业占GDP比重。
住房和城乡建设部政策研究室主任陈淮则认为:把工业化强调到城市化之前这个错误不能再继续下去了,就是到今天,我们总结过去60年,甚至改革开放以来的过去30年,中国发展的最主要缺陷之一,仍然是城市化滞后于工业化。城市化和以城市方式为代表的扩大消费需求,才是未来20年和到2015年的5-6年时间中国经济发展的关键。
基于对城市化的信心,即使是在目前严厉的调控面前,地产企业对于未来20年的乐观估计,并没有发生改变。
“政府现在敢于调控,是因为有城市化的底气。”金科集团副总裁李战洪表示,“中国城市化率目前处在46.67%,距离‘平缓成熟阶段’的70%还有近23%的空间,按每年增加1.5%计算,中国地产至少还有16年的好时光。”
李战洪认为,中小城市的房地产市场会发展起来,大量的地产企业开始进军中小城市,也是顺势而为。“去年,‘北上广深’住宅销售总面积是4700多万平方米,而成都和重庆的销售面积就有4400万平方米,二、三线城市有巨大的住房购买力,自住性比例比较大,市场也更健康。”李表示。
“尽管到2013年,城市化增长率的最高点过去了,但接下来的降幅是比较小的。”刘霞辉表示,未来20年,城市化率的增长都不会结束,未来一个阶段,房价还是会在比较高的水平运行。
《新财富》杂志5月14日发布“2010新财富500富人榜”,万达集团董事长王健林以401.1亿元的财富列于榜首,在500人中,有88位来自地产业,占上榜富豪人数的17.6%;其财富总额达6490.8亿元,占500富豪财富总额的22.5%,地产业成为财富集中度最高的行业。
“未来20年,中国地产行业还会有新的富豪出现。”刘霞辉说,“但是你可以看看,最大的房地产企业出现在哪些地区,最早是美国,然后是日本,接着是香港,现在是在中国。但是20年以后呢?可能就是在印度了。那时候万科还会是最大的地产商吗?”
刘霞辉认为,20年后城市化增长开始停滞,必然会给地产业带来巨大的转折。
“金融业、消费类的连锁业等,在以后的发展中,最有可能出大富豪;甚至包括农业,以后必然是要走工业化路线的,无论是在产、供、销环节,都有可能产出富豪。”刘霞辉说,房地产业以后必然是要转型的,最可能向金融类行业转型。

 

地产独大 致产业升级、调控两难

 

经济观察报 记者 周亚玲  张延龙  康怡 自1998年启动的房改开始了中国有史以来最大的市场,2003年的纲领性文件国务院18号文和随后的招拍挂等一系列导向政策,几乎让所有人看到了这个市场潜在的“暴利”空间。
面对这个高资金杠杆、平均40%毛利水平的行业,有多少资本能抵御诱惑?
海尔、海信、雅戈尔、联想……过去的10年里,这些制造业的行业龙头纷纷跻身于房地产;而从所有制看,大量在本世纪初进军地产的“新军”,它们来自央企、省市属国企、民企、上市公司,已经在10年后成为“老兵”。
形形色色的资本涌入已经令房地产一业独大,不仅使地产调控愈来愈“两难”,更重要的是,以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续,对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用,已经致使中国其他产业的产业升级愈加艰辛——多位专家发出如此呼声。
制造业的本未倒置
1998年,中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改。面对这个13亿人的巨大市场,从实业中赚到一些钱的人开始关注房地产,一些制造业企业开始尝试性介入。
2001年,雅戈尔出资7000多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权,向房地产等行业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者,仍然寥寥。
2003年8月31日,这是一个历史性的日子,国务院18号文首次明确,“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。任志强回顾这个事情时,坦称当时也不知道有多大把握,只是尽力把行业意见做了客观反应。随后18号文中“支柱产业”的定位,顿时缓解了121号文件可能给房地产带来的冲击,此后《南方周未》的一篇还原18号文件出台过程的报道中,将推动121号文件成文的任志强称为“地产总理”。
在行业龙头的带领下,制造业大规模进军行业龙头的号角悄然吹响。
但此时的土地生意,对于更多的大佬而言,面目还不是那么清晰,2003年,出席一个重要商业活动的张瑞敏公开表示,海尔会坚持主业,不会进入房地产开发,而四年后,海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔,海尔成为青岛最大的开发商。
但是擅长资本运作的李如成,紧紧抓住了1998年之后中国市场上最大的一次商业机会,2004年831大限之后,土地价格大涨,这些手中原本就有些土地资源的制造业明显感觉到手中的土地的优势。
2004年,“尝试性”进入的雅戈尔房地产开发的利润已经接近服装业务利润的二成以上。雅戈尔当年的年报称,将加大房地产开发规模,加快开发进度,使房地产业务的收入能持续增长。到2009年,李如成开发地产赚到的利润已经远远超过了纺织服装业。年报显示,雅戈尔纺织服装业务实现营业收入约69亿元,净利润约4.45亿元,分别同比下降3.43%和8.52%;地产业务营业收入约51.95亿元,净利润约11.9亿元,分别同比增长49.88%和53.16%;两者相比,雅戈尔房地产的利润率要高于了纺织服装行业。
据第一纺织网总编汪前进观察,和多数制造业一样,纺织业也是在5、6年前进军房地产。当时,中国的纺织业不断面临整体利润下滑,产能过剩的困境,而房地产却走到了一个另一个腾飞的开端。据记者不完全统计,2009年,纺织行业上市公司过半都进入了地产业务。

学者们更担心的是,“房地产抽走了更多的资本,优秀的企业家资源之后,会对制造业升级造成影响”,著名的经济学家王小广不止一次提出自己的“房地产的暴利没了,产业升级也就有了”的观点。
后发者央企
在房地产这个行业,行将沸腾到顶点时,央企才开始真正注意这个流金淌银的行业。
2007年,地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商,成为媒体热议的话题,在这一年度万科一年销售额为520亿元,早已超过了王石心目中的目标美国帕尔迪房地产公司。
而在2007年8月17日,方兴地产在香港悄然上市。直到2009年,和北京众多知名开发商角逐的广渠门15 号地一役,才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企对于市场化企业的最为响亮一堂启蒙课,潘石屹回顾当时场景说:“身后的小伙子也不算帐,就一直举牌,然后他就是地王了。”
央企得以大规模进入地产行业,凭借的是庞大的资源掌控能力,这是一种“类政府信用”,在银行融资方面比其他开发商要容易和方便的多。2009年初,楼市还未回暖。方兴地产一次就能获得获中国银行200亿元贷款授信。
而与方兴地产业务形成鲜明对比的是它的主营业务,作为中国最大的化肥企业,中化集团旗下上市公司中化化肥2009年业绩显示,截至2009年12月31日,营业额同比下降40.50%,股东应占亏损14.44亿元,除衍生金融工具之公允价值变动后,该公司去年股东应占亏损14.94亿元,每股亏损0.2059元。中化集团的其他几个主业农业、能源、化工等行业都不甚景气,公司主营业务中农化业务毛利大减49.05%,冶金能源营销业务毛利也减24.41%。
而地产业务作为中化集团的五大主营业务之一,却有着不俗的成绩,2009年年报显示,方兴地产2009全年业绩,收入同比增长60%至63.2亿港元,实现毛利33亿元,同比增长50%。
中国政法大学副教授贺绍奇认为:“央企各种租金与政策补贴所带来的增长潜力经历多年的挖掘已渐至极限,已经无法继续承受盈利持续增长的重负”,而“油价,通信等费用已创全球最高了,怎么还能通过规模化获得持续的增长呢?”
学者担心,央企大规模进入使得调控复杂程度在加强。“如果调控,房价掉了,那央企和地方政府怎么办?过往,东航亏损,政府补上了几十亿。现在的地方政府是希望地价涨,好卖地,银行由于希望抵押资产上涨,央企当然也希望房价上涨,三者形成默契之后,对调控就很有影响,”贺绍奇称。
而更重要的是,如果说民间资本的流入会对中小型制造业的产业转型,升级有影响的话,因为国企和大型央企关乎的是国计民生的更宏大意义的产业升级。
“有资料显示,目前全国大中型国有企业中71%没有技术开发机构,三分之二没有技术开发活动。特别是航空设备、精密仪器、医疗设备、工程机械等具有战略意义的高技术含量产品80%以上尚依赖进口;即便一些国企引进了技术,但是消化吸收和二次创新能力也明显不足。目前我国国有企业引进国外技术资源的依赖程度非常高,在关键技术上的自给率低,对外技术依存度在50%以上(发达国家平均在30%以下,美国和日本在5%左右),高科技含量的关键装备基本上依赖进口。”贺绍奇说。

调控两难
除了开发商,还有哪些人是这场游戏的获益者?
“从铁矿石价格看,2002年以后,国际铁矿石价格连续6年上涨。2002年中国进口铁矿石平均到岸价只有每吨25美元,到2008年,这一数字上升到每吨136美元,6年增长了5.4倍。而同时,铁矿石的涨价和房价上涨的倍数几乎是相同的”,贺绍奇说。
他认为,地产热潮“一个是助长了钢材、水泥等产能过剩,这些产能过剩所带来社会成本,以及铁矿石不断涨价的成本都能被暴利房地产业轻松消化 ,这之间存在着必然联系。”
然而获益更多似乎是铁矿石的供货商而不是钢厂。
统计显示,从2002年到2008年,中国钢企仅因价格上涨就多支出了1000多亿美元,折合人民币约7000多亿元,相当于同期中国钢铁企业利润总和的一倍多。
贺绍奇认为,“住房价格暴涨同时,铁矿石等进口价格也在暴涨,也就是说,从中国房地产暴利当中参与分配的还有国际大宗商品控制商和投机商,购房者还必须为他们暴利和中国过剩的钢铁和水泥等产能买单。”地产开发房地产需要更多是螺纹钢和线材。但这类的钢铁产品在国内又属于过剩的品种。
今年初,国家统计局总经济师姚景源提出,“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇,不但不能动摇还要进一步发展,因为他们关联度高”。
他说,“汽车关联一百多个行业,拉动钢铁、电子、化工、橡胶工业,还可以玻璃工业、座椅拉动纺织业和制革工业。房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥,还可以一直拉动到家用电器,家里新买一个房子,换一个电视,甚至纺织业也被它拉动了,窗帘也要换新的”。
而大部分开发商对地产行业的信心,也正基于此——他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代,所谓“一业独大”,关联产业62个,牵一发而动全身,真要搞死了房地产,经济也好不了。
南京市建委研究室主任陆玉龙对本报说,过去10年间,“地产行业文件不断,超过了其他任何一个行业,”这反映了这个行业牵连之巨大,致使决策层过度关注价格波动。而温家宝总理不久前在天津考察时提示,要防止出现政策叠加效应,也给上述担心提供了证据。
陆玉龙说,频繁的调控和对价格波动的过度关注,反映了过去的一段时间里,中国的房地产市场缺少基本预期、基本政策——市场化的方向和道路并没有错,但是中国的国情是20%的先富阶层推高了整体房价,给开发商和地方政府以及各相关行业带来超额收益,决策层缺乏房地产行业基本目标和任务的清晰认识。
比如说,“中国的基本国情是人多地少,是不是应该有一个基本的产品政策,以70平米的户型为主?政府如何帮助、保障每户家庭有一套住房?在金融政策上,现在的现状是一套住房背后有开发贷和个贷两次金融资源的占用,如何通过基本金融政策的确定,降低房地产的金融资源占用比例?”

 

炒房骨牌效应:谁绑架了中国银行业

 

经济观察报 记者 陈文雅 “没有比房地产来钱更轻松的路子了。”在飙涨的房价刺激下,做外贸、做实业的商人们纷纷变身炒房客,房地产业如同一个吸金窟,不断裹挟各路资金。然而,房地产贷款占贷款余额的比例过高,银监会官员察觉到潜在风险十分突出。尚未经历过泡沫破灭教训的中国房地产投资者,恐怕要上一堂风险管理课。
温州炒房史
2001年8月18日是温州第一个购房团赶赴上海的日子。组织者温州晚报房产部李海彦回忆说:“这个日子我记得很清楚,一共有157人,坐满了三个卧铺车厢。我拿个喇叭走在前面,怕后边人听不见。”购房团在上海呆了3天,成交了50来套房子,价值5000万元。这一举动成为“温州炒房团”最具标志性的一次跨越。
在炒热上海之前,温州人在杭州尝到了“炒房”甜头。1999年,杭州20%以上的商品房成交量出自温州人。一位温州余姓老板在杭州城西以2700元/平方米的价格买下28套商品房,2001年以4700元/平方米抛售,这笔交易挣了500万元,这一成功案例被温州人奔走相告,也为媒体广泛传播。
而上海的财富周转速度,更像神话一样,激发了温州人的兴趣。李海彦先后组织了多次温州人赴上海购房活动。而2002年,被称为炒房团长的李海彦成立百盈房产营销策划有限公司,主要业务是温州人异地置业。公开资料显示,李组织的温州团队,创下三天成交额达1亿元的纪录。
“1998年到2005年,温州人炒高了温州后发现杭州还能更高,炒高杭州后又发现温州还能更高,然后又发现杭州还能再炒。等到温州、杭州炒高了,又把上海炒起来,炒完发现杭州还可以接着炒……”一位上海房地产业内人士如此描述那几年沪、杭、温三地的市场状况。
在2003年左右,不甘寂寞的温州人把触角伸向了长三角区域以外更广阔的天地,从青岛大连,到呼市伊犁,到海口深圳,到成都武汉,都留下了他们的足迹。
北京房价的高涨则比杭州、上海要晚几年。2004年下半年,对北京房地产市场产生重要影响的节点便是8·31大限的来临。
李海彦凭借多年经验曾经估算过温州炒房者概况,她称:“温州至少有10万人在全国各地炒楼”,而动用资金规模在1000亿元左右。
温州中小企业协会会长周德文表示,挖煤和炒房是温州人比较喜欢的两个投资渠道。不过,在煤矿业,温州人却遭遇了集体滑铁卢。2002年左右,全国出现能源紧缺,温州“炒煤团”一度掌控了山西60%的小煤矿,占全省煤炭总产量的1/5、全国的1/20。
北京浙江商会副会长陈俊说,前几年煤矿业不错,很多温州人跑到山西去挖煤,但是2008年以后山西煤矿业一整合,大部分都赔了,“温州一个很大的鞋厂的老板,投资小煤窑,投资失败,价格行情波动,出了事故,现在又面临整顿,俗话说‘九赔十不足’,办鞋厂多年积攒下来的积蓄都搭进去了”。
但投入房地产的,投资失败的却是极少数。2008年尽管遭遇了房地产行业低迷,一些未及抛售房产的温州人选择了观望,到了2009年,便又重新迎来了报复性反弹的市场。

“没有比房地产来钱更轻松的路子了。”陈俊说,“温州人做小生意,做服装、做外贸,很多都是辛辛苦苦多年才积累起来第一桶金。但是投资房地产就不一样了,买了房就是扔在那不用去管它,再过一年两年拿出来卖,就够挣好几桶金的了。”
调控靶心
央行2010年货币政策委员会委员李稻葵,对清华大学所在五道口的房价印象颇深,他说:“五道口房价太高了,导致清华金融系招聘老师的竞争力都有问题。”
李稻葵认为,楼市问题比金融危机前的美国更严重。“中国房地产市场在过去不到一年的时间之内,出现了流动性的迅速上升,资金链迅速放宽,房地产业不缺钱了,投资者有资金了,投资者的情绪产生了重要转折,乐观了,导致房地产业在不到一年时间之内经历了过去五六年的发展周期。”
对于泡沫机制的形成,中国发展研究基金会副秘书长汤敏认为:“任何一个泡沫都会造成市场扭曲,股市6000点,所有的钱都会涌进去,世界上所有泡沫都是这个机制,房地产也是一样,房价狂涨,做实业的、做贸易的资金都撤出来聚集到房地产业了。”
 这可以视为此轮宏观调控的一个大背景,中国经济再难承受资金泡沫的强烈堆积。
而在这一轮宏观调控中,压力最大的恐怕是银行监管部门。2009年,全国房地产贷款增量2万亿元,房地产贷款余额占各项贷款的比重为17%。上海银监局局长阎庆民分析,这一数据比2009年初有所上升,房地产贷款潜在风险十分突出。在上海,2009年3万亿左右的银行贷款余额中,房地产贷款已经突破7000亿,占比高达23%,其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的六成。
目前,银监会要求各银行做的房地产贷款压力测试频率从一年一次增加到了每季度一次。交通银行表示,如果房价下降30%,该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点,个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。
建行信用卡中心总经理赵宇梓早在今年两会期间就曾谈到,房价关系到金融安全,“亚洲金融危机和这次美国次贷危机引起的金融危机都和房地产业有很大的相关度。亚洲金融危机时期,东南亚一些国家的房地产有关贷款超过了信贷的20%,而我国的房地产有关信贷实际上已经超过了这一数字。”
 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生进一步证实,2010年一季度,央行公布的2万多亿新增贷款中有1/3,即8000多亿都流入了房地产,包括3000亿元开发贷和5000多亿个人抵押贷款。其中个人抵押贷同比增长了50%以上。“如果这1/3投入到能源、化工都没有大事儿,如果投入房地产,杠杆率较高,就撬动了更多的流动性,其他的2/3就会加速流向房地产,这就影响了这2/3资金的安全。”她说,一般房地产金融杠杆率在5-8倍是正常的,超过10倍就要预警,超过20倍就会很危险,“像房价迅速上涨的城市,杠杆率超过这个限度的城市都有,能不想办法解决这个问题吗?”
 “历史经验表明,房地产崩盘造成危机,主要是因为把银行拖进来。”汤敏说,国际货币基金组织做过一个研究,发现过去十年100多个危机,凡是涉及到银行信贷安全,那么影响就会漫长而深远。
不过一位银行住房信贷负责人向记者表示,“宏观调控如果仅仅是打压了房价,银行并不担心。首先每套房的按揭贷款起码有20%-30%的首付,这样一来银行就保证了银行能承受20%的房价跌幅。其次个人是无法破产的,如果你贷了100万房款,刚刚还了10万,还要还90万,现在房价跌到80万,你不想还了,银行把你那房子收回去,以60万的价格拍卖掉,那银行还有30万元损失,你要承担违约责任,银行会向法院起诉,继续追缴,不是像很多媒体上说的那样我只要把房子给银行就不用还钱了。所以,在中国,个人住房按揭贷款的不良率还是很低的,1%不到,当然在一定时期内它也有可能上下浮动,比如说从0.5%上浮到0.51%,如果从增速来看的话也增加了2%,但实际上还是不到1%。”
 但他表示,银行真正令人担心的是由房地产业动荡引发的经济下滑,从而导致法人贷款大量无法收回。“由于房地产业的相关行业多达五六十个,房地产业不景气,可能就会影响钢铁、水泥、建材等上下游产业链,而如果这些工厂的需求受到影响,最后减员停产,就会影响到就业,从而进一步影响居民整体收入水平和消费水平。”这位人士说。

清华大学金融系副教授王洪说,像日本、新加坡这样的国家虽然房价也高,但有服务业、创新产业、金融业等作为支撑,贵得“物有所值”;而中国的这些产业尚未完成转型升级,目前的竞争力主要还是依靠制造业成本优势,“如果房价一高,就连这点优势也没有了。当然,趁着现在房地产还能对经济起到拉动作用,可以拉一拉,但不能完全依赖房地产,该转型的要赶紧转型,该升级的赶紧升级,不然的话,到时候房地产这个轮子破了,其他轮子也还是瘪的,怎么拉动车子呢?”
“房地产市场不应该成为一个炒作的工具。关键在于,这么多的民间资金应该有更多的投资途径。”央行2010年货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融所所长夏斌认为。

 

最后的财富神话

经济观察报 记者 廖杰华 5月14日,商业地产大佬大连万达集团董事长王健林成为内地新首富。第一次,商业地产大佬取代住宅业大佬坐上中国首富的位置。王健林的登顶意味着,传统房地产以住宅为主的单一格局,已至转型时点。
至今,以商业地产IPO的企业已有人和商业、华南城、南国置业、SO-HO中国,虽然队伍尚显单薄,但是每当面临直指住宅业的调控时,从住宅圈中跳出来的人总是可以表达他们的优越感。5月底,“红树林”在青岛开盘,今典集团联席主席张宝全称:“传统的房地产开发模式我一定不会做了,那个时候的传奇已经没有办法再复制,那个时代过去了。”与张宝全有着近似布局的还有中坤地产董事长黄怒波,对于曾经火热的“地王”争锋,黄怒波以三个“更”来形容他的不屑。“市场上总有比你更鲁莽的,总有比你更有钱的,总有比你更不要命的,我为什么要跟这些人争抢那些有限的资源呢?”
万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来,遍地黄金的时代过去了,未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数,目前“下半场”才刚刚开始。金地总裁凌克把地产开发分为三个阶段,初级阶段是住宅开发,第二个阶段是商业开发,第三个阶段是地产服务业,显然中国地产已进入第二阶段。
商业蜜橘?
6月9日,万科转型的盖头终于揭开。当日,万科宣布,首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中,预计2011年面市。万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示,在经营战略上,深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。
万科的这一表述并非突发奇想。
5月26日,武汉万科与来自杭州的君澜酒店集团签订协议,将在万科城项目内建设高端商务酒店。这是近两个月来,万科第四次布局商业地产。
4月,万科已经有3个体量巨大的商业地产项目被陆续披露,在宣称要将持有型商业地产比例提高到20%后,万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域。其分散布局亦显示了万科相当的野心——这四个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉,覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市,总投资高达百亿。
2009年11月16日,万科深圳大梅沙的新总部万科中心,万科总裁郁亮对外公布了公司的新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%将开发持有型物业。
城市化造就了地产商们的财富神话,但如果一种模式吸引了社会所有的资金蜂拥而上,那么,这个模式已然有了股市迫近6000点的味道。
在金地集团董秘徐家俊看来,城市化进程分为几个阶段:第一个阶段是在城市化率达到50%以前,这是从农村到城市人口转移的阶段;第二个阶段是城市化率在50%-70%,是从小城市进化为大城市的过程;第三个阶段是城市化率在70%以上,是大城市郊区化的过程。中国现在城市化率是46.6%,接近第一阶段的尾声。因此,城市化进程放缓是一种表象,更准确地说是城市化推进到了不同的阶段。很多地产公司加大二、三线城市布局,就是把握住这样的趋势。
和社科院一样,万科也有自己的2013年“拐点论”。不同的是,今年4月社科院的《宏观经济蓝皮书》指出,“中国将在2013年左右 (2011-2016年之间)结束高速城市化过程”。在2006年前后,万科做过中国人口结构变化的研究,研究的一个结论是:2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,2013年后新增首次置业人口将迅速下降。该份研究预测,在2013年前,北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。这在一定程度上暗合社科院城市化进程将在2013年放缓的预测。

郁亮的判断,二、三线城市仍在重复着一线城市十年前的发展历程,刚性需求非常旺盛。一线城市的商品房更多是针对再次改善型置业和高端置业。
万科方面强调,现在是涉猎商业物业,不是转型,只是因为一些土地的获取需要有一定比例的商业规划,“现在土地出让都配置有20%左右的商业,纯住宅用地基本不可能。但我们仍会保证住宅是主流,非住宅主要是住宅的配套,不做购物中心等专业的商业。”郁亮说。
万达翻身
2006年10月,当挖掘机铿锵的声音回荡在沈阳万达广场周围时,这个2003年建成的商业体,留给350个商户的只是一把辛酸泪。这是万达在商业地产经验积累过程中经历过的最为痛楚的一幕。2003年开业,2005年人流稀少,市场上不断传来商业欺诈的声音。最终已售出的商铺由万达收回,该建筑拆除。
仅仅在三年之后,曾经摔得青紫的万达商业,开始在中国大大小小的城市迅速拓展。
万达官方网站上的资料显示,目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货店。
截至2009年底,万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目,覆盖全国50多个城市,物业面积合计超过1000万平方米。万达官方网站显示,目前万达总资产额达到1000亿元,年销售额600亿元,年纳税超过50亿元。王健林在2009年年底表示,万达确定2010年将新开业15个万达广场,2011年,计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个,经营性物业持有面积将超过1200万平方米。
在深圳私募、太合资产管理公司负责人王亮看来,万达本身的产业布局存在一定的互补性。商业配套的完善,对于住宅等销售型物业的价格形成了有力支撑。同时,商业地产的长期租约收入在一定程度上可以有效对冲住宅价格的波动。另外,万达广场覆盖了全国50多个城市,遍布全国一、二、三线城市,在区域性上有效分散了市场波动风险。同时,公司四大产业的目标市场错位经营,形成互补。
地产下半场
万科仍坚持城市主流住宅开发商的定位,支撑万科这种定位的仍是备受地产商推崇的“城市化”。
“中国正经历着也许是世界历史上最大规模的一次城市化进程,同时这也是世界历史上最快速的城市化案例之一。城市化率从20%到40%,英国用了120年,德国用了80年,美国40年,日本30年,而中国只有22年。2009年底,我国的城镇化率为46.6%。近5年来,全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点,城镇人口每年新增约1580万人。与发达国家80%以上的城市化率相比,我国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。”万科董秘谭华杰说。
但时代在变,城市在变,房地产也在变。
郁亮把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的 “上半场”,遍地黄金的时代过去了,未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数,目前“下半场”才刚刚开打而已。
在郁亮看来,全国660多个城市,城市与城市之间的差异特别大,有些城市经济发展情况已经可以上升到与发达国家媲美;有的还在低水平徘徊,所以不能以偏概全。
很多一线城市需要的物业类型发生了变化。首先因为城市发展时间长,住房存量大,旧城改造也基本完成,住宅已经不是“独大”的产品。首次置业的需求要么通过政府来解决,要么通过二手房解决,一手商品房市场已经逐步淡出。
不仅是万科,综合开发已成趋势。保利、SOHO中国、雅居乐等纷纷进军商业地产,金地集团已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平方米的商业地产资源。
不过,靠“城市化”发家的地产大佬们仍旧延续着暴利和财富神话,在“2010新财富500富人榜”中,有88位来自地产业,占上榜富豪人数的17.6%;其财富总额达6490.8亿元,占500富豪财富总额的22.5%,地产业成为财富集中度最高的行业。
这种依托城市化的房地产暴利备受质疑。
独立经济学家谢国忠表示,许多人相信中国城市化进程导致了房价的上涨。但事实上,房价上涨与城市化没有任何必然的联系,因为涌进城市的低收入者根本不会去买房,这些需求并不是真实的需求。
在谢国忠看来,房价上涨的真正动力在于三点:第一,人们相信人民币一定会升值,并由此导致热钱涌入,流动性充裕;第二,人们愿意相信房价会一直上涨从而带来的投机效应;第三,地方政府出于地方利益与房地产捆绑在一起。

个人简介
一个不知疲倦的观察者
每日关注 更多
赞助商广告