鲁政委:美财政部白皮书后,中长期“两房”债损失风险仍存

鲁政委 原创自 新浪博客 | 2011-02-20 09:10 | 收藏 | 投票

“两房”隐退 私人资本入场

 
21世纪经济报道 范璟 香港报道 2011-02-14 22:52:57  评论(0) 随时随地看新闻

 

     美国当地时间2月11日,奥巴马政府向议会提交了关于美国住房金融改革“白皮书”。根据计划,房地美和房利美(下称“两房“)角色将逐步弱化。

     美国住房金融市场改革的主要思路是“市场调节”,即让私人资本回归房地产按揭市场,减少政府干预。

     美国财政部称:“在金融危机中,私人资本从房地产市场出逃并至今未归,目前超过90%的房地产按揭是由政府担保。我们相信在通常的市场环境下,私人资本应该是住房贷款的主要来源并承担损失。”

     虽然美国政府在报告中“承诺”,两房有足够的资本来保证满足现在和未来的债务要求。但对两房的具体改革措施还有诸多不明,尤其是两房资产未来如何处置?投资者利益会否受损?两房隐退之后的美国房地产金融,前路如何?

 

改革方向

    美国按揭贷款银行联盟(MBA)主席Michael D. Berman日前表示,私人资本应当是一个合理的正常市场的驱动力,政府应当只为低风险按揭支持证券提供明确但有限的担保,最谨慎的方式是让私人投资者承担主要风险,保证充足的流动性。

    两房在美国1930年大萧条后建立,长期担负着为美国房地产融资的角色。由于角色过于重要,退出也异常艰难。

   报告建议通过一系列措施来废除两房并让私人资本回归市场,步骤包括提高两房的资本要求使其与一般机构同等待遇、按照每年不少于10%的比例缩减两房的资产组合、减少对私人公司最大贷款量限制,同时减少联邦住房委员会(FHA)增加的最大贷款量等。

    具体措施上,奥巴马政府建议国会暂时提高私人公司的最大贷款量,并计划在今年10月1日重新设立住房和经济恢复法案(HERA)规定的相关标准。而当两房市场份额下降时,FHA回归传统角色,确保私人资本获得这一市场份额。政府还表示,将在2012年预算中将把FHA每年贷款保险费提高25个基点。

     而对于未来长期改革的方式,报告提出了三种方案。第一是在住房私有化的情况下,政府角色局限在对FHA、USDA(美国农业部)和美国退伍军人事务部的服务中;第二是只为非常有限的一小部分贷款者服务,并在危机时候用杠杆方式来保证系统运转。这种选择下,FHA和其他项目将为中低收入者提供按揭贷款担保,但是角色将大大降低。第三种选择是,政府为低收入或者中等收入者,以及重要的私有资本提供灾难性的再保险服务。在这种选择下,按揭市场将主要由私人资本驱动和承担损失,但政府保证在危机时候按揭市场的流动性和安全。

     美国房产政策委员会(HPC)主席John H. Dalton认为第三种方案比较有可能。“这是最可行以及实际的选择,并且和2010年初改革的策略相符。”

     美国财政部长盖特纳说,这是一个根本性的改革——关闭政府支持的企业,加强消费者保护,为有需要的人提供付得起的房子。“我们现在开始进行改革,但是我们将负责任和小心地做来保证支持房屋市场的复苏。”

     除了私人资本回归外,奥巴马政府保证要修补房地产金融链条中的根本性错误。报告称,政府正在制定规则,来要求发起人和证券化者尽可能保持证券化资产的原貌,以及证券化链条中的各种因素、支持更高的资本标准来确保银行可以在房地产价格下降,或者其他突然而来的冲击导致衰退的时候的稳定等。

 

损失难判

    对于最终两房的命运,《纽约时报》的疑问是:“没有两房的未来会怎么样?”

    兴业银行经济学家鲁政委在接受本报记者采访时认为,“如果终止两房,两房原有债券既可能由第三方接受,也可能在某一时点进行清算。但如果第三方接收的话,两房的债券有很多衍生品,牵涉面会比较广。”

    目前对于中国投资两房的可能亏损,意见分歧很大。外管局2月12日发表声明称,对两房债券的投资很安全,且2008-2010间投资两房的年均收益率达6%。

    有观点认为,两房有政府信用作为担保,并且改革是长期的,因此不会有很大损失。但鲁政委告诉记者,虽然在白皮书中美国政府用了“承诺”两房有足够资本来保证满足现在和未来的债务要求,但是这一承诺只是美国政府的表态,还没有得到国会的批准。他认同此前美国住房协会内部人士在一私下场合的观点,即可能未来的解决方案是各方都要付出一些代价,也就是政府、两房的所有人和投资人等都要承担一些损失。“两房在法律上是私有企业,企业出问题,为什么政府要承担责任?”

     针对有外电称盖特纳在电话会议中表示改革将会在5-7年内完成的说法,鲁政委表示,这不代表5-7年内债券都是安全的。“我认为1年期的债券是安全的,但是2年、3年后,随着政府的退出,债券利率必然上升,价格会下降,不一定等到改革完成的时候才出现损失。”

     然而,中国购买的两房债券类型、到期时间、具体规模等,相关部门均未进行披露。


MSN空间完美搬家到新浪博客!

个人简介
兴业银行资深经济学家
每日关注 更多
赞助商广告