小额贷款融资规划

赵志敏 原创自 和讯博客 | 2011-04-13 03:14 | 收藏 | 投票

【规划】小额贷款融资规划

【案例】晓华今年28岁,还没有结婚,和父母住在一套两房一厅的房子里。晓华在一家外资装备制造公司上班,每个月收入7000元左右,再加上年终的双薪以及奖金,每年收入10余万元。趁着近期房地产市场低迷之时,晓华和父母看中了一套不错的房子,总价140万元。晓华和父母将积蓄的85万元支付了首付,再以晓华的名义申请了40万元公积金贷款。

剩余15万元的缺口,说多不多,说少也不少,晓华本想向银行申请商业贷款,但由于各家银行今年都在控制贷款投放额度,晓华咨询了几家银行都表示像他这样的情况需要排队等待额度,晓华不知道除了向银行申请商业贷款之外还有没有其他方便快捷的融资方式,希望能够尽快一解燃眉之急。

小额贷款融资规划

在国家一轮紧接着一轮的房地产宏观调控下,整个房地产市场的高烧状态逐渐消退,很多人发现房源多了起来,有真正购房需求的人比以前更容易买到心仪的房子了。但是,新问题又随之而来,宏观调控政策叠加之后,有些人不符合政策借不到贷款了,有些人贷款利率上浮了借款成本增加了,有些人首付比例增加了存的钱不够付了,诸如此类等等,一时间似乎买房难变成了贷款难。

正如案例中的晓华及其父母,好不容易看中了一套中意的房子,却由于这样那样的原因资金还差一点缺口,如果填不上缺口的话即便是买下了新房也没法入住。小额融资很多时候会被人忽略,但实际上真正遇到了不上不下非常尴尬的时候,才会体会到它的不可或缺性。

公积金和商业贷款分析

相对于商业贷款来说,公积金贷款是政策性的委托贷款,带有一定的社会福利性质,因此利率要优惠很多。贷款时的一个最基本原则就是尽量先借足公积金贷款,剩余不够部分再选用其他贷款品种,这样可以最大程度降低利息成本开支。

除了第三套房限购之外,房地产宏观调控影响最大的就是两方面:一是首付比例,二是贷款利率。一般来说,由于市面上贷款额度已经成了稀缺资源,因此即便被认定为首套房,首付比例也大多提高到了房价的五成,而贷款利率也大多是基准利率。如果是二套房,首付比例更是明令规定提高到房价的六成,贷款利率也要较基准利率上浮10%,哪怕是改善型二套房也必须执行这样的规定。

晓华和父母新买的房子总价140万元,由于晓华和父母目前已经有一套住房,假如现有住房的房产证上没有晓华的姓名,那么新房如果以晓华名义购买的话,可以享受首套房的优惠。如果是借15年期40万元公积金贷款,可以适用现时的基准利率4.7%,等额本息还款方式每个月需还款3101.02元,等额本金还款方式首月需还款3788.89元、以后逐月递减。如果剩下的15万元选用银行商业贷款,期限15年适用现时的基准利率6.8%,等额本息还款方式每个月需还款1331.53元,等额本金方式首月还款额为1683.33元。两项贷款相组合后,晓华每个月等额本息还款金额为4432.55元。

假如现有住房的房产证上已经有了晓华的姓名,那么如果以晓华名义购买的话就必须算作为二套房,首付比例必须提高到六成,亦即至少84万元。如果还是借15年期40万元公积金贷款,那么公积金贷款利率必须上浮10%,从而适用5.17%的贷款利率,同样的等额本息还款方式每个月需还款3198.71元,等额本金还款方式首月需还款3945.56元、以后逐月递减。同样,剩下15万元选用商业贷款,期限15年适用上浮10%的利率7.48%,等额本息每月需还款1388.81元,等额本金首月还款1768.33元。两项组合贷款的等额本息还款金额为4587.52元,较首套房高出154.97元利息支出。

值得注意的是,晓华每个月收入7000余元,加上双薪和年终奖年薪10万元出头,那么均摊到每个月也就是8300多元。通常来说,银行审核贷款额度不仅仅根据宏观政策的规定,还要看借款人自身的条件,一般月供金额不能超过月收入的一半,否则银行就有足够的理由担心借款人无力承担生活必须开支,不能按时还本付息的潜在风险增大。案例中晓华组合贷款的月供金额占月收入比显然已经超过了一半,因此即便银行有贷款额度,也很有可能在审核时减少晓华的商业贷款金额。

其他银行贷款分析

除了公积金贷款和商业贷款之外,银行还有其他几种贷款品种比较适合的小额融资。

首先是住房装修贷款。在以前,住房公积金贷款的用途是可以用作装修的,在这种情况下申请公积金装修贷款无疑是最优惠的方式。但是随着宏观调控的深入,公积金装修贷款已经被暂停,因此只能选择利率更高的银行商业贷款。根据规定,装修贷款的申请人需要说明并证明贷款用途确实是用于装修,比如要提供房屋买卖契约、购房发票、装修合同、工程预算、装修公司营业执照、装修公司资质证书的原件或是加盖公章的复印件等一系列材料。如果各项证件资料齐全,经申请、审批、办理抵押登记等手续,银行就能向申请人放款。装修贷款的借款金额也是有上限的,一般视所装修房产的建筑面积而定,比如说有些银行规定每平米不超过3000元,100平米的房子最多就能借30万元装修贷款。

装修贷款其实是个人消费贷款的一个种类,申请者一般要以全产权的房产给银行作抵押,再加上合理的贷款用途才能够办理。根据监管部门严控贷款用途的要求,贷款用途除了装修之外,还可以购买汽车、大件贵重商品、出国留学等等,严禁贷款资金流入市场炒股炒房。各家银行与借款人签订的贷款合同都明确指出贷款资金不得用于指定用途以外的其他用途,如果一旦发现客户隐瞒贷款实际用途,造成实际上的违约,银行就有权将贷款收回,而且还会记录进入全国联网的个人征信系统,对今后带来很大影响。

其次是个人综合授信贷款。和个人消费贷款相比,该类贷款期限较短,一般最长只有两三年。从贷款利率上看,一般银行都会予以一定比例上浮,再加上一些贷款咨询顾问费等手续费,部分银行给出的利率甚至较基准利率高出三、四个百分点。银行在核批授信额度时,通常以收入作为最主要的考量点,通常为月收入的3-10倍,一旦核定额度之后,借款人就可在授信期内随时申请提款、随时归还贷款,非常便捷。

最后是银行信用卡。众所周知,信用卡只要一经申领,就可以在核批额度内随时随地消费透支,而且还可以享受一定期限的消费免息期,一般最长50天左右,最短也有20来天,既便捷又高效。但实际上,信用卡只能作为短期临时的小额融资工具,因为首先它受信用额度的限制,一般来说不超过人民币5万元;其次一旦无力及时偿付全部透支金额,就会被课以收取高额的循环透支利息,以央行规定的日利率万分之五来计算,折合年利率为18%,这一利率水平几乎要高出个人消费贷款3倍左右。因此,信用卡循环信用功能尽量不要轻易使用,即便一时周转不灵不得不急用,也最好能尽快还上以降低利息成本支出。有些银行提供信用卡大额消费免息分期付款功能,尽管免去高额的循环信用利息,但是仍然要支付一定的手续费,综合计算费用成本也要高于个人消费贷款。

其他渠道融资分析

银行是提供融资业务的传统主体机构,但是随着近两年各种形态金融机构的不断创新和完善,已经有越来越多的辅助机构承担起了面向社会提供小额融资的职能。

首先是小额贷款公司、消费金融公司等贷款服务机构。对于个人客户来说,主要是小额个人信用贷款和小额质押贷款两大类,其中又以无抵押无担保的小额信用贷款为主。这类机构提供的贷款额度一般较低,申请和办理手续也较银行更为简便快捷,但是缺点是利率较高,最高可以达到银行同档次利率的4倍。

其实是典当行,典当行也是专门提供质押、抵押贷款融资的合法机构之一。贵重首饰、汽车、住房、商铺、车位、股票等等都可以在典当行办理抵质押融资,通常典当行会请专业人士对抵押物品作市场价格评估,融资额度不超过评估价的三成至五成,同时也要参考申请人的工作、收入、资金用途、典当时限等情况。典当行融资的当期一般不超过6个月,如果超过当期客户无力赎回,典当物品就会作为绝当被拿来拍卖。典当行的融资成本主要包括利息和综合费用,利率按金融机构6个月期贷款利率及典当期限折算后执行,综合费用包括各种服务及管理费用,动产质押的月综合费率不超过当金的4.2%,房地产抵押不超过2.7%。典当行的好处是一些银行不能接受成为抵质押物的有价物品(比如说股票、电脑等),都可以用来在典当行获取融资,而且办理手续也十分简便。

最不规范、风险隐患最大的就是民间渠道借贷,也就是俗称的地下钱庄高利贷。通常民间借贷不需要办理任何抵押、公证手续,就只是写一个借条,但是利息却非常高,比正常渠道的融资成本高出十几倍,而且并不受法律保护。

案例中的晓华融资缺口约15万元,可以考虑一部分申请银行的个人综合授信贷款、一部分用银行信用卡透支消费来解决,如果正好同时有装修打算的话,还可以向银行申请装修贷款,如果还有缺口的话,可以考虑找一家规范的小额贷款公司或消费金融公司申请无抵押无担保的个人信用贷款。必须提醒注意的是,晓华一定要控制好各个融资渠道汇总起来的融资总额,计算好每月的还款总金额,务必不要超过自己的还款能力。一旦发年终奖或是双薪的时候,有临时性的大额收入,可以提前归还一部分融资成本较高的借款。

金融活动渗透生活。随着我国居民消费需求的提升以及不同层次金融体系的逐步构建和完善,小额贷款市场方兴未艾,越来越呈现出灵活多样的发展态势。对于老百姓来说,了解这些小额融资渠道以及相应的特点,未雨绸缪提前做些准备,才能使自己随时游刃有余。

本文供稿于东方早报《理财一周》规划专栏(2011年4月15日)

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同济大学软件工程硕士,香港金融工程师协会注册会员,CFP上海地区会员组织名誉理事,全国多家主流财经媒体的特约专栏作者和嘉宾。14年丰富的个人金融领域从业经验,精通财富管理、银行卡等个人金融领域,长期负责理财业务的建设…
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