万科真的Hold不住住宅地产了吗？

　　11月15日，万科以14.8亿元总价标得虹桥商务区核心区一期03号地块南块。该地块为商业办公文娱会展综合用地，出让面积为32176.6平方米，起始报价为13.9182亿元。

　　11月中旬，房地产行业以及传媒对《万科谋变全球最大综合商社拟5年全国建50座百万级综合体》深度关注，市场传闻万科进入商业地产。

　　万科旗下首个综合体项目万科广场已经进入销售临战状态，预计最快将于12月份对外公开发售。消息称，万科将这条综合体开发产品线推广到全国市场，未来5年万科至少将在全国范围内开发50座以上的综合体物业，万科广场将成为与万达广场并肩齐驱成为国内两大领衔的综合体产品线。

　　万科在对此传言的官方回应中说：

　　万科依然坚定不移地以普通住宅为主业，这一定位没有发生任何变化。目前非住宅业务占万科总体业务的比例仍然非常有限。

　　万科发展非住宅类业务的目的，是为了更好的做住宅；万科在非住宅业务领域的探索，主要集中于那些符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　万科近期内也不存在大规模发展非住宅业务的计划。城市的发展趋势，对专业住宅公司的能力要求越来越全面，专业住宅公司也需要提升非住宅业务的开发能力。

　　近年来，随着城市发展和城市规划的调整，新出让土地中的土地利用规划中，非住宅部分的面积占比普遍呈现上升趋势，而纯住宅用地已经越来越罕见。

　　专业住宅企业为了获得更多开发住宅的机会，必须关注非住宅业务能力的培养。而培养这种能力，不能仅仅纸上谈兵，必须通过实际的项目运营来探索和总结。

　　出于能力培养的需要，专业住宅开发商试水一些纯商业项目，是正常的，也是有必要的。但万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，万科非住宅业务开发能力的提升也将是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。

　　当万通涉足工业地产、万达转战旅游地产，万科是否能在普通住宅地产hold住？

　　显然，万科不仅没有断然否定外界对其进入商业地产的传闻，而且正在通过解释合理性，为转型商业地产做铺垫。

　　有人说，随着国家对房地产限制，传统地产已经走到尽头，如果不转变观念，就会被其他对手反超。所以万科现在要转变他的战略思路，也属正常。

　　但万科否认朝商业转型更是理性的态度，一方面是尊重客观市场的游戏规则，另一方面是清醒认识到自身的优势与劣势，更重要的是能理性地判断商业与住宅之间的平衡。

　　企业是需要本份经营的，即使图谋变革，也需要看具体的时机是否成熟，在时机面前，自己是否已经做好了准备。

　　绿城的破产传言，让很多房地产企业都有兔死狐悲、唇亡齿寒的感觉，焦虑与恐慌之情在行业蔓延。

　　根据国家统计局公布的数据，10月份房价出现环比下降的城市达到34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度超乎想象。

　　北京通州在售住宅楼盘45个，接近2万套的库存量，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套。要消化掉存量需要4.4年。之前八通线和通州新城概念这两把火，烧沸了通州房地产。尤其是在2009年底和2010年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出后，通州房价经历一个突飞猛进的历程。

　　行业内的评论，一方面说存量房消化需要时日，有价无市更是推动价格下行的重要因素；另一方面是市场将进入漫漫寒冬，谢国忠说“中国不需要2万家开发商”，更有人把房地产行业回暖放在了2012年的秋季。

　　据说，2011年开始，万达也已经转变战略思路，将商业地产模式转变成旅游地产，虽然现在是尝试期，但是一旦成功，万达又会走在该领域的前沿。

　　但旅游地产赚的更多的是人头，华侨城是旅游地产的龙头，又怎么能允许原本在其他领域的大鳄过来分一杯羹呢！

　　商业地产，赚的更多的是自己的持有与运营，虽然也有酒店式公寓或者是店铺销售出去，但终归是需要看每天的现金流来决定投入的力度的，这一点与住宅一次性卖断区别很大。

　　每个细分都需要找到下家为自己接盘，所以，贾春宝认为，不管是旅游、商业、工业还是纯粹的住宅，不管是包装之后转手卖掉，还是拿在手中持有经营，或者是通过旅游产业吸引更多人关注的目光，都是需要有相应的资金投入与时间投入的。当然还要有对未来的信心。

　　市场需要同行业的大佬们给自己树立并坚定信心，比如通过高价拿地，通过扩充人马，拓展市场领域等等，大佬们是行业的风向标，大佬们也需要瞄准政策的风向标，以及市场的客观承受能力。

　　当然，当房价下跌成为必然，开发住宅利润缩水，图谋进入商业地产也是枉然，毕竟有人气的拉动，才会有商业的存在氛围，人气浓厚了，商业自然会有市场；虽然也会有以商业氛围拉动人气之说，但毕竟那要建立在具备相应的购买力并有意愿消费的基础之上的。

　　但现在实在难以看到消费强有力拉动的迹象，至少在国外危机不断，国内都市生活成本越来越高昂，政策以缓解通胀压力为重中之重的态势下，商业很难得到坚定的支撑。

　　其实在市场中，谁是谁的上游，谁在给谁做嫁衣裳，都是很难讲的事情。

　　看空房市的，纷纷翘首企盼开发商扛不住政策压力而纷纷打折销售的那一天尽快到来，并已经做好了弹冠相庆甚至落井下石的准备。房地产的“死多头”也仅仅是咬紧牙关——死扛着尽量让自己不至于被打压得趴下。

　　大家都在讨论房地产价格拐点的问题，并预言市场的回暖的问题。

　　所谓拐点，是指的价格从上扬转为盘整，或者是下降。

　　市场规律并不以人的主观意愿为转移，所以最终依然是在焦虑与恐慌中度过。在盘整的同时，也就是在积蓄力量的时候，或者是被市场炒作价格虚高的恐慌性入场，或者是在价格下跌的时候，难以把持自己，进入之后跟随到了过山车。

　　所谓回暖，不仅需要市场认同，需要政策支撑，更是需要资本的介入的，所谓回暖大体上是需要一些温度与火力的。更多的是政策性引导、舆论导向与市场的刚性需求之间的结合。

　　随着政策导向与资本的进入，曾经位置在偏远的那些欠发达地区将得到新的发展机遇。那些无法忍受在都市里的高房价与强大的生存压力的漂泊一族，渐渐萌生去意，返乡潮让原本喧嚣的大都市呈现空心化状态。虽然是漂泊族的暂时离去，也会相对拉升偏远地区的消费与投资需求。

　　正所谓“无农不稳”，而现在资本蜂拥而至农产品的领域，正在构筑非城镇的吸引力，同时制造产业与商业朝原本偏远的地区迁移，带动原本贫穷落后的地区有更多的收入可以支配，有更多的消费需求，那些都需要相应的配套机制与环境。

　　当然，稳定农业是政策拉动、更多的需要国有资本或者是那些不计血本的资本投入，而不是单纯靠单纯的民间资本以及区区一些机构的微薄之力就可以烘托得起来的。

　　假如烘托起来，则会为那些漂泊一族提供更舒适的创业与就业土壤；假如烘托不起来，那些漂泊者即使返乡，也注定会再度“出走”，在外边漂泊讨生活的。而烘托起来的核心是能给那些回乡的人提供足够充裕的就业机会与市场空间。并让他们在生活习惯上以及收入状况上，相比于在大都市中不至于有太多的落差。

　　所以那些偏远地方就需要引进更多的工业，正所谓“无工不富”，不管是制造业还是原料供应，都需要首先解决原材料供应与物流的问题，原材料牵涉的是自身具有的能源与资源问题，物流更多的是道路、加油站等基础设施，以及相关的政策配套问题。

　　同样需要解决的是销路与市场的问题，也只有解决了销路与产品市场问题，才能打通产业良性循环的脉络。激活地方市场经济，将地方财政逐渐从对土地财政的依赖中解脱出来。正所谓“无商不活”。

　　任何制造企业，不管是加工者还是组装者，只要是从无到有的创造者，就需要有面向市场的通路，就需要有人去解决终端问题，以及相关的服务问题，去解决展示与传播平台的搭建与完善问题，团队的组建与磨合问题，更重要的是需要有与资本、与传媒、与产业中的协作者、去解决内部机制的协调沟通的问题。

　　所以，拉动区域经济发展的，是政策与智慧的结合，是政策推动下，平台的搭建、形象的传播与机制的形成。将智慧成果转化为地方政府针对产业的吸引力。而资本从来都倾向于从宏观处着眼，从细微处着手的，稳健的产业状况才能吸引成熟资本的进入，而智力将成为其中不可缺少的重要纽带。

　　而依托技术优势将成为值得依托的核心优势，为相应的企业提供基于强大的技术优势所构建的无线资源的配套系统，比如平台的搭建，信息流与业务流的交互性，信息处理的安全性，为相应的信息收集与管理提供基于技术的解决方案。这是地方政府与相应的企业都需要的，关键看是用什么来撬动什么了。

　　在严峻的市场环境中，一方面是寻求相关资源之间的抱团取暖，同时是需要加紧修炼内功，让自己能更有实力去应对恶劣的大环境，所以转型，即使是在相对宽松的细分市场内部的转型，都会给相关领域的参照方带来提示效应。更重要的是要到政策最宽松的地方去，这刚好为地方政府的招商提供了支撑。

　　所谓智力资本，是在金融资本、产业资本与政策资本之间的纽带，提供的是服务，但是会带动相关产业的互动。

　　回到具体行业与企业方面，业内的朋友问我，怎么看待房产局势？我们大致在一个观念上大致相同，并达成了共识，那就是明年缓冲，后年会火，关键看哪些细分的业态会火。

　　我表示，比如销售行业，将会朝更专业化、更精细的细分、更系统的管理深入挖掘，拼的是内力。资本、营销、产品设计（前端、后端以及主体）这些之间的纽带关系会越来越明显，所以更多的会是全局观下的资源整合，整合外部资源需要以整合内部资源为前提，所以就需要更精准的定位、更精干的团队，更精确的展示平台与市场传播。

　　从稳健的角度，必然需要有相应的生存危机意识，在这种意识之下，人才倒是不用着急招，人才多了都是累赘，而且从现在看，低迷的市场还会持续至少1年左右，所以核心是做内功，比如自身的定位问题，管理平台的搭建问题，展示与传播渠道的通达问题。

　　贾春宝

　　2011年11月22日星期二

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