阿里巴巴营救绿城的启示

　　随着地产调控的持续，绿城已经成为“被破产”传闻最耀眼的一颗星星。

　　地产市场的“金九”刚过，绿城的宋卫平就在微博上说：接下来首先要努力把房子卖出去；如果不有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底，卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。

　　早在九月份财经媒体爆出了绿城惨淡的财务状况：

　　根据上证资讯的统计，截至2011年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%，和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债比例为76%，两项指标均可进入所有房企之最高梯队，远高于75%的平均负债率。

　　根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报，这一数字上升到163.2%。绿城与信托的结缘，并使得自己的资金的年度利息高达25%，就是资金紧张的表现。

　　绿城地产成立于1995年，是国内知名房地产企业，具有国家一级开发资质，总部设在浙江省杭州市。绿城在国内50多个城市有项目，到今年4月底，绿城土地储备总用地面积为2600多万平米，规划总建筑面积达4200多万平米。2010年，绿城的合同销售额达541亿。

　　进入11月，在申请破产保护的传言之中，绿城“被破产”。

　　业内专家纷纷指出绿城先天存在的弱点，比如借钱搞房地产、不注重市场反应，自以为是，一意孤行；只听领导的，不听市场的；派场大，气场足，重虚不务实；决策、财务、管理、经营、服务等等，核心就是批驳绿城在“想方设法”把事做大，而不是做好。

　　专家进而为绿城开出 “药方”：比如通过市场，运用先进营销方法，将尾盘、滞销楼盘成功解套，快速去化积压，回笼资金，宽松财务持紧；再比如打破“官僚体系”，快速转化身份，迎合市场与政策压力，变被动为主动。还比如，三四线城市项目是拖累绿城的顽疾，要“打包”、捆绑、合并、转让、合作等方式“有机处理”。

　　另外是简化财务流程，让项目、公司、地区、合作等等“小金库”晒一晒，倡导企业内部“阳光工程”；以及加强企业管理，做好项目经营，控制好成本核算，简答细算，勤俭持家；当然还要“学会看云识天气”，读懂政策，做好对策，特别是特殊地方政策下的特殊项目，以防拖累企业，做好内部流转，完善预防体系，备好终极之战。

　　不能不说，以上这六点药方，都是非常中肯的建议，对于任何在市场严冬中苦苦支撑的规模企业都有借鉴意义。

　　虽然宋卫平与绿城高管纷纷站出来辟谣，但却依然难以阻止传言的愈演愈烈。其实绿城所做的不仅是舆论上的自我辩驳，更有实打实的自救举措，其中的重要举措就是拉阿里巴巴“救驾”。

　　阿里巴巴的一封内部邮件显示：阿里员工购买上述3处绿城楼盘房源，可享绿城员工内部折扣9.2折，且享有额外团购折扣。“11月15日前，凡有意购置上述楼盘房产的员工，可与阿里集团人力资源部联系”。

　　11月5日，由近60人组成的两组阿里员工专属看房团，参观考察了3座绿城楼盘，分别是翡翠城、西溪诚园、明月江南。这是阿里巴巴与绿城首次有组织的合作看房活动。

　　此前的8月，阿里巴巴集团向员工推出30亿元“ihome”无息置业贷款计划。工作满3年且首次置业的阿里员工，可享受集团提供的30万元无息贷款。据了解，上述3个绿城楼盘分别位于杭州滨江、城西，距阿里巴巴集团下属公司都较近，其中价格最低的翡翠城楼盘，9.2折后价将在每平方米17000元左右。

　　业内人士称，平时绿城开出的团购价，(折扣)只能拿下一两个点，如阿里员工能享受9.2折，是非常罕见的折扣。绿城房地产集团有限公司执行总经理傅林江表态，绿城利润只有9个点，如果降价，最低也就9.1折。

　　按照同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示，2011年绿城的可售房源金额约1200亿元，截至9月份仅卖掉267亿元。此番与阿里巴巴的合作，不管是从那种角度看，都可以算是降价了。

　　既然绿城不再捂盘惜售，那么从降价所引发的市场恐慌，都会形成不可抵抗的洪流。地方政府打心底不愿意看到绿城倒下。

　　一方面我们可以断定，假如绿城倒下，会引发从税收到就业的一系列的连锁反应。对政绩注定会有影响，同时，绿城降价必将引发类似的效仿行动，地方政府也不希望看到楼盘大打价格战之后留下的一片狼藉。

　　与绿城同样走“高端精品”战略的孙宏斌直言：“该倒闭的应该是那些产品做得差，不对客户负责的企业。如果绿城倒闭了，那是中国房地产的悲哀。”

　　叶檀在11月4日也说，“宋卫平一旦倒下，杭州房地产不可能维持在高位，杭州作为房地产热土的标志城市，从此褪色”。

　　内部职工购房，团购优惠，而且又是开发商最为艰难的时间，更重要的是距离公司比较近，假如马云能以阿里巴巴的名义收购部分房子作为集体宿舍，则更是绿城的解困之举。

　　绿城已经不是一个单纯的企业，而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中，绿城周围有一大批合作或者联营公司，合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等。主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成。

　　假如不是通过降价促销，绿城在项目中的股份转给合作者同样可以解决燃眉之急。

　　而且，绿城手里有大量的资源，比如土地与房子，假如放弃自己对于那些资源变现的贪念，把那些自己难以消化的资源转给别的同行，应该还是可以全身而退的。

　　我们不大好说绿城可以就此摆脱“被破产”的危机，但至少可以储备一些过冬的粮食。假如真的如宋卫平所说，以后再也不搞房地产开发了，则专心地把手头的房子存货处理掉，找点别的营生干干，应该也是明智之举。

　　而绿城假如投桃报李，把盘子倾空之后，用手头的资金，助力马云去收购雅虎或者在其他项目上形成“共进退”的投资利益联盟，前景或许会更光明，也未可知呢！

　　在创投领域有一种声音逐渐形成，那就是开发商“破产”或者利用各种方式退出房市之后，会有大笔资金，这些资金不用来搞房子，总是要搞点什么的。有人说这种状况不会那么快地到来，比如在房地产宏观继续调控半年之后，当一些开发商退出，或许就有这样的情况。

　　所谓房产价格拐点，也是建立在以开发商为核心的产业链从业人员的离职、机构注销，大量的项目转手等为信号，当土地供应，调控政策、市场时机、盘量消化、季节与投资心理等各方面因素结合到一起，恐怕就是房地产价格转身上扬的时间节点。审时度势，在那个时机到来之前，应该才是“抄底”的好时机。

　　进入21世纪以来，营销领域一直在尝试房子的团购模式，不过由于房子的特殊属性，所取得的市场效果一直是风声大雨点小，仅仅是开发商赚吆喝的举动。即使是我的朋友肖勇在房龙网持续性地推出组团看房之后，买方也是呈现散兵游勇之态势，而难以得到开发商的大幅度让利。

　　此番阿里在集团内部以诱人优惠的方式号召大家团购的方式，确实值得现金流困难与资金周转出现问题的开发商们借鉴。也许开发商需要把贪欲收起来，从关注自己周边的大企业出发，把实惠切实地让给他们，并让他们有组织本企业员工的购买刚性需求来伸手援助自己的冲动，不失为多赢的解决方案。

　　那么假如开发商能通过与附近的大企业进行联手，推出一些有针对性的特别优惠，也未尝不是自救的方法，而哪些大企业的员工，或者是以大企业的名义，得到团购价格的企业编外人员，得到切实的实惠，然后再共同应对相应的调控政策，则定会与政策形成博弈。

　　可惜的是，资金实力与内部政策如阿里巴巴者，实属凤毛麟角。所以开发商大批量地倒下，当属必然。阿里和绿城的模式，对其他大部分开发商而言，都仅仅是远山的诱惑，而不会有什么现实意义。

　　但是，任何行业的任何企业都是需要先跳出来，在半空看的，并充分清醒地认识到所处的市场竞争环境，理性地人情自己所面对的各方面危机与风险，先找对方向，确定正确的目标之后，再落地为其提供改革方案，提供谋略与具体的阶段性目标，将每个人都纳入到这个正轨之中。

　　越是在市场低迷，政策收紧的时候，越是需要把目光放近一些，低眉信手、夹着尾巴做人，如此才有更多希望挨过寒冬。

　　贾春宝

　　2011年11月8日星期二

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