放开二胎政策 楼市春天马上会来?

张平 原创 | 2015-10-30 16:39 | 收藏 | 投票

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 民间热传了多时的“全面二孩”重大利好消息终于在五中全会上尘埃落定。1029日,“全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策”的受关注度和讨论热度,远远超过了十八届五中全会上宣布的其他事项。比起三中全会启动的“单独二孩”,“全面二胎”让更多人嗅到了更加浓厚的“人口红利”和“儿童商机”的气味,

于是,很多开发商趁热打铁,对于刚开盘的新项目贴出了“别让第二个孩子住的还像现在这样挤”、“早为迟早到来的他/她做准备”等噱头广告。而业内专家则表示:二胎全面放开,则有利于中国楼市去库存,预计未来将出现“大户型吃香,学区房难求”的景象。

综合乐观派的观点,可归纳为“全面二孩”政策的放开,将给当前楼市带来三大影响:其一,“全面二胎”政策,让很多家庭更趋向于选择大户型,未来,“一妻、二子、四房”或是未来家庭的标准模式,继四居之后,五居的户型产品将会被大量研发落地。因为“两个孩子消耗的体力和精力让主人有更多的独立空间诉求。”

其二,现在准备生育二胎的家庭,一定会在住房空间上做出考虑,这势必会有相应的住房需求,对提振楼市、延缓房价下滑进程会起到一定作用。其三,对二胎政策积极响应的家庭应该经济条件比较优越,他们会对生活配套、居住环境、空间功能等都提出更严格的要求,且不同家庭之间还会有差异化的需求,这就需要开发商从拿地到规划到设计建造都要精准和用心,洞悉改善性购房者心理需求,则是未来开发商之间的竞争重点。

但若是仅凭“放开二胎”政策就期盼楼市泡沫不破裂,还会出现大涨那也并不现实。当前中国楼市的“病灶”是库存高、去化慢、利润低,这是整个行业的结构性失衡,现在的人口红利改变不了大格局,充其量也就是静水起微澜而已。

首先,生育不是种地,需要有漫长的时间窗口。目前在我国,购房主力年龄段在2044岁,大部分人在2530岁期间就会面临首次买房置业需求。根据测算,全面放开二胎后至2050年,2044岁的人口比例将比之前增加4%——达1.28亿人,这部分绝不算少的新增人口,势必会有相应的住房需求。但远水解不了近渴,目前我国楼市最紧迫的就是要去库存,若是再等几十年,那黄花菜都凉了。

再者,由于中国民众的生育观念逐步淡化,期盼二胎能挽回楼市衰退,肯定会让开发商们失望。事实上,即使放开“全面二胎”政策,各地表示愿意生二胎的家庭比例不超过三成。按当前我国育龄人口计算,放开二胎后每年新增人口在600万—700万,分散到各个城市就是一个不太显眼的数字,对整体市场能起到的作用甚微。

最后,从理论上说一家三口变为四口,对住房空间的改善需求会增加,那么现在的三居室就会换成四居、五居室。但实际上,中国绝大多数四居、五居室的房价肯定都在百万以上,一线城市四居、五居室更是接近千万价格。

我要提醒各位乐观派,买房不是买白菜,有住房需求并代表人人都能买得起。实在不行,一家四口挤在三居室、二居室也大有人在。所以,除非政府免费提供保障房、廉租房给愿意生养二胎家庭,否则高房价始终是一道过不去的坎。

当前楼市已经进入下半场,人口红利对楼市影响趋弱,二胎政策措施全面实施并不会马上对楼市产生多大的影响。从二胎政策对楼市的趋势影响来看,虽然会对提振楼市需求起到一定作用,但也无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实。可以肯定,二胎政策对楼市的提振作用远不会如人们预期的那么好。

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