从“反暴利税”和督查小组“收官”看各方博弈的再平衡
【作者：赵晓 李慧忠】
楔子
4月21日国务院八大房地产督查组已结束十六省份的实地督查返回北京。一个直接的成果是督查组结束陕西督查工作当日，西安宣布2011年新建住房价格涨幅下调3.5%至11.5%。近日督查组将向国务院作专门汇报。4月26日晚间国家发改委透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格保持在合理水平。《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施，官方还将陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，其中反暴利法规定是最重要的措施之一。
新一轮的调控何时出台？调控的第一剑又指向何处？本文将作简要分析，新一轮调控后如何实现“再平衡”值得大家思考！
新一轮调调控的“首脚”便是“乌龙球”
以上述两件事为楔子，再观察近期房地产市场的运行数据：仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨10大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。从上述数据不难发现，以“国八条”为代表的上一轮调控基本上被“反调控力量”化解，地方政府和开发商又重新把房价导入了上行的轨道，这也正是国务院派督查组下访的原因，督查组的返京也意味着新一轮调控的开始！然而，首先传出的反暴利税无疑是一脚臭球。
一方面，当前的房地产市场是非常典型的卖方市场，许多购房者为了买一套房子不惜一整夜的排队。此外，商品房的价格（即使执行了明码标价）是由市场决定的，开发商把暴利税转嫁给购房人轻而易举。如果说为了抑制房价过快上涨而征收暴利税，这显然是南辕北辙。如果说为了增加政府财政收入，开征暴利税倒是一步妙棋。
另一方面，暴利税和土地增值税存在很多相识之处，其设计思路完全一样，存在明显的重复征税问题。当前关键的问题不是增加新的税种，而是如何合理的设计现有税种！目前土地增值税属于地税税种，也就是属于地方财政收入的一部分。此外，卖地收入也是地方财政的支柱力量。如果地方政府从严、从重征收土地增值税，房地产开发商的投资热情势必受到打压，开发商不开发就意味着没有GDP的高增长和巨额的土地出让收入。基于上述原因，地方政府没有足够的动力严格执行土地增值税法，对他们而言，舍小取大是上策！所以土地增值税应该从地税变为国税，由中央统一控制，这样才能对高房价进行“釜底抽薪”！此外，目前税法规定增值税作为中央、地方共享税，75%归中央、25%归地方。当前国家大力提倡产业升级，如果地方政府分享的25%比例有所上升，一者可以缓解地方政府对土地财政的依赖，二者可以有效的激励地方政府提升产业结构、促进产业升级。
如果能对现存税种的结构和归属进行有效的微调，完全可以起到逆转乾坤的效果！简单的开征暴利税让人不免觉得调控手段笨拙！
“有恃无恐”的中央政府和“考验政治智慧”的地方政府
一季度9.7%的GDP增长率让中央政府对房地产调控心里有了底儿！此外，据住建部估算，2011年1000万套保障房投资约1.4万亿元。即便新增普通商品房开发投资零增长，全部商品房开发投资仍可增长8%，对投资增速贡献1.6个百分点，虽比2010年6.1个百分点回落4.5个百分点，但影响整体投资有限。这意味着政府楼市调控在当前几乎可肆无忌惮！
此外，另一个现象也值得大家关注，3月份以来我国多地出现淡季“电荒”现象。浙江、湖南、江西、重庆、贵州等地均不同程度的呈现用电紧张态势，各地相继采取限电和让电措施。比如，浙江绍兴三月份就出现了接近夏天最大的用电负荷，这是最近七八年没有出现过的。而从下图来看，发电产量在绝对值上大幅增加。供给量大幅增加的情况下发生电荒，可见需求量多么的强烈！为何有如此多的用电需要呢？答案只有一个：民营经济复活！换言之，经济的增长对房地产行业的依赖有所减缓，现在根本不存在“房地产绑架中国经济的问题”。这也在一定程度上增强了中央调控房价的决心。
与此同时，地方政府官员的“政治智慧”面临较大的考验！如果一味的执行或迎合中央对房地产的调控政策，在没有有效替代土地财政的收入渠道时发力痛击了房地产行业！政治任务是完成了，但地方财政却垮掉了。如果太过直接的不执行中央的调控政令，政治任务都没完成，乌纱帽也就别戴了！如何有效而巧妙的游离于二者之间，将是地方官员面临的主要问题！相信并不是每个官员都可以做到，“海口拟取消限购令”的消息便是一个例子，虽然最后辟谣，仍值得地方政府引以为戒。
“保障房”成为中央政府与地方政府的利益共同点
从当前中央决策层的声音判断，并不是每位领导都专注于打压房价。一些领导反复强调稳定，一些领导只关注保障房，当然也有一些领导坚决打压房价。这三种声音相比较，保障房是折中的一种。同时，保障房可以兼顾中央和地方的利益！
从中央层面而言，本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声，而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威！所以，中央整体而言都会想解决好高房价问题。大力发展保障房，从根本上改变房地产的供给格局也是一个治根儿的手段，由以前“价高者得”的格局驶入双轨制，即“保障房+商品房”，使高端市场由市场说了算，低端市场由政府说了算！
从地方政府而言，以前之所以十分排斥保障房，主要因为地方政府建设保障房，一者占用土地，二者占用土地不但没有土地出让收入，反而需要地方财政自己掏腰包。但现在保障房建设备受追捧，地方政府把保障房视为招商引资的新舞台，土地、资金、政策优惠，以及其他资源纷纷汇集而来，银行和开发商的积极性也大为改观。以重庆为例，重庆公租房和廉租房的租金可以结合通胀水平涨价，并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金，政府也能在未来顺利“脱身”。因此，重庆模式也得到了当地商业银行的青睐，融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏，大片区成批建，周边配套较完善，有利于房子后期升值。
结束语
既然是博弈，肯定面临着博弈与反博弈的拉锯！从“不平衡”走向“平衡”，再回归“不平衡”。但有一点非常关键，监管者的智慧一定要高于被监管者，只有这样才有得玩儿！
（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）
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