房价为什么不可能跌?

  

  中国房价难跌大揭密 你不知道的18条内幕

  

  一、城市化进程拉动房价上扬

  中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。

  要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

  二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

  君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。

  三、经济发展离不开房地产,支柱产业地位仍无法动摇

  大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击

  四、房地产成了地方财政的主要收入来源

  房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

  所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

  比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展.

  五、奢侈消费风起云涌,助长房价飚升

  前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”,这与刚改革开放那陈,靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

  中国刚富起来,由于长期以来的贫穷落后,加上文化底子薄,一旦手里有了几全钱,就“小农意识”高涨,摆阔比富,此为其一;其二,由于不少国人手里有钱了,生活好了,生活方式便发生了质变,由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生,当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以许多人开始换房,面积越换越大,档次越换越高。

  六、注意,是控制房价过快上涨,不是打压

  我每次去演讲,都会被问到一个同样的问题:周老师,未来的房地产到底会是什么样的?将走向何方,国家为什么老和房地产过不去?问这些问题的人,我想,有一点他们完全没有弄明白,那就是国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?许多开发商总认为国家在打压房地产,为此,一旦有了调控政策,便坐卧不安,感到迷茫。

  国家为什么要调控房地产呢?因为房地产发展过快,长期占用“超车道”行驶,严重影响其他车辆通行;因为房价上涨太快,几乎是翻着跟斗上涨的,不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确,只不过大家没有解读明白。注意,中央调控房地产,是控制房价过快上涨,是“控制过快”,控制暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了,但可以合理上涨,是将房价控制在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用,是非常清楚的,不可能打压房地产。从这个意义上来说,房地产仍然会一路凯歌,在五年内指望房价下降,无异于痴人说梦。当然,房价的波动是有的,短期下调后很快又会上升,主线上上升的。

  七、通胀预期加大,带动房价上扬

  CPI在不断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀。物价指数的走高,必然带动房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨,而独让房价下跌吧?要控制房价,就必须先稳定CPI,否则控制房价只是一厢情愿罢了

  八、地价猛涨,催高房价

  大家只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨得更快,有报道说,十年前买下的地,至今未开发,光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事。地价一年比一年高,象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半,地价上涨,房价肯定上涨。

  政府采用拍卖方式出让土地,也只会加速提升地价,人为把地价炒高,除非国家改变土地出让、流转形式,否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题,面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发,因为央企有政府背景,不缺钱,导致地王频现,这一切都成了房价上涨的幕后推手。

  九、建材价格攀升,成了房价的幕后推手

  除土地价格暴涨外,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

  可能有人会说,建材成本的增加,在整个成本构成中所占比例不大,并且建材价格的上升,对房价的上海影响非常有限。诚然,建材成本的增加,在房价上涨中所形成的推动力是有限的,理由十分简单,因为到今天为止,房地产仍是暴利,是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显,利润略高于其他行业一点点,都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘,在北京开发的项目,包括所有成本,每平方米大约为5000元,老板初始计划开盘9000元/平方米,过度到12000元/平方米。大家可能无法想象,事态的发展也远超出老板的期望值,后来该楼盘售价攀上3万元/平方米,现在到了5万元/平方米,试问这种暴利有谁能敌?

  尽管建材成本对房价的推动不大,但不等于没有推动,成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价中去,此外,建材成本上升,至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

  十、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

  受几千年来的传统封建思想的影响,国人总认为“有房才有家”,没有房就形同漂泊,像无根浮萍。这一思想根深蒂固,一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响,国人在成年后,都为房而奋斗,所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后,就想着要买房,千方百计赚钱,省钱,目的就是要买一套属于自己的房子。

  十一、女人是房价上涨的帮凶

  百姓都在骂房价太高,许多女人都参与到这个“骂战”中来了,殊不知,女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理,出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态,自己把自己变成男人的附庸。更要命的是,女人们大都嫌贫爱富,要嫁就嫁个有房的人,如果听说对方没有房子,就会发出威胁:等你买了房再说,没买房别谈婚论嫁。这还算好点的,碰上犟的,连房也没有?分手,掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”,就拚命去赚钱买房,目的很单纯,就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴,等到结婚后,女人与男人一起“房奴”,共同拚死拚活挣钱还贷。

  女人的这种思想,无疑成了推高房价的帮凶,如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚,那么,会有许多人不会加入到置业大军中去,至少会延缓。

  十二、媒体捕风捉影、大肆宣杨,搅混一池清水

  房价上涨过快,媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向,就借题发挥,大肆炒作,唯恐天下人不知。当然,报道政府政策举措是没错的,但媒体往往不是报道那么简单,而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染,还请来各路专家解读,本来是一项很平常的政策,经媒体这么一折腾,便弄得满城风雨,人人嘘唏不已。

  媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士,比如任志强、潘石屹之类,只要他们稍一张嘴,媒体就一窝蜂路着上,不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了,这原本就是很平常的一件事情,是市场营销手法,压根就不值一提,可是媒体却当成新闻焦点,洋洋万言进行讨论点评,硬是用高射炮打蚊子,弄得全国上下炮声隆隆。

  十三、政府的不作为,变相助涨房价

  面对房价直线上升的局面,面对百姓对房价过高的抱怨,政府只得出面实施调控,然后政府仅是“头痛医头,脚痛医脚”,行事方式是,等出了问题才去补救,而没有在事前拿出一整套管理规范方案,总是在穷于应付,当房价高了,就调控一下,房价相对稳定了,就置之度外,这种行事管控方式,只会推房价,因为政府不是制订了一整套系统方案,而是临时加以调控,每次一调控,就把房地产推向了风口浪尖,将房地产从幕后拉到台前亮相,这能让房价下降吗?因为政府隔三差五地调控一下,弄得全民都在关注房价、讨论房价,这一关注、两讨论,房地产自然热度不减,并且还会不断升温,热起来了,价格没有不涨的理。

  当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时,“妇女地位”就显然没有提高,而当人们不再喊时,妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时,这个人想不出名都难,出名了,身价能不暴涨吗?

  十四、经济高速发展,享受意识增加,导致房屋居住时限短而加大市场需求空间

  根据有关部门调查研究,发现一套房子,通过在住了七至八年后便会换新房,这也就是说,一个人(家庭)在买了一套新房子后,七八年后,又成了业主,这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象,是因为经济快速发展,百姓的享受意识得到加强,住了七八年后,新房就成旧房了,人们便再次换新房。

  加上城市以摊大饼的方式快速扩张,即使你不换,可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会,指望一套房住几十年,是不现实的,这也从某个方面加大了刚性需求。

  十五、腐败性需求拉高房价

  所谓腐败性需求,就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚,在三四线城市,许多居民几乎都买不起房,附了那些做生意做得比较好的以及企业老板,三四线城市的白领收入有限,仅靠工资很难在短期内买得起房,据了解,在三四线城市,大部分都是公务员、文教卫系统在买房,这些人为什么买得起房?光靠工资收入,也同样买不起,但他们却成了买房的主力,从表面判断,只能说是腐败致富,一些人通过腐败积累了不少财富,这些人不但买一套,而且买两套三套甚至更多,这种腐败性需求,无疑带动了房价的上扬,他们为高房价做出了较为明显的贡献,要真正降房价,打击腐败性需求,可以说是一条行之有效的措施。

  十六、开发商不可能降价,房价只会走高不会下跌

  其实道理非常浅显,如果开发商降价,就更没人会买,因为买家看到开发商降价,心里就想打起算盘,终于降了,这一降可能就会降很多,并且会持续一段时间,甚至有可能起不来。

  其实买房也和买股一样,是买涨不买落的。今天开发商降价了,买家不会买,会等明天再降,明天还不会买,赊等后天再降,如此,买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望,因为在降价时买,他们总担心今天买了,若明天继续降了,就亏了。

  开发商对这种道理了如指掌,知道降价换不来销量,就只有死扛,再说,开发商普遍对房地产的前景十分看好,是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商,不排队降价套现的可能,但即使有部分开发商降价,也不可能引发降价潮。所以,指望房价下跌,无异于痴人说梦。

  十七、有房百姓支持房价上涨

  虽然在传统媒体和网络媒体上,叫得最响的声音,是想买房置业的一部分百姓,整天在高喊房价太高,以至让媒体也跟着“发喊”,从而影响到了政府,所以政府就出来进行行政干预。

  但是,另一个群体也是不容忽视的,尽管声音叫得不响亮,但所起的作用却不小,这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨,因为如果房价下跌,那他们的房子就贬值了,而房价上涨,他们的房子就升值。

  而有房一族显然比无房一族更具实力,无论是在经济上,还是在社会地位上,都高于无房一族,并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权,至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体,基本都有自己的住房,而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌

  十八、媒体支持房价上涨

  房地产稍有动静,媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家楼盘开始降价促销了,媒体就立即进行大篇幅炒作,本来降价促销是一种非常正常的营销手段,可媒体就爱“闹事”,添油加醋地一炒作,没有问题也成了问题,不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策,那媒体简直就像上战场一样全力以赴,调动大师人马、腾出大量篇幅,为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。

  别看媒体如此这般神经质似的疯狂,这完全是为了一时的快感需要,是为了第一时间抓新闻,出猛料。实际上,最不希望房价下降的是媒体,甚至媒体比开发商还担心房价下降,为什么呢?

  这里先看一个数据:广州日报每年的广告总收入约在18亿左右,其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大,全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。从这个意义上来说,媒体最不想看到房价下跌,房地产不行了,开发商日子固然不好过,但开发商可以转移投资方向,选投其他行业,而媒体还是媒体,不可能关门转投其他行业。

  

   讨论一样物品价格的上升趋势有没有走到尽头,你首先要知道这样物品为什么上涨。很多人说只是因为货币超发造成的,实际上不是主要的原因。中国的房价,和其他价格上涨的大趋势一样,源于中国加入世界经济这一个事实。整个一个流程,请听我说。我先从中国的历史大趋势讲起,然后再说中国的房价

  中国加入世界的经济游戏以后,由于汇率的因素,中国的物价相对于世界是极端便宜的。从大宗商品到人口,中国的物价远远低于发达国家,由于中国人民的勤劳刻苦和政策的出口鼓励,中国很快变成了世界工厂,从原来的出口大宗商品,到今天大量进口大宗商品。

  出口是什么意思?其实就是拉近国际和国内的物价距离。只有价差才会有出口,只有巨大的价差才有了源源不断的出口。中国国内以前长期的封闭,造成了中国的廉价劳动力资源丰富,中国的大宗商品产量也较高,一旦出口政策等的开放,也就给世界带来大量的便宜人和便宜货。当然,中国很正常的利用这一点来成为了世界工厂。

  这个看上去是中国出卖劳动力和商品的政策,其实上是双赢的,中国在制造业上给国内带来巨大财富的同时,渐渐的国内和国际的价格接轨。同时,中国内在的需求开始显著增长,平民百姓开始有能力购房购车,这在几十年以前是很难想象的事情。

  中国的民众数量如此巨大,而人民生活水平的提高如此巨大,到了2004年左右的中国开始左右世界的大宗商品价格,从以前出卖大宗商品到现在到世界和别的国家争抢大宗商品的地步。这就是说,中国国内的大宗商品的价格已经比世界价格高不少了。从农产品到石油再到钢铁,中国的价格上涨其实是历史的大趋势。

  同时在对外的出口政策上,中国强行压低的汇率,让美元被高估,那么美元就是劣币,人民币是良币。货币出口和实物出口的本质一样,从低购买力到高购买力的地区,于是美元源源不断流向中国,主要用进口实物的方法。这是变相让中国国内物价提高,同时在国际保持竞争力。

  用另外的话说,中国物价上涨是世界和中国物价差拉近的历史大趋势。拉近的手段主要是出口;操纵汇率,制定退汇政策等,都是促进出口的方式之一。因为美元的流入而发行货币,和利率游戏等等,只是这一场历史大戏的细枝末节的技术部分。

  然后再说到房价。房价在之前已经有一个历史的物价上涨的大趋势了,因为大家都比较关心,所以我说一下。先从特大城市开始。由于我比较熟悉美国纽约房市,所以我从介绍纽约开始。

  中国人喜欢拿年轻人在大城市买不起房子作为中国房价过高的证据。其实,在美国的大城市,美国年轻人同样买不起房子,不仅买不起房子,而且要和人合租。在华尔街投资银行工作的第一年第二年的年轻人的薪水税前10万美元左右(每天要干15小时),除去各种税费,拿到手中也就6万美元左右。纽约的生活费除去房租一年是大概1万5千左右,于是如果要选择租40平方米曼哈顿靠近办公地点的房子,房租要2000美元左右。这样一年只能攒下一万五千到2万美元。这已经是美国年轻人刚毕业的很好的情况。大多数的年轻人在纽约拿着5-6万的年薪,最后只能和别人和租一个40平方的公寓,想单独租估计要跑到哥伦比亚大学附近的黑人区,也是很小的公寓。

  我拿纽约来说是什么意思呢?世界的发达国家大城市解决人口住房都有很大的问题,供求都非常紧张,房价都特别高。大城市有很多吸引人的地方,这就让更多的人想到大城市,这是现实不可能解决每个人的问题。要拦住更多的人进来,房价必将上涨到非常高的高度,逼迫人们跑到更远的地方,从那里每天上班。在纽约,每天从长岛开车1小时去市区上班的人很多,而长岛的两层楼房也要近100万美元。人们从农村进城市上班,也许这是中国以后的发展方向。

  看看中国的房价的症状,都在告诉你们什么呢?我用亚当斯密的“看不见的手”来比喻市场发出的信息:

  第一、 市中心和郊区差距巨大。市中心房价特别高,而郊区房价较能承受。这就在鼓励人们跑到郊区居住。这是“看不见的手”告诉人们“市中心房价太高了,要来的人快去郊区,多划算。”

  第二、 租房比不划算,买不如租。这是“看不见的手”在告诉大家“你别买这里的房子了,除非你真正需要。”

  你现在回过头看,市场是不是很显然?市场“看不见的手”的行为非常理智、清澈,其实只要深加思考,就能琢磨出其中的道理,用不着装玄妙。

  那么中国的大城市和中等城市在发达国家都算大城市,本来土地供应紧张就不言而喻。由于人口密度和农村设施的落后,并且由于中国的大城市的户口就学等特权的附加值,把中国城市的楼市一直抬到很高的高度,本身并不能说是一个泡沫。

  有人说:中国的房价上涨过快,要崩盘。真的吗?中国的大城市的中心房价在过去大概上涨了5倍左右,人口收入也翻了2-3倍,那么大城市房价涨太快了。这个人忘记了一个道理,能住在大城市中心的不是多数人而是少数人,而由于贫富差距的加大,这部分人的收入是高于平均水平的。那么退一步说,中国的楼市确实高估了,但是从1998年来难道不是一直高估的?楼市必然要一直领先收入,因为楼市的价格的目标恰恰就是让普通人买不起房,或很吃力地买房。

  还有人说:有些人有很多套房子,这都是房子没有供不应求的证据。不是这样的。世界大城市都有地主阶层的产生,这明明就是资本主义发展,私有制发展的必然。

  从技术层面上看,要房市崩盘,让房地产商崩盘是不够的。房地产能短期抛盘打压楼价,但是只要后续的土地不跟上,等于变相增加的未来开发的成本,让长期的价格曲线更为向上。房市的崩盘,要让房奴们的资金链断裂才行。中国的房奴的群体,照我看已经成为社会稳定的重要一部分。

  只有有房有贷,才能安心为奴。这个道理统治者也知道,所以为了和谐的社会,不会把房奴们逼向绝境。中国的房贷大多是浮动利率,所以大幅加息,让人们被迫流浪是政治上相当难的决定。全国最大的地主是统治者。统治者的地方收入和社会稳定都和房奴的利益一致,那么为什么要现在违反历史的大趋势,大幅加息砸盘呢?等到欧元美元利率大幅上升,通货膨胀严重再慢慢加息不迟。

  说了这一切,我的意思不是说房价短期没有小幅下跌的可能,但是要是跌50%,要崩盘,这是历史的大趋势不太能够答应的。大牛市应该远远没有结束,要说房价大顶可能是太早了。中国的城市房价,比起发达国家大城市,还差了一大截。

  最后说一句,日本的房市泡沫是日本房价远远高于美国后产生的。日本之前经历了日元从一元钱掉到一分钱的物价上涨,和我前面指出的中国的大趋势是相同的。之前这么多年,日本的房价按照日元算上涨了多少?想想这个道理,有没有豁然开朗的感觉?

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价值中国网资深媒体评论员,建立社会主义慈善货币体系扭转资本主义盲目生产导致的产能过剩去库存方略探索第一人,(新资本论》概念提出和研究第一人,数字商战跨界营销研究者,消费资本论与庞氏骗局区分正名落地研究第一人,20…
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