房市“新政”面临失效风险

　　

　　昨天（2010-7-12），国家统计局公布了今年上半年全国房地产市场运行情况，数字显示，“4.17”新政已见成效，但是效果不容乐观，调控结果究竟如何，还充满不确定性。

　　第一，  从全国总体情况看，价格已经呈现回调趋势，销售量也恢复增长态势。

　　根据国家统计局公布的数据，今年1-2月、3、4、5、6月，商品房销售额分别为4115.74、3861.06、4448.44、3334.95和4059.66亿元，销售面积分别为7155.18、8205.74、8051.24、6777.27和9163.1万平方米，据此可知相应米均价格分别为5752.11、4705.32、5525.16、4920.79和4059.66元。也就是说，自4月新政推出后，房价呈现持续下降态势，5月与4月、6月与5月相比，环比分别下降了10.94%和9.96%。与此同时，房屋销售面积在经历5月份下调之后，6月份强劲反弹，5月份比4月份下降了15.82%，但6月份比5月份上升了35.2%，6月的月销售量比4月上涨了13.81%。也就是说，房市新政对全国来讲，房价降低了，但销售量却恢复增长态势。

　　第二，  从北京等一线城市看，销售额下降明显，但价格坚挺顽强。

　　根据公布的数据，北京房地产销售量大幅度下降。1-2、3、4、5、6月份商品房销售面积分别为214.37、133.33、175.17、87.62、69.35万平方米，4月份销售达到极限最高值，5、6月环比逐月下降，且下降幅度较大。5比4月份下降了49.98%，6月又比5月下降了20.85%，6月与4月相比下降了60.41%。

　　然而，销售面积虽然大幅度下降，销售价格却出现另类行情。1-2、3、4、5、6月商品房销售米均价格分别为16430.94、19593.49、220022、18385.07和22209.08元，5月与4月份相比，房价下降了16.44%，但是5月份下降的结果又被6月份的上涨抹平，6月比5月上涨了20.08%，从而使6月份房价与4月份相比反而上涨了0.94%。

　　销售面积大幅度减少，但销售价格没有降下来，刚性特征明显。

　　第三，  在房市双方买卖博弈过程，买房市场需求欲望表现强劲。

　　政府拿出新政后，目的是通过减少市场需求，从而能够抑制房价过快增长，并使之能够适当回调。然而，从北京市场看，开发商似乎比老百姓更“老道”，5月份，开发商实施了“明升暗降”的销售策略。但他们买方市场的力量仍然在积聚，所以，6月份价格又回调上升了。

　　开发商敢于顶风涨价，根本原因是他有自己的乐观预期：国家不会打压房价，银行首付30%，房市价格跌幅不能超过这个数，否则银行就赔本了，那可是天大的事！而只要国家不敢让房市跌幅超过30%，任何调控“新政”都将是“毛毛雨”。更何况经济已经对房地产产生依赖，20%的投资要房地产支撑，30%以上的收入要取自房地产领域，中产阶级队伍的扩大、城镇化建设还对房市需求提供刚性支撑。

　　全国房地产投资没有趋冷反而走热，就是最有说服力的例证。1-2、3、4、5、6月份房地产住宅投资完成额分别为2233.42、2318.41、2302.65、2788.7和4049亿元，5月比4月、6月比5月分别增长21.12%、45.19%。如果预期不好，开发商在5、6月能够这样加大投资规模吗？6月份，全国房地产开发景气指数达到105.06，与去年同期相比提高了8.51个百分点，这也充分证明，开发商对房市前景仍然自信和乐观。

　　据说，住建部政策研究部领导同志11日在深圳表示，对第三套住房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。并且，继上海、南京、杭州等地的银行放松第三套房贷后，深圳、北京部分银行也已经悄然放行。这些信号释放的实在不是时候，政策预期效果远没有达到，买卖双方还在博弈过程中，且买方市场需求欲望本身就很强烈，已有政策不能有任何松动，而且应该适当“加压”。否则，房市新政很可能半途而废！