房价涨不赢物价就是“负资产”

　　过去十年，尤其是最近五年，这是中国房地产市场发展最为迅猛、房市投资与投机最为猖獗的十年。这十年不仅成就了一批靠房地产起家的亿万富翁和暴发户，而且许多持有大量房产的普通百姓也尝到家庭财富轻易翻番的甜头，房产在短期内飞速增值的财富效应，点燃了每一个中国城市家庭和居民“炒房发财”、一夜暴富的梦想。于是，房价被人们节节推升，炒房就像牛市炒股，有钱人、没钱人，有工作的、没有工作的，都在“按揭”或借钱买房。短短几年间，一、二线城市的中高收入家庭大多拥有了两至三套住房，当然，更有一些赌徒式的炒房客，他们手中拥有几十套商品房，他们指望着坐地发财，也想做富翁。

　　实际上，2008年9月爆发的全球性金融危机，应该是中国房市泡沫消化的最佳时机，然而，随着4万亿救市计划的出台，房地产也被列入“振兴”计划，例如，首套房贷利率7折优惠，二套房按揭两成首付，房产办证税费减半等。为此，中国房地产业率先从危机中复苏反转。2009年5月前后，一、二线城市地价开始节节攀升，新地王不断涌现，2009年下半年，全国一、二线城市的房价几乎都实现了半年翻番的目标，中国房市再现2007年底的疯狂与失控格局。

　　面对人人喊打的高房价，2010年1月，中央政府发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，以下简称“4号文”）。4号文主要目的是防止房价过快上涨，并开始实施以退出优惠政策为标志的楼市新政。然而，疯狂的楼市依然故我，房价出现了报复性上涨。为此，2010年4月，中央政府再次发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称“10号文”）。

　　10号文比4号文的调控力度更大，主要体现在差别化信贷政策上，4号文规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”而10号文则进一步紧缩：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”由此可见，10号文主要依赖的调控工具是信贷政策，但效果并不明显，甚至大有再次反弹迹象。

　　2010年9月29日，国庆前夕，中央政府发布“新国五条”，其中，最严厉的条款内容是“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”很快地，全国一、二线城市纷纷推出了各自的“限购令”，具体内容大同小异：本地居民家庭凡是已拥有两套住房的，不得再购房；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民不得在本地购房。“限购令”是典型的行政手段，其效果立竿见影，许多一、二线城市都出现了“零成交”或有行无市的景象，不过，房价始终坚挺而不肯回调。

　　2011年1月，重庆与上海两市同步推出房产税试点方案。房产税的示范作用与威慑力，再次给力楼市调控，它使得抑制房价过快上涨的效果进一步得以巩固。自2010年9月底以来的半年多时间里，房价果然不再上涨了，然而，房价下跌也不见征兆，因此，原本等待房价下跌后再入市的“合格”待购者，他们已没有了太多的耐心和信心，于是，他们准备随时杀入楼市，坚决买入可能还会大幅上涨的商品房。

　　为此，据说最近中央政府正在要求各地政府拿出本地房价控制目标。从已拿出方案的地方来看，大多确定了控制房价的目标是让房价涨幅低于GDP和人均收入增幅，只有个别一级城市拿出了房价“稳中有降”的调控目标。对此，许多媒体与民众均表示不满。

　　众所周知，建设好保障性住房是政府的本份，对保障性住房直接定价也是政府的权力，然而，在市场经济条件下，政府无权对商品房直接定价。所谓房价控制目标，并不是政府定价，而是政府通过限购令、房产税等手段来间接调控房价。其实，限购令与房产税已经明显而有效地遏制住了一、二线城市的房价过快上涨。

　　事实上，在通货膨胀的大背景下，要想房价大幅下跌，这几乎是不可能的。因为房价的高低是与物价环境密切相关联的，在纸币贬值、通货膨胀的情况下，如果货币越贬值，那么，采用贬值货币标价的房价就会越高。这是客观经济规律，也是纯粹意义上的货币现象。如果一边乱放贷款、乱投货币，另一边却大搞房价调控、压低房价，这必将是徒劳的，也是毫无意义的。因此，要想控物价、压房价，首先必须防止乱投货币、乱放贷款。

　　最后提示：商品房的待购者，一定要高度警惕未来的房价走势，房价不可能只涨不跌。可以肯定，中国一、二线城市的房价，绝不可能再像前几年那样大涨了，它在未来的常态走势可能就是小涨小跌，因此，现在的待购者将来买入商品房时，一定要异常谨慎。如果将来你的房价涨不赢物价，那么，你的房产就会变成“负资产”。切记，切记，谨慎决策你的购房发财梦！