以房养老对中国社会造成的内伤(10月2日)

贾春宝 原创 | 2013-10-02 10:05 | 收藏 | 投票

 

以房养老成为新的热门话题。国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出,将开展老年人住房反向抵押养老保险试点,具体操作办法和实施计划,有望2014年一季度出台。

住房反向抵押贷款即“以房养老”,俗称“倒按揭”。就是老人将名下房屋产权抵押给金融机构,便可定期获取养老金直到去世。去世后,其房产出售所得用来偿还贷款本息,升值部分归抵押权人所有。

以北京为例,一对60岁老人如果在三环路内拥有百十平方米的房子,抵押给银行,每月领取1万元。如果老人能够活到80岁,20年从银行贷款240万。老人如果不在了,房子将归银行所有。

 

据国家权威部门和机构的信息显示,从2009年开始,中国老龄化进入快速发展阶段,当年中国60岁及以上老年人口已达1.67亿,占到总人口的12.5%;预计到2020年,老年人口将达2.48亿;到2050年进入重度老龄化阶段,老年人口将达4.37亿,约占总人口的30%。

对中国的金融机构来说,“以房养老”的最大障碍来自70年的房屋产权,虽然《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高,金融机构很可能会无利可图,甚至亏本。

以房养老是很多发达国家所采取的方式。但相对中国的做法,其他国家都没有那么多的强硬成分。加拿大的“以房养老”模式一般没有固定的归还期限,老人去世后,其后人处理房产时将贷款连本带息结清,如果后人选择卖房,则贷款会从房款中扣除。

美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍,62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司,协议有效期内可按月领取生活费,到期后归还本息,或将房产折价;“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理,并签署还贷协议;“共享式”则要求老年人出让住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

新加坡的模式风险较小,60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

“以房养老”作为舶来品,在国外之所以流行与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下,人们没有动力。上海民政部门调查则显示,高达90%的老人拟将房产留给子孙,愿意倒按揭的不到10%。

随着以房养老重新成为热点,遗产税的议题重新又紧锣密鼓地提上了议事日程,所以,很有可能会产生以房养老反过来“倒逼”遗产税的出台的效果。

 

对于老人来说,最大的障碍来自观念。一直以来,中国人的观念都是“养儿防老”,房子等遗产都是传给下一代,若老人生前便将房产抵押以换取较为宽裕的晚年生活,不仅老人心中不安,儿女们也难免心生嫌隙。另外,老人对“以房养老”机构不信任,不敢轻易把房产抵押出去也是个大问题。

房屋折旧贬值和房价上涨升值正在同时发生,这导致房子很难有一个双方满意的估价。利息也是双方博弈的关键。“以房养老”本质上就是住房抵押贷款。利息高了,增加了老人还款压力,利息少了,金融机构更不会做亏本买卖。从金融机构到老年产业的每个细分市场,都在谋求利润最大化的时候,就势必会对亲情有致命的伤害。

从另一方面讲,“以房养老”政策只解决了钱的问题,但我国正面临养老产业不发达,养老院床位匮乏等问题,相关配套政策的落实还有待观察。要将这些因素都具备,就不单纯是金钱的问题了。

 

有网友调侃,一对老夫妻,日夜辛劳供养了一混账儿。儿子工作了告诉老人:放心吧爸妈,我养老。后娶了媳妇,对老人说:养老不能靠儿子。再后来,儿子耍赖了:你们还是推迟退休吧,这样自己能养老。昨天,儿子将老子告上法庭:把你房子抵押给我,我就养你们的老。老夫妻抱头痛哭:——

是谁想出来以房养老?条件具备吗?有多少穷人没有房?养老是国家补贴、及退休金等来维持,为什么把责任推到个人来承担?国家不养老,那国家准备逃避责任吗?放眼50年,以房养老不可能实行?国家靠买卖土地、房产来维持经济还能撑多久?

穷人一辈子、甚至是几代人才可能买来一套房,最后给了政府你让下一代继续做房奴来维持政府的卖地政策吗?经济不是这样来维持的!国家、媒体还是暂时不要吵以房养老的事情了,实实在在发展其他的去搞经济吧!再不要打老百姓的算盘了,毕竟大多数人都不是富二代、官二代、贪污犯,穷人没那么多钱去挥霍!

 

在贾春宝看来,以房养老已经成为支撑房价上涨的强心剂,至少给了原本的惜命怕死的老人把在有生之年买房作为刚性需求的充分理由,而这导致他们不仅无法再给自己的子女买房而“输血”,甚至会成为与后代争夺买房所需要的有限资金的导火索。

在当下情况下,不管是家庭结构还是生活习惯问题,以及中国特有的家庭关系在独生子女政策之下的衍生效应问题,养儿不仅不能解决养老问题,作为老人反而需要在照顾孙子(女)以及买房经济压力分担的角度,在资金方面提供支撑。

养老金在应对未来的物价水平与各方面风险与不确定性等方面,也是杯水车薪,难以承担未来的各方面压力,同时每个子女都在内心期待着能从老人那里继承相应的遗产,虽然展望未来,遗产税的征收,那寥寥的遗产都难以抵挡税务的负担,所以长辈能留给后世子孙的,值得思念的纽带就会越来越脆弱。

 

我们的亲情之脆弱是我们难以想像的,不管是城市化对于老人的冷漠,还是地域因素导致的亲情淡漠甚至内心所形成的观念上的矛盾,或者是对于隔辈人所谓的责任感,都成为让老人在迟暮之年都难以用闲散的心情颐养天年的因素。

当商品经济所带来的生活上的压力,与人趋利避害的本能结合,家庭内部的亲情关系自然也会受到伤害。

如今,以房养老不仅成为有产者与无产者之间矛盾的升级版本,更由于老人把房子抵押给银行的“自私”决定,而使得老人感受到更多的亲情的冷漠。毕竟任何时候,商务交易行为是理性而冷漠的,而金融机构在精算与投资回报等方面的残酷更是难以附加的。

 

房子是给金融机构,在自己有生之年把原本属于自己的房子抵押给银行,并从本质上剥夺了亲生子女之类的法定继承人对遗产的继承权。难道这不会给原本就很脆弱的家庭亲情关系以致命的打击吗?

当以房养老成为必然的逻辑,就会让老人在有经济实力的时候,把更多的钱投入在买房子这件事情上,房子本身是有一定的有效期限的,即使作为遗产,怕也未必会带给子女可以预见到的受益期限。

房产税的征收,又使得那种收益增加了必须承担的法定义务,而提高相应的成本,如今,以房养老更是断了子女图谋老人不动产的遗产之可能性。这或许会让子女更大程度上感觉老人是一种生活上的负担。

——当育儿养老、社会养老、保险养老以及以房养老都难以有确定的安全感的时候。老人能拥有更加怡然自得的老年生活可以依托的方式就显得尤其有限。这就让我们内心的焦虑得到强化。假如没有养老保险、也没有相应的有精力照顾自己的子女;假如再没有房子,养老问题又如何解决?

 

贾春宝

2013年10月2日星期三

 

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