市场失衡,楼市失稳?——政策利空下的房地产运行趋势分析

丁兴发 原创 | 2010-06-23 16:24 | 收藏 | 投票
 
 
中国宏观经济面临发展转型的重要时期。
消费升级、产业调整、国际巨变、收入改革、人民币升值等等话题,都成为2010年中国运行反向金融财税政策的难点课题。
中国为遏制通缩威胁施行的宏观调控政策,始于2008年的10月份,其背景是全球金融危机。实际上,国家一直都希望对中国的产业结构进行渐进性的调整,主要在于房地产政策上。
但是,源自美国的金融危机影响了中国智慧高层的抉择,从而被动地延缓了调整产业结构的时间表,并且也必须依托中国城市化进程中的支柱产业——房地产业的坚挺,带动产业链以货币超常规加速流动去应对经济发展过程中的逆周期,从而减少重化工陷入过多停产和失业的无序状态中。
但是,货币流动非常态加速,始终是一把双刃剑,在依托房地产的坚挺,维持重化工产业平衡的过程中,不仅延缓了产业结构内在的不平衡矛盾,并且催生出资产价格领域内的结构泡沫,引发流动性过剩造成的通胀压力。
今天我们已经看到了这个压力。在旧的产业平衡渐趋稳定后,货币运行开始失稳。由于投资驱动,加速市场流动性,央行需要回收过多的市场流动性去平抑物价,首要的是平抑楼市价格。但是抑制楼市价格,可谓动了既得利益集团的奶酪,并非是一件容易的事情。因此,政府从行政上大力度干预,出台高密度的调控政策,控制投资性需求结构,并通过廉租、公租和房产税等信息改变人们消费预期,加速原有楼市市场失稳,从而获得调控战略的第一步策略——造成需求观望,降低成交量,增加库存。
市场的失稳,首要表现在心理情绪上的失稳。房地产在过多货币超发后引发的是市场的焦躁病,购房者焦躁,因为价格无序狂涨,投机者焦躁,因为担心通货膨胀引发货币贬值,需要大量介入楼市等资产市场进行套利和保值,开发商焦虑,担心错过一波楼市变现的顺周期。在多重因素的叠加影响下,引发2009年度至20101季度的楼市价格疯狂飙升。
在市场参与者各方心理失衡的状态下出现供需平衡失衡,从而引起政策面最大的对资产价格泡沫和通胀预期的担心。中国经济的发展开始陷入流动性过剩的泥潭中。政府被迫出手干预楼市,并且加速进行产业结构调整,逼迫市场进行产业转型。这是一个阵痛,是房地产业的一个涅槃。
中国的政策调整虽然以楼市开刀,但深层次里是对以楼市为核心的重化工业产业链条的结构调整为目标的,最终目的是通过产业结构调整,对中国重化工领域内的过剩产能进行优胜劣汰,导入以低碳经济和循环经济发展为主要模式的可持续发展轨道中去。
新型产业还在构造过程中,中国的渐进调整策略依然未变。只是,在维持宽松货币政策的过程中,时间变量适当提前了。中国的城市化(最新提法是城镇化)还有一个较长的周期,中国的钢铁、水泥、建材等工业还依然是国民经济发展进程中主要的就业核心。因此,中国的楼市价格的中长期向上的趋势不会改变。
处于市场化结构中的商品房,尤其是城市土地资源极为稀缺的地区,在经济发展的过程中,在成本推升的过程中,在需求依然旺盛的过程中,还将继续坚挺。只是时间上,可能会经历一个适度整理整固的过程。这个过程还需要观望6个月左右。
中国目前还处于经济转型的关键时刻,通缩威胁并未解除。在经济政策以反向退出为主要选择的趋向下,楼市的暂时失稳还将继续一段时间。这个楼市之变,基本定型。而楼市之变的最不确定性部分,就是计划房部分——廉租房和公租房都是国家计划用房的一部分,其放量状况,市场接受度,成本因素等等,都还存在不确定。
在市场失衡的状态下,楼市的失稳不可避免。产业结构的调整是当务之急。而调整,只要顺通了,经济就健康了。未来健康的楼市和中国健康的经济发展,我们每一个从业者,都需要顺其变,调整策略,从容应对。
房地产的涅槃,是一个新生。
 
   (615首发于重庆市永川区房协会刊)
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