农村宅基地的有偿退出要从农民实际出发——五答《第一财经日报》记者问

　
　　    国土资源部日前发布了《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿）（下称“草案”），提出农村闲置宅基地实行自愿有偿退出。第一财经记者连线采访，简答如下。

　　问：农村宅基地有偿退出的可能性有多大，意义在哪里？由可以自由流转到有偿退出，这意味着什么呢？

　　答：目前农村实际上就存在宅基地的有偿流转、互换和转让，只是没有在法律意义上规范而已；还存在城市人在农村购房的行为，也需要法律上的明确与规范。有偿退出相关规范文件的出台有望使这一现实存在的经济现象公开化、走上前台，也有利于推进未来统一土地市场的建立。

　　从法国等国家的经验看，这也是让农民带着资产进城的一个具体政策，但应该允许农民观望、迟疑，不一次彻底退出，而是临时转让、出租、抵押，待其完全落户城市后最终从农村退出，也可以一直保留，常回农村看看。

　　    问：这项规定会在多大程度上推行呢？

　　答：这项规定因为是对现实问题的一个回答，所以推行的关键在于与现实的切合度，对一些实践中的具体问题做出规范性的明确。

　　个人看法，不应对政策实施程度抱有太大预期。即使是有偿退出，农民也难以从纯粹的市场交易中获得理想的补偿，因为农村闲置宅基地事实上市场需求空间有限，价值有限，只能从一定程度上缓解农民的生活压力。除非整村实行搬迁、复垦，与城市建设用地指标挂钩，但又牵涉其他农民的意愿。更何况还要考虑进城农民的退出意愿。面对高房价、高物价，农民工是否有能力落户是更为重要的一个考虑要素。

　　问：可能会出现哪些困难需要考虑和解决的呢？

　　答：在具体的执行中，需要各地对具体问题做出明确，比如奖励标准、补贴标准、互换的范围与执行办法（跨县、跨市怎么办？）；还有城市居民到农村购买闲置宅基地的问题；再就是如何与整理、复垦和利用挂钩。

　　在现实中会出现的问题是，如果在村集体成员内流转，则升值空间不大；如果跨区域流转则需以确权为前提，以公共信息和交易平台为基础，以制式文本来规范。

　　     问：这次383方案，也涉及了其中内容。如小产权房的改革。有偿退出，是不是违建将来的小产权房合法化提供法律保障？

　　答：有偿退出是一般的农村闲置宅基地，是农村人自己居住的，是他们在农村的根，与小产权房的实际情况根本不同，目前农村闲置宅基地实际的流转价值很低，如果能够在政策上有突破，会给一般进城农民带来一些财产收入。而小产权房一般在城郊，甚至就是城中村，升值空间大，农民不会退出，也无需退出，因为将来一般会就地城镇化。有的城中村农民实际根本不在小产权房住，是一个新兴的食利阶层，与进城务工人员无法同日而语。

　　问：此举能否盘活集体资产吗？

　　答：宅基地更多的是农民个体的利益，如果农民彻底退出，集体资产应该会在收回与重新流转的过程中提取一定收益；如果能够与整理、复垦和指标挂钩联系起来，集体的收益会更多，但这种情况的普遍性与政策规定息息相关。

　　（二○一三年十月三十日）

　　【此稿部分内容刊于《第一财经日报》10月31日】