点评当前中国经济举措的那些功过是非

迟竹强 原创 | 2012-02-26 13:30 | 收藏 | 投票

  1.先说说房地产调控政策。前一段时间,曾经有地产商谈到地产不存在暴利,他是这样算这笔账的:50%是政府赚走的地价,20%是建筑成本及其他开支,30%是地产商的利润。一个楼盘开发到收成需要3年,所以每年的利润只有10%,所以不存在暴利。难道大家不奇怪么?每年10%的利润,每个月1分不到,这些钱还不如拿去放高利贷呢,那些到处借高利贷的地产商是怎么暴富的啊?奥妙在哪里呢?

  奥妙在于资金的流动,开发商是这样操作的(具体操作比我说的复杂,这只是打比方):假设买一块地所需要资金1个亿,这个资金用多长时间呢?很短,拿下这块地,把钱交进去,很快再把土地抵押给银行,拿出钱来。但它们盖房子是不需要自己掏钱的,由建筑商来承建,三年后盖好卖出赚30%。那么这笔钱马上又可以用来买第二块地。于是同一笔钱可以不断的重复使用。假设这个地产商一年可以拿10块地,每块地赚30%,3年后它的利润是多少呢,900%。这说明了什么?说明地产商实际上玩的就是一个金融游戏罢了。这也是地产商为什么要不断的疯狂拿地,因为拿地的频率越高,相当于杠杆也越大,利润也就越高。这里问题就来了,一个亿的资金做了30亿资金才可以做的项目,一旦因为政策打压,银行贷款停止发放,会怎么样?此时地产商当务之急就是要赶紧把风险转移,让承建商尽快把房子盖起来,这样才可以套现,化解风险。由此我们可以看出几个结果:1当银行收回第一笔贷出的一亿资金并停止贷款后,开发商就没有资金继续拿地了,风险在于地方ZF;2如果地产商来不及卖出房子,后面的银行将无法收回贷款,杠杆放大的风险在于银行;3项目能否完工的风险在于承建商。这次地产商可以说是最大程度的规避了风险,目前他们的担心主要还在于能否顺利套现。由此看来,短期内只要地产商停止拿地,压力并不算太大,所以房价马上下跌的压力也不会太大。所以说国内地产问题的爆发点有可能不在于房价下跌,而在于卖不出土地的地方财政,而后是房价下跌后的银行,最后才轮到地产商。

  顺便说一点:当地方政府失去土地收入来源后,房产税肯定会成为地方财政的重要收入,这是长期趋势,也是化解贫富分化的最佳途径,所以投资性的囤房绝对不可取
  大力建设保障房这点我是赞同的,这对社会有利,也拉动需求,。

  2.工资倍增计划。这个问题我以前的帖子里已经分析过了,这个政策表面上看,其初衷是好的,工人工资快速增加,不就减少了贫富分化了么?但深入思考就不是这么回事了,如果有诚意增加民众收入,ZF完全可以在医疗保障、社会保障和教育等方面多承担社会责任,就可以减少民众负担,无形的增加民众收入(农村医保的推广的确大大解决了农民的后顾之忧,这个政策对农村地区经济的促进作用我们必须重视)。但在劳动效率、劳动力素质没有提高的情况下凭空增加工资,只能是向社会传递严重通货膨胀的信号,即便工资能够倍增,只怕物价的增速早就远远高于工资增速了。所以,我认为工资倍增计划后面还暗藏着ZF试图有计划的推动通胀的政策意图。虽然ZF有这个意图,但工资真的能够增加么?一旦失去土地财政,地方财政根本就无力给机关、事业单位加工资,甚至目前的工资都无法保证,谈何工资倍增?我估计过一段时间,政府部门的工资发放很快就会出现问题。企业是否具备持续涨工资的能力呢?据我所知,目前大量的企业产能远大于实际产量,一方面缺工;另一方面也不愿意招收工人了;同时通过减产来提高价格也成为企业对目前经济形势的应对策略。所以,不等工资继续增加,大量工人失业却要先于工资倍增出现了。

  

个人简介
祖籍:烟台招远,80后,中国智库发起人,人大财经论坛专家
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