房地产作为中国整体经济的支柱型产业，作为地方政府获得政绩，安抚民生与获得财政支撑的重要组成部分，以及房子可以让普通百姓得到相应的安居乐业的感觉，成为民间投资理财的首要选择，被压制很久的刚性需求。
受到诸多因素影响，在经过了政策的打压和市场的蛰伏之后，楼市已经显现回暖信号。
广州市国土房管局发布的房地产运行情况通报显示，五月广州一手楼网签面积比四月多卖42.7%，网签均价比四月微降0.2%，为13792元/平方米。五月，一手楼成交量无论“同比”“环比”均涨约40%，升幅巨大，创下去年楼市调控以来单月成交量新高。
在北京，六月份的上半个月的新房销售同比增长46.3%，增长了将近五成。销售楼盘的时候，打折扣的现象越来越少，排队买房的情况越来越多。
6月18日,北京迎来两月来首宗宅地成交,北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元的上限价格和配建公租房9650平米的竞得条件夺得门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地项目.现场共有7家开发商参与竞价,由于竞争激烈,地价今年来首次达到上限后,不得不通过投报公租房的面积决胜负.
房地产回暖的信号越来越明显了，这个论断在圈子内的人首先相信了，然后通过媒体传导到市场终端。开发商忙不迭地进行土地储备，消费者与投资客忙不迭地进行房产储备，服务机构也结束裁员，并招兵买马准备大干一场了。
但是，经过理性的思考，我们却得出了相反的结论：楼市回暖固然是大势所趋，但不是指日可待的事情。终端市场要想取得井喷行情，还是需要经过一个蛰伏期，经过多空双方的博弈，才能走出上扬的走势。这个结论来源于如下几个方面的支撑。
首先的是从政策基本面的角度的支撑。
从基本面的角度，房地产市场的低迷，持续时间不会太久，中央拉动内需、让经济软着陆的态度坚定，加之证券市场的大盘一直在2400点以下徘徊，股民的投资热情需要在相应的房地产以及房地产所影响的相关板块的支撑得到释放，呈现蓄势待发之势。
传闻监管部门正在酝酿出台“稳增长”的具体信贷措施，六月上旬已召开小范围会议进行“吹风”，方案有望近期执行。几大信贷措施的方向指向目前的几大热点领域，例如重大项目、铁路、公路、房地产、地方融资平台、消费贷款、出口企业、中小企业、三农、并购贷款等。
每次降低存款准备金以及降低基本利率，都被市场解读为资金流向房地产等基础建设领域传递积极信号，同时我们不能不清醒地认识到的是：中央政府关于稳定经济增长速度的方向性指令，跟地方政府依靠土地财政和房地产税收之类的逻辑关系没有逆转，城市化、国际化与对小产权房的打压等三大趋势难以扭转。
第二是从货币政策的走势来看，明显的迹象是贷款利息的打折。
6月7日，人民银行下发一份编号为“银发【2012】142号”的“特急”文件，该文件标题为《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》。除详细阐述了如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间以外，最引人关注的莫过于规定 “个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
0.7倍意味着什么？目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。“现在银行肯定能不7折就不7折。”一家上市银行的信贷管理部人员表示。
潘石屹说：通过“7折”，可以看出中国经济、房地产已经很虚弱了，吃不进饭了。之前是渴望贷款，渴望吃饭。现在是有饭没力气吃了。
按照通俗的说法，缺乏贷款动力，就是银行给钱都没有力气要了。那或许就是对市场恐惧到了极点，认为其已经到了难以信任的程度了。当看到大家都不去银行贷款的时候，银行会如同任何一个摆摊推销的人一样，在缓慢离开的消费者身后高喊“别走啊，咱们再谈谈”，虽然依然在保持强势态度，但貌似已经心虚了。
电影《非诚勿扰》中，秦奋去教堂忏悔，要把自己从幼儿园起做的所有的坏事都说出来，为了测试那个神父不至于把自己的糗事说出去，表示会给教堂捐一大笔钱，但听不懂中文的神父满脸狐疑。秦奋见对方“给钱都不要”，也就打消了自己的顾虑，开始把那些让自己感觉栽面的事情娓娓道来。
给钱都不要，这里边肯定有故事。或者是对方没看懂（没听懂）你说的话，或者是看透了你内心的“小九九”，知道那钱不过是烫手的山芋。
第三是从市场面传导的角度。
显然，房地产回暖虽然是中长期的基本趋势，但未必是立竿见影的效果。
房地产回暖的势头需要暂时被压制，比如在18大到来的时候，突然释放，如此更符合中国社会的特色，假如那个时间为了追求政策的延续性以及关注民生的政府形象角度考虑，则会释放更多打压房地产市场的信号。
如此就会让人感觉纠结。市场要抬头，政策强按头；房地产市场的潜伏状态，不会持续太久。就如同我们在2011年底所预测的，市场复苏的周期，大概会到18大顺利接班之后的半年左右开始，有井喷的迹象的可能性会比较大，而在那之前，是多空双方博弈的过程。
贾春宝认为，市场回暖需要有相应的周期，压抑市场所按下的力度，反弹的力度之间的势能转化与节奏感的把握，都是在进行市场决策的时候需要考虑的核心问题。
最后，从市场的心理状态变化看。
但实际上，总是会有人抓住那种稍纵即逝的机会的，比如房地产领域，从降准到降息，再到以后会见到的持续性降息，从财政政策到货币政策对于房地产行业投资的“网开一面”，总是会在政策的影响下，乖乖就范。然后引领后来者实现政策制定者所预期的目标。
政府一面从经济、货币、财政等政策角度逐步放松市场环境，对于市场投资性行为有所宽容忍让甚至是鼓励，一面通过媒体打击恶性炒作。
在房地产业界的朋友表示，一般人都只会看到专家在媒体中的舆论导向，念得政府的好。感恩戴德，但行业内的专业人士却会从规律与本质上看到什么时候市场会回暖，政府那只看得见的手在什么逻辑关系中操纵市场价格走势。
从期待好事降临，到好事真的降临的时候，对那个好事持有的怀疑心理，然后是逐渐的“不管你信不信，反正我是信了”，然后，更多的人从“将信将疑”到深信不疑，并推动一轮升势。
但在贾春宝看来，假如要由此过度乐观，却显得有些不太成熟。
不管是从基本面、技术角度分析，还是从销售终端的购买心理角度，基本面转变成为被市场接受的势能爆发之间，注定有相对漫长的周期要走。到底有多漫长？大约要再过10个月左右，到2013年两会前后的春季，才能真正见到房地产市场复苏的真正曙光。
贾春宝
2012年6月19日星期二
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