开发商房价的滑铁卢在7月

胡伟新 原创 | 2010-06-20 13:35 | 收藏 | 投票

开发商房价的滑铁卢在7月
胡伟新 于 2010-6-19 17:57:47 发表 | 事件发生地:北京 | 类别:宏观
 
发表者简评:


 

今天,社科院副主任撰文,在大量的数据面前,看懂了房价的奥秘-----开发商的滑铁卢就在7月。


笔者曾经制作了房价的博弈力量模型:一项政策是一把双刃剑,即在近期使房价上涨的同时又在远期使房价下跌,各种主客观因素总是交织存在,实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小,但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。总括起来,房价受此五项源动力影响。

  涨价因素(以下简称正方)和降价因素(以下简称反方)博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小:

  1、政府控制力(房价裁判方、财政来源的需求方总体正方有时反方)、

  2、地产商和炒楼投资力(希望价格抬高的正方)、

  3、社会需要客观经济增长力(客观影响导致房价升高的正方)、

  4、自住型社会理性需要购买力(希望价格降低的房价的反方),

  5、舆论导向力(受政府和地产商控制力度较大,其它产业影响中等,百姓影响力较小)。
万变不离其宗,很显然,本轮的房价的运行仍然就是上述几个正方和反方的博弈的结果反映-------7月流火就是开发商流汗和流血的时候到来。
 如果有兴趣者可阅读笔者下列的原创文章房价预测和解读的后续文章。

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C:房产税打击的是占房客而不是炒房客:http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=60274

D:绝杀恶意炒房客:http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=60324

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4、《富士康的悲剧--给郭台铭支招》http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=59585

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8、网络实名制的微音http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=54826

9、我为中国火车票实名制作贡献http://www.chinavalue.net/Blog/289331.aspx         背景报道:

保利等12房企集体零成交 避“3天开盘”政策

2010年06月19日01:36华夏时报王冰凝我要评论(347)
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  保利西山林语项目自4月底取得预售证以来,一直“零成交”引发违规“捂盘”猜测,而进入6月,有越来越多的楼盘加入“零成交”的行列。6月17日,来自北京市房地产交易管理网和北京中原市场研究部的统计数据显示,在6月上半月取得预售许可证的12个房地产项目目前全部为零签约状态,创下销售率新低,而其中还有保利在京另一住宅项目保利垄上。如何在房价不明朗时期,避开“三天开盘”政策,或许成为开发商们制造的另一谜题。

  13个项目无成交

  据记者了解,6月1日至今,北京共有保利垄上、芳苑小区、石榴派大厦等12个项目领取预售许可证,共形成供应4788套,其中保利垄上、芳苑小区等项目为住宅,合计供应1147套,而截至6月15日,上述12个项目全部“零成交”。

  “购房需求的大量减少已明显影响很多预期开盘项目的定价预期,但却并没有使得开盘价格出现明显下调。”北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍,6月1日至今,保利垄上、芳苑小区、定慧家园南里等四个住宅项目拟销售均价在2.5万元/平方米-4万元/平方米,价格未出现明显下降。

  而与这12个项目比较,保利西山林语则是目前保持“零成交”记录最长的项目,该项目从4月25日取得预售证,因一直拖延开盘,而未有签约记录。

  据北京市房地产交易管理网信息显示,西山林语在今年4月25日取得三期12号楼和14号楼的销售许可证,共计222套房源,同时取得301个地下车库车位的销售许可证,但时隔一个多月,成交记录依然一片空白。

  5月14日,西山林语再次获得12栋楼的销售许可证,共1018套房源,并显示应在5月14日开盘,但半个月过去了,销售记录依然是空白。

  这个坐落在北京市海淀区六里屯垃圾填埋场附近的项目,在房地产形势不明朗的情况下,突然出现长达一个半月之久的“零成交”,不禁令人生疑。但也是同样的项目,曾创下开盘售罄的记录,其二期山语间在2009年共推出780套房源,全部售罄,成交金额预破8亿,创下了开盘热卖的销售奇迹。这与此次保利西山林语的“零成交”形成鲜明对比。

  西山林语“零成交”迷雾

  是项目销售出现问题,还是开发商有意违规“捂盘”,一时间,萦绕在这个项目上的迷雾越发浓重。

  据记者了解,从4月19日到6月7日期间,保利西山林语项目对外一直称“该项目前期房源已售罄。预计近期推出新房源,均价待定”。

  但直到6月8日,西山林语项目才在爱房网发布最新售楼信息,但也十分隐秘,以至于主流的房地产网站汇总的6月新盘信息中竟然都没有保利西山林语的影子。

  而记者在采访过程中,西山林语方面称房子正在销售,并称6月已有一套成交。但记者查询北京房地产交易管理网并未发现相关记录,记者随后咨询保利地产相关负责人,但均称对此项目具体进展不知情。

  目前,相关政策规定拿到预售许可证后必须在3天内开盘,据悉,如果拿到证后3天内未开盘且不是自留的房屋,将被建委进行公示,情节严重的将被建委“做主”公开销售。但是,在房价走势不甚明朗时期,不少开发商纷纷打起政策擦边球,达到“捂盘”目的。

  而记者在调查多处楼盘后发现,其具体操作是,一个项目分批拿了多栋楼的预售许可证,但却只集中推其中的几栋楼,其他栋楼并未按时正常推出,甚至不惜“零成交”。

  楼市渐转向买方市场

  “开发商推迟开盘的原因主要还是认为地产形势不明朗,开发商开盘意愿不强烈。一般来说,只要是开发商能拖得起就尽量在形势不好的时候往后拖,希望拖过观望期,以获得更大的利润空间。多个项目在6月上半月零成交反映了购房者和开发商同时进入了观望期,一方不敢轻易出手买,另一方不愿轻易出价卖。”京展担保一地产分析师告诉记者。

  而另一个不争的事实则是,1-5月,全市商品房销售面积为610.5万平方米,比上年同期下降18.3%。其中,住宅销售面积为445万平方米,下降30.7%。5月份住宅销售面积为61.8万平方米,同比下降65.1%,比4月份下降47.9%。

  北京中原认为,成交量在5月份全面下降,使得商品房的存量也第一次出现了回升,这使得部分开发商开始酝酿降价。

  但据记者了解到,因不愿意轻易降价,开发商面临开盘的左右为难。但在一部分开发商选择观望的时候,也有一部分开发商如期推盘销售,甚至提前开盘,并展开促销以图夺得销售先机。这使得开发商正在慢慢分化,同时楼市逐渐转向买家市场,而去年楼市火热时期的排号、摇号等现象基本从楼市绝迹。

  北京中原分析认为,一系列楼市调控政策在5月份开始全面实施,使得市场成交量开始锐减。新政沉重打击了炒房客,目前市场成交中大部分为刚性需求,回归了楼市居住的本质。但是一定程度上严厉的金融政策也抑制了改善性需求的变现。房价下跌这一趋势,在6-7月还将更加明显。

  但或许在房价走势未见明朗之前,“零成交”谜团仍会继续。

房企提前储金过冬 成交骤降令回款压力加重

2010年06月12日20:3921世纪经济报道陈植我要评论(1)
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6月10日,国家统计局1-5月全国房地产市场运行情况数据显示,5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4%,商品房销售额为3335亿元,比上月减少1113亿元,降幅为25.0%。

5月楼市成交量骤降,价格上涨趋势开始松动,房企销售回款压力加重。记者调查发现,除了通过降价促销尽快回笼资金外,房企筹资“过冬”已有自己的“门道”。

不囤地就不差钱?

一家去年收入只有5-6亿元的中小型地产投资集团在江苏省昆山市市郊有一块200-300亩的土地,这家地产投资集团财务副经理正和工程单位协商施工规划的款项预算,该房产开发项目所需建筑资金尚未到位。

“资金可先缓一缓,但工期规划不能再拖,否则会捉襟见肘。”这位财务副经理告诉记者,其间他接到一券商投行部人士电话,后者负责协助替这家公司寻找一笔1至2亿元的项目开发资金,还款期限为12-18个月。

据上述财务副经理透露,该公司去年花费近4亿买下该地块,以民间拆借资金及50%自有资金支付,民间拆借部分年息为15%。土地款虽已基本付清,公司也拿到“四证”,但如果迟迟不开发,该公司每年向民间资本支付高达3000万元的利息开支,相当于该公司总规模的5%至6%。

在银行贷款与房地产信托融资渠道收紧后,这家公司管理层想到了一个缓解资金压力的方法——向民间拆借机构提供该楼盘的优先购买权,即项目一旦建筑封顶进入预售期,贷款方能优先购买相应楼盘。

“现在已谈了几家,相信项目开发资金很快到位。”该财务副经理表示,“大型房企仍能得到银行贷款支持而不差钱,我们只能硬着头皮为开发项目筹资,尽快把楼盘卖完,一次性将土地支付与项目开发资金收回来。如果一些中小型房企土地支付款还没缴清,当前的资金链压力就更大。”

记者了解到,目前国内房地产行业流传着一句谚语:以前哪家公司囤地越多,他赚钱能力越高;现在哪家公司囤地越多,资金链断裂几率同样越高。

据中原地产研究中心4月的报告显示,自今年2月末以来,在其统计标杆房企中,复地、华润、金地、绿城及雅居乐均鲜有拿地,在房产调控政策密集出台的4月,标杆房企当月购地支出约42亿,是近12个月以来最低水平。仅有中海、万科、保利等在二三线城市拿地。

中原地产研究中心高级经理刘渊认为,按一季度末房地产公司现金流及年内负债情况来看,即使楼市成交量低迷状况持续逾6个月,只要不拿地,多数房企未来6个月仍能维持超过2008年底的现金流状况。

节流“各显神通”

动辄数亿至数十亿不等的购地成本,在地产成交价量齐跌的情况下,已让多数急需节流的房产公司颇为“头疼”,而部分大型房地产公司似乎已提前部署“过冬”策略。

早在一季度,房地产公司似乎已备充足的“过冬资金”。4月20日,央行发布《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》称,一季度房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%,比上年末上升0.5%。

今年一季度,万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米,合同销售金额约152亿元,相当于2009年全年合同销售额的50%。万科集团前4月销售金额228.9亿元,超过去年634亿销售计划的1/3。

虽然5月楼市成交量骤降加大了房企回款压力,但部分房企仍能通过一系列财务安排,间接为紧绷的资金链“减负”。

一位熟知房产项目开发流程的建筑商透露,当前有些房地产公司动足脑筋,从房产开发项目挤出“过冬资金”。比较常见的做法,是房地产公司延期支付工程款,将原先半年一结的工程款改成年底统一结算,并允诺增加一笔由延期付款引起的“贷款”利息,这对于现金流尚显宽裕的工程承包商而言,具有一定吸引力;其次是一些中小型房产公司会以项目暂缓施工为由,取走部分应付材料购买费用,用于公司日常经营与其他关联地产项目的应付款项结算。

“当前银行对房产开发项目基本采用受托支付形式,直接将房产项目开发贷款打到材料供货商账户,房地产公司要挤出部分开发贷款,多半需要关联公司账户转移资金。”一家银行信贷部主管说,“上述做法杯水车薪,销售回款是房地产公司筹资过冬的最大来源。”

国信证券分析师方炎表示,今年三季度前多数房企资金比较宽裕,降价动力不足。

“年底房企需结算大量工程款,并偿还银行本息,一些销售收入下滑明显的地产公司将会明显感受到资金周转的压力。”前述财务副经理指出,“现在对房产公司资金链构成较大冲击的,是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,一些拿地成本偏低及囤地偏多的地产公司的缴税负担将增加。”

记者调查发现,并不是所有地产公司都高枕无忧。越来越多资金链吃紧的中小型房地产公司已开始积极向房地产投资基金或民间拆借资金寻求融资,后者通常开出的融资条件都是年利息在20%以上。

房企拿地并购频现 6月已达8宗

2010年06月17日02:59每日经济新闻我要评论(1)
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房企拿地“大鱼吃小鱼”6月并购已达8宗

每经记者 朱玲 发自广州

在浓厚的市场观望氛围中,房地产企业并购拿地开始加速。

记者调查发现,仅在6月上半月,诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼,通过并购、增资等收购成熟项目,获得优质地块,借此进军当地市场。初步统计,仅6月上半个月,房地产企业并购案已达8宗,而5月份整整一个月才有8宗。

并购频现

在信贷紧缩,开发商销售下滑仍死撑价格,浓厚的市场观望氛围中,房地产企业并购拿地加速。有业内人士认为,并购的方式不仅仅可获得优质土地资源,相比价高者得的招拍挂土地市场而言,成本的优势更具吸引力。

6月15日,花样年(01777,HK)仅以3亿多元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞一土地面积近10万平方米的地块。花样年表示将在该项目地开发高端别墅与高层洋房等。

在房价飙升翻倍的当下,土地市场的价格也水涨船高,而花样年通过并购的方式,折合楼盘价格仅1300元/平方米便轻松获得商住用地,比周边同类型的地块便宜了1000多元/平方米。

尽管有企业为保资金链运转正常而暂停拿地,但毕竟少数好地、好项目仍是开发商的最爱。今年6月,像花样年这样通过并购获得项目的地产公司不在少数。

记者根据公开资料粗略统计,仅6月上旬,这样的企业并购案已达8宗。公开数据显示,从4月份开始,企业并购愈发频繁,今年5月,属于房地产业的并购案达8起,交易金额达2.41亿美元,与4月并购相比,数量翻番,在所有行业中,排名第二。

6月11日,SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权,间接获得上海1.38万平方米土地。而国鼎公司拥有上海外滩204这个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米,而目前该区域附近租金可达50元/平方米(使用面积)/天。

据悉,去年该公司收购的上海东海广场项目,如今出租率高达80%,成为去年公司主要业绩来源之一。

记者发现,6月4日,中骏置业(01966,HK)以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权,而该项目公司旗下拥有北京西城区一名叫“华龙大厦”的商住楼项目,成为首家成功接盘退出房地产业的78家央企项目。

6月9日,北京的世纪星源拟以7000万元收购重庆荣鼎地产有限公司100%股权,奠定了进入重庆地产界的基础。

融资难度大

在6月份,不仅上述几家大公司进行并购项目,汤臣集团、众安房产、*ST华控凤凰股份等企业也动作频频。

“市场情况不好的时候,一些企业股权并购将会频繁出现,通过这样的方式拿到土地,获得土地资源。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿指出,一般而言,地产企业喜欢以70%或80%的股份比例,收购部分或全部权益双方合作开发。这样首先,可以通过合作者一起经营,处理当地的政府等社会关系;其次,开发商收购的目标公司大部分是项目公司,旗下就直接拥有土地项目资源。

个人简介
第一人:提出防控冠状病毒核酸检测要创新变被动为主动,为脱下口罩做准备。 第一人:旗帜鲜明的指出房地产税是西方价值观下的产物,从征收的后果实际和理论论证出中国不应征收房产税。 第一人:建立人民币区块链侧链侧链: 亚货…
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