关于推进我国住房制度改革的思考及建议

雷士军 原创 | 2013-09-25 20:41 | 收藏 | 投票
关键字:经济 房地产 政策 

 开篇的话:我国的住房制度由原来的国家福利分房,到目前的完全的市场化,短短十多年,已有“承担不起”进入“控制不了”的困局。回顾我国的房地产历程,在很多地方推进住房改革中,住房市场化了,由于地方财政困难的原因,住房补贴、公积金制度一直没有执行。在相当多的决策者意识里,认为市场化是灵丹妙药。住房市场化即有效解脱了各级政府对居民住房应该承担的责任,又带来了财政增收,化解了地方财政的困难。尝到了市场化的甜头!继而,纷纭而至,不断探究土地增值,城市经营的途径。既有大量的城市建设的工程政绩,又有实惠的土地财政。可谓“一举多得”。中国的房地产行业成了世界罕见的“暴利行业”,成就了福布斯排行榜的地产富豪。资本对财富永远是贪婪的。房地产行业像一匹脱缰的野马,在国家房地产新政及连环重拳的打击下,依然不驯服,依然尽力挣脱。追溯国家房地产政策的沿革,“加快经济适用房、保障性住房、廉租房”早已是决策之意,在选择性执行中被遗忘了。今年温总理、李克强副总理多次强调要加快保障性住房、廉租房建设,就是使房地产回归民生与保障的本质。

  我在学习马克思关于市场经济与合作经济的论述,邓小平关于“计划与市场”论述的论述基础上,深入思考探究,认为市场是经济的组织形式,合作不仅经济得组织形式,更是社会发展的有效形式。我们新农村合作医疗、保险设计等等很多都是运用合作经济的原理进行设计的。市场是讲究的是竞争,强者恒强;合作是讲究合作,特别是弱势阶层,是保护自身利益的有效方式。两者都是经济与社会组织发展的有效手段。在任何一个社会形态中,总有强势阶层与弱势阶层,保护好弱势阶层的利益,更体现一个社会的公平性。我国是一个发展中的大国,总的看虽然已经实现了温饱,但大多人并不很富裕,两极分化的问题令人关注,出现了一批富裕阶层。在这样的大背景下,对住房这一涉及千家万户的需求的商品,在房地产制度上,应该根据国情与居民收入现状,以最大限度地满足广大人民群众住房需求,运用市场与合作机制,进行住房制度设计,驯服房地产这批野马,让房地产商,听党的话,按政府的意志,为老百姓盖房,而不是仅仅为有钱人盖房。

  中国共产党是中国改革与建设的领导核心,相信党和政府会听取民意,集中智慧,制定更加科学合理住房制度,让老百姓过上住有所居、安居乐业的好日子!

  住房是人类生存发展的必备物质条件。最近几年,房地产宏观调控的力度之大,出台政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而,房地产市场价格却是一路上涨,成为举国上下备受关注的焦点。之所以备受关注,原因就是与人民生活息息相关,飙涨的房价已经使老百姓望而却步,出现了大批的“蜗居”、“房奴”。自今年4月份新一轮房地产宏观调控以来取得了明显的效果,初步抑制住了一线城市房地产价格上扬的状态,但二三线城市及县城的房价又出现大幅度持续上涨。

  导致房价上涨的表层原因是房地产行业的垄断与地方各级政府的土地财政政策。根本的原因是国家房地产政策的不完善、不全面、不系统、不配套。

  怎样才能抑制房地产过快上升的趋势,有效地对房地产调控,保障房地产行业健康持续发展,最大限度的满足人民群众的居住需求。我认为就是建立符合中国国情的具有中国特色社会主义特色的住房制度体系。

  我从最基层的视角,对此,提出以下几点建议:

  一  明确房地产行业在国民经济与社会发展中的定位

  胡锦涛总书记在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一起,作为保障和改善民生的重大举措,向世人展示了和谐社会的新图景。从胡总书记的讲话,从科学发展观,以人为本的角度,明确指明了让居民住有所居是各级政府的职责和义务。由此,我们可以十分清晰地确定房地产产业(住宅)是民生保障产业,是改善民生的重点,是社会保障的重点。由于涉及关联行业及产品众多,其次才是是国民经济的基础产业,而非支柱产业。民生产业是从国家经济社会历史看,在任何时期,都必须把解决老百姓的安居作为首要的任务来抓,而不仅仅只是为了关联多少产业,设计多少产品,创造多少GDP.,更不能与西方等资本主义国家性类比。那样,是与我国社会主义制度相背离的。   

  毋庸置疑,在目前我国处于一个加速城镇化的历史时期,房地产产业会对经济增长起到快速的拉动作用。但我们不能因此而忽视居民住房的保障与民生福利,而任其沿着市场化、商品化、地方政府利益最大化的路径走下去。回顾我国房地产行业调控的历程,正是一直用市场化、商品化、政府财政利益最大化的思路推进房地产行业。特别是各地政府倾心土地财政的政府有形的推手,以致形成了目前的房地产行业格局。因此,要促进房地产行业健康持续发展,在思想上应首先明确房地产的行业定位,并且在行动上不折不扣地认真执行。对此,国家的思路已经明确,温总理,李克强副总理曾多次反复强调,并把加快经济适用房、廉租房建设作为调控房地产市场的重要措施,就是让房地产行业回归民生保障的定位,让房价与国民的收入相适应,让更多的老百姓能买得起。

  明晰房地产行业定位的目的,就是能给世界一个声音:中国实行的是社会主义制度,我们的住房制度是中国特色的,就是大多数居民靠工薪收入能买得起住房,高收入阶层能住的更好,让低收入阶层能住上保障性住房,还有廉租房,都能各安其居、安居乐业。绝大多数居民买不起房不是社会主义,是与科学发展观相背离的,是与中国共产党的执政理念相背离的。中国共产党一定不但能带领人民抑制房价过快上涨的现状,推动房地产行业健康发展,而且,还能建立具有中国特色社会主义的住房产业制度,让人民过上住有所居、安居乐业的生活!

  给地方政府一个责任:地方财政要走出依赖土地和房地产的怪圈,担当起自己应负担的职责,让老百姓过上住有所居的生活,有幸福感,能有尊严的生活;

  给地产商一个信号:房地产行业暴利的时代已经过去,做一个有责任感的企业家,为人民安居乐业做出自己的努力。

  二是制定完善中国特色的住房制度和政策体系

  从今年国家及各地加大保障性住房建设的力度看,国家房地产发展的思路已经很明确了,住房的保障是主线,各级政府财政投入是主体。根据国家的大政方针与国情、民情,我国的住房制度政策的总体思路是:根据我国人口众多、人均土地资源少的现实,把住宅产业作为重要的民生产业,按照“住宅与商业分离,一户一房,打击住房投机;经济适用靠保障,宽敞舒适靠市场;住宅金融保障,便于管理,控制风险;搞好规划,严格质量管理;健全法律法规,有序健康运行”的思路,完善建立我国的住房产业政策法规与管理体系,最大限度的满足人民群众的住房需求,使人民群众住有所居,安居乐业。

  “一户一房”是我国土地制度和国情决定的。我国人口众多、人均土地资源少的国情决定的.在我们一个13亿人口的大国,土地资源有十分紧张。从我们的发展阶段、经济实力、可持续发展、承受能力等等多方面来说,不能实行"一户两房或多房制"。特别是在目前中国社会贫富两极分化悬殊的情况下,要落实邓小平同志提出的缩小贫富差距,走共同富裕的道路的宏伟设想,只有实行“一户一房制”。而“一户两房或多房制”无疑会在新的历史条件下,进一步扩大贫富差距。现实多年的投机炒房就是最好的证明。要在新的世纪,走共同富裕的道路,实现奔小康,首先在制度设计上公平,最紧迫的就是尽快完善建立“一户一房”基本住房制度,使之成为我国居民住房制度体系的主体。在目前要推进“一户一房”制的基本住房保障制度,就必须毫不留情地严厉打击各种住房投机炒作行为。对外国人来华购房严格限制,打击国际资本炒房,严格控制国际资本进入住宅产业。对流动性强的政府官员,应实行严格的流转房制度,对垂直行业的住宅建设纳入地方住宅规划体系,地方政府应以家庭为单位建立健全居民住宅档案。

  我们要建立的是橄榄型收入的社会形态,是以中产阶层为主体,两翼一端为高收入阶层,另一翼为低收入阶层,是一个比较稳定的社会架构。住房作为居民最基本的生活保障,居民的收入决定了购买力。在制度设计上,能够使社会主体的阶层能够靠收入买得起住房。

  居民收入应该与住房价格有一个相适宜的比例。在居住面积有统一保准。如果中间主体的大部分人靠收入购房无望,那就说明我们的住房制度有了问题。或者房地产有了严重的泡沫。居民收入应该与住房价格比值,因地区不同,收入不同而不同。

  在这样的制度设计下,“经济适用靠保障”是指建立以经济适用房为主体,保障住房、廉租房为辅助与商品房等适宜不同消费者多样化消费需求的住房体系。经济适用房以满足中间多数人群为主,商品房满足高收入阶层,、保障性住房满足收入较低低层的需求,廉租房满足最低层的住房需求。

  “宽敞舒适靠市场”对部分高收入及高购买力群体,要改善居住条件,购买面积更大的住房,就要依据市场价格。并严格控制好豪华别墅建设。

  “住宅金融保障”,把住宅金融与商业地产分开,成立政策性国家住宅金融体系,负责住宅资金的筹措、发放、运营及管理,确保封闭运行,落实相关的政策,可以更好加快经济适用房和保障性住房的建设。同时,可以有效的进行监管,控制金融的风险。而对商品房及商业地产可以由各商业银行承担。

  “搞好规划,严格质量管理”城市发展,住房建设,规划先行。最近好多大城市标志性建筑不断被拆重建,反映了我们国家在城市规划上随意性很大,很多是凭长官意志,好大喜功,形式主义,搞政绩工程,你追我赶,大拆大建。令人痛心!希望国家高度重视规划的制定并严格执行。目前急需的帮助地方,特别是县一级做好县城的规划,在财力充盈的情况下,分批组织专家帮助县城搞好城市规划,这对推进城镇化,搞好产业布局是大有好处的。城市住宅的规划意在其中。在住宅规划设计上,应与建筑节能,生态环保相结合,集成运用一些先进的技术、材料与设计,保障规划的先进性、技术先进性,保障每一栋楼房规划,符合节能减排、低碳环保、防震防灾要求。应把严格管理贯穿于规划、建设的始终,对每一栋建筑都要建立工程质量档案,实施工程质量责任追究制,使我们国家的建筑工程质量再上一个台阶。

  “健全法律法规”是保证住宅产业健康运行的基础。应按“一户一房”的住宅制度体系,健全相关的法律制度,明确标准,易于操作,方变管理。这是保障住宅产业发展的基础。目前房地产调控效果成效不大,关键是没有一套严格、系统、统一的法律与制度体系。

  三是管理组织与运行体系

  一 把推进“一户一房制”住房制度改革作为考核各级地方政府政绩的主要内容,象抓人口与计划生育一样抓新型住房制度改革。应该建立责任制,作为各级政府的责任。落实好经济适用房、保障性住房、廉租房的建设任务。建立完善的考核体系。考核是目标,是方向。只有考核,只有一票复决才能使各级人力物力集中,工作有力度,有成效。一是摸清底子,建立健全居民住房档案;二是明确各自的职责与任务。制定好各自规划,明确各自的任务与责任。

  二在组织运行上,商业开发与住宅建设分离,一是对商业开发,走市场化的路子,严格按规划办事,严格工程质量与管理;二是对住宅开发,实行新的合作模式或者微利模式。

  按反向思维的路径,先确定有购房资格居民户,再根据需求征地,最后由居民户代表方招标确认建筑施工方,然后进行建筑施工。建筑方的盈利是相对固定的。是这一行业的平均盈利标准;这样的模式有几个好处:可以有效的解决居民的住房需求,不会造成空置与浪费;不会造成土地闲置囤积;不会造成房价大的波动,保持稳定持续发展;有利于建筑工程管理,保障工程质量;特别是在目前经济不稳定的局势下,由于房价的稳定,更会带动钢铁更相关产能过剩行业稳定持续发展,不会造成价格的大起大落。更能有效发挥其基础作用。同时,也会带动相关消费行业持续发展。这样,经济适用房的建设就形成了一个良性的循环。居民的住房需求可以分批分批有效解决。这是房地产市场的主体,是足以影响房地产价格的关键因素。而商业地产与商品房的开发效益由于市场竞争可以得到提高,对地方财政的贡献会增加。可以解决保障型住房和廉租房建设的部分资金。

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