阿里巴巴营救绿城的启示

  随着地产调控的持续,绿城已经成为“被破产”传闻最耀眼的一颗星星。

  地产市场的“金九”刚过,绿城的宋卫平就在微博上说:接下来首先要努力把房子卖出去;如果不有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;如果这两个手段都不奏效,那就直接把价格降到底,卖完所有的房子,以后就不再做房地产了。

  早在九月份财经媒体爆出了绿城惨淡的财务状况:

  根据上证资讯的统计,截至2011年6月,绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%,和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%,流动负债占总负债比例为76%,两项指标均可进入所有房企之最高梯队,远高于75%的平均负债率。

  根据绿城2010年年报,净资产负债率为132%。而到了2011年中报,这一数字上升到163.2%。绿城与信托的结缘,并使得自己的资金的年度利息高达25%,就是资金紧张的表现。

  绿城地产成立于1995年,是国内知名房地产企业,具有国家一级开发资质,总部设在浙江省杭州市。绿城在国内50多个城市有项目,到今年4月底,绿城土地储备总用地面积为2600多万平米,规划总建筑面积达4200多万平米。2010年,绿城的合同销售额达541亿。

  进入11月,在申请破产保护的传言之中,绿城“被破产”。

  业内专家纷纷指出绿城先天存在的弱点,比如借钱搞房地产、不注重市场反应,自以为是,一意孤行;只听领导的,不听市场的;派场大,气场足,重虚不务实;决策、财务、管理、经营、服务等等,核心就是批驳绿城在“想方设法”把事做大,而不是做好。

  专家进而为绿城开出 “药方”:比如通过市场,运用先进营销方法,将尾盘、滞销楼盘成功解套,快速去化积压,回笼资金,宽松财务持紧;再比如打破“官僚体系”,快速转化身份,迎合市场与政策压力,变被动为主动。还比如,三四线城市项目是拖累绿城的顽疾,要“打包”、捆绑、合并、转让、合作等方式“有机处理”。

  另外是简化财务流程,让项目、公司、地区、合作等等“小金库”晒一晒,倡导企业内部“阳光工程”;以及加强企业管理,做好项目经营,控制好成本核算,简答细算,勤俭持家;当然还要“学会看云识天气”,读懂政策,做好对策,特别是特殊地方政策下的特殊项目,以防拖累企业,做好内部流转,完善预防体系,备好终极之战。

  不能不说,以上这六点药方,都是非常中肯的建议,对于任何在市场严冬中苦苦支撑的规模企业都有借鉴意义。

  虽然宋卫平与绿城高管纷纷站出来辟谣,但却依然难以阻止传言的愈演愈烈。其实绿城所做的不仅是舆论上的自我辩驳,更有实打实的自救举措,其中的重要举措就是拉阿里巴巴“救驾”。

  阿里巴巴的一封内部邮件显示:阿里员工购买上述3处绿城楼盘房源,可享绿城员工内部折扣9.2折,且享有额外团购折扣。“11月15日前,凡有意购置上述楼盘房产的员工,可与阿里集团人力资源部联系”。

  11月5日,由近60人组成的两组阿里员工专属看房团,参观考察了3座绿城楼盘,分别是翡翠城、西溪诚园、明月江南。这是阿里巴巴与绿城首次有组织的合作看房活动。

  此前的8月,阿里巴巴集团向员工推出30亿元“ihome”无息置业贷款计划。工作满3年且首次置业的阿里员工,可享受集团提供的30万元无息贷款。据了解,上述3个绿城楼盘分别位于杭州滨江、城西,距阿里巴巴集团下属公司都较近,其中价格最低的翡翠城楼盘,9.2折后价将在每平方米17000元左右。

  业内人士称,平时绿城开出的团购价,(折扣)只能拿下一两个点,如阿里员工能享受9.2折,是非常罕见的折扣。绿城房地产集团有限公司执行总经理傅林江表态,绿城利润只有9个点,如果降价,最低也就9.1折。

  按照同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示,2011年绿城的可售房源金额约1200亿元,截至9月份仅卖掉267亿元。此番与阿里巴巴的合作,不管是从那种角度看,都可以算是降价了。

  既然绿城不再捂盘惜售,那么从降价所引发的市场恐慌,都会形成不可抵抗的洪流。地方政府打心底不愿意看到绿城倒下。

  一方面我们可以断定,假如绿城倒下,会引发从税收到就业的一系列的连锁反应。对政绩注定会有影响,同时,绿城降价必将引发类似的效仿行动,地方政府也不希望看到楼盘大打价格战之后留下的一片狼藉。

  与绿城同样走“高端精品”战略的孙宏斌直言:“该倒闭的应该是那些产品做得差,不对客户负责的企业。如果绿城倒闭了,那是中国房地产的悲哀。”

  叶檀在11月4日也说,“宋卫平一旦倒下,杭州房地产不可能维持在高位,杭州作为房地产热土的标志城市,从此褪色”。

  内部职工购房,团购优惠,而且又是开发商最为艰难的时间,更重要的是距离公司比较近,假如马云能以阿里巴巴的名义收购部分房子作为集体宿舍,则更是绿城的解困之举。

  绿城已经不是一个单纯的企业,而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中,绿城周围有一大批合作或者联营公司,合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等。主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成。

  假如不是通过降价促销,绿城在项目中的股份转给合作者同样可以解决燃眉之急。

  而且,绿城手里有大量的资源,比如土地与房子,假如放弃自己对于那些资源变现的贪念,把那些自己难以消化的资源转给别的同行,应该还是可以全身而退的。

  我们不大好说绿城可以就此摆脱“被破产”的危机,但至少可以储备一些过冬的粮食。假如真的如宋卫平所说,以后再也不搞房地产开发了,则专心地把手头的房子存货处理掉,找点别的营生干干,应该也是明智之举。

  而绿城假如投桃报李,把盘子倾空之后,用手头的资金,助力马云去收购雅虎或者在其他项目上形成“共进退”的投资利益联盟,前景或许会更光明,也未可知呢!

  在创投领域有一种声音逐渐形成,那就是开发商“破产”或者利用各种方式退出房市之后,会有大笔资金,这些资金不用来搞房子,总是要搞点什么的。有人说这种状况不会那么快地到来,比如在房地产宏观继续调控半年之后,当一些开发商退出,或许就有这样的情况。

  所谓房产价格拐点,也是建立在以开发商为核心的产业链从业人员的离职、机构注销,大量的项目转手等为信号,当土地供应,调控政策、市场时机、盘量消化、季节与投资心理等各方面因素结合到一起,恐怕就是房地产价格转身上扬的时间节点。审时度势,在那个时机到来之前,应该才是“抄底”的好时机。

  进入21世纪以来,营销领域一直在尝试房子的团购模式,不过由于房子的特殊属性,所取得的市场效果一直是风声大雨点小,仅仅是开发商赚吆喝的举动。即使是我的朋友肖勇在房龙网持续性地推出组团看房之后,买方也是呈现散兵游勇之态势,而难以得到开发商的大幅度让利。

  此番阿里在集团内部以诱人优惠的方式号召大家团购的方式,确实值得现金流困难与资金周转出现问题的开发商们借鉴。也许开发商需要把贪欲收起来,从关注自己周边的大企业出发,把实惠切实地让给他们,并让他们有组织本企业员工的购买刚性需求来伸手援助自己的冲动,不失为多赢的解决方案。

  那么假如开发商能通过与附近的大企业进行联手,推出一些有针对性的特别优惠,也未尝不是自救的方法,而哪些大企业的员工,或者是以大企业的名义,得到团购价格的企业编外人员,得到切实的实惠,然后再共同应对相应的调控政策,则定会与政策形成博弈。

  可惜的是,资金实力与内部政策如阿里巴巴者,实属凤毛麟角。所以开发商大批量地倒下,当属必然。阿里和绿城的模式,对其他大部分开发商而言,都仅仅是远山的诱惑,而不会有什么现实意义。

  但是,任何行业的任何企业都是需要先跳出来,在半空看的,并充分清醒地认识到所处的市场竞争环境,理性地人情自己所面对的各方面危机与风险,先找对方向,确定正确的目标之后,再落地为其提供改革方案,提供谋略与具体的阶段性目标,将每个人都纳入到这个正轨之中。

  越是在市场低迷,政策收紧的时候,越是需要把目光放近一些,低眉信手、夹着尾巴做人,如此才有更多希望挨过寒冬。

  贾春宝

  2011年11月8日星期二

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