鼓励城市居民二套住房以别墅为主
智石经济研究院副院长卫祥云
著名经济学家厉以宁先生曾经说过：城市居民的小康生活应有两套住房，即一套为刚性需求住房，另一套为改善性住房。应该说，到目前为止，该目标对于城市中产阶层一族可以说基本达到了。如以北京市为例，以一个家庭为单位拥有两套住房或两套以上住房的不在少数。当然，这种情况与只有一套住房的大多数刚性需求一族和许多靠租房生活的群体是和谐并存的。道理很简单，如果不是许多居民有二套住房或更多，那么租房一族也就无房可租，也无法在城市立足。
2015年下半年至今，中国一、二线城市的房价又开始了新一轮上涨，这种现象和三、四线城市的去库存形成了鲜明对比。所以，中国的房地产市场出现了一种奇特现象。即三、四线城市的房子卖不出去，有的城市消化库存需要三至五年更多；而一、二线城市纷纷出台新的调控政策，限购、限贷、限价等非市场化手段和政策不断祭出。而这种政策循环往复，导致的结果就是房价轮番上涨，城市生态急剧恶化，城市生活成本剧增，中产一族开始逃离，如去年上海市出现的人口净流出现象即可证明一斑。当然，近年来我国东北地区人口的净流出也是铁的事实。
面对中国城市房地产出现的这种新情况和新问题，政府往往是动用权力手段出台非市场化的限制措施，即用计划经济的手段调控市场经济，堪称中国一绝。但对于用非市场化手段和政策造成的长期恶果却无人重视，因为一任政府只管两届。而学界的研究普遍认为：中国产地产的泡沫已经形成，只是何时破灭尚难预料。香港知名教授张五常先生则认为：中国的房地产泡沫是钢做的，言外之意用钢铁铸成的泡沫怎会破灭？这种无谓的争论就如同讨论中国经济是硬着陆还是软着陆一样无趣，因为没有共同的标准。
所以，我认为解决中国房地产问题的根本还是要回到市场经济的轨道上来，千万不要把简单问题复杂化。不能把房地产问题归结于中国人多地少，粮食不够吃，资本下乡会造成两极分化等伪问题上。而应该遵循“级差地租的存在”之基本原则和事实，在现有土地所有制的前提下放开土地供应，用市场化手段、机制和体制促进房地产市场健康发展，进而促进中国城乡的繁荣和兴旺。为实现这一目标，可尝试从以下方面进行突破。
一、鼓励城市居民二套房以别墅为主。鼓励现有两套住房的城市居民卖掉一套住房，到城市郊区购买别墅。鼓励现有一套住房，欲购买二套改善性住房的城市居民，不再在城区购买住房，而选择到城市郊区购买别墅。这样一方面，增加城区的住房供应，为刚需一组提供急需住房；另一方面可以达到疏散城区人口的目的，缓解城区人口的生活压力。现在已经形成的许多独生子女家庭可把现有住房留给孩子住，双方老人选择到城市郊区生活，既增添了生活情趣，又解除了城市的喧嚣和烦忧，何乐而不为？
当然，在鼓励城市居民二套住房以别墅为主的同时。关键是要调整政府的房地产调控政策，最主要的有三条：一是放开别墅用地。而我们现实的政策是严格控制别墅用地，其理由是别墅占用耕地会减少粮食供应，但事实证明这不过是一个伪问题，因为我们面临的现实是种粮成本高，粮食销售价格低，城乡到处都是“卖粮难”，而且国外的粮价低于国内。至于所谓的中国粮食不够吃，开发土豆为主粮代替主食的研究，只不过是为了拿到课题费而忽悠政府的噱头而已。因为中国人不是美国人，根本不爱吃土豆。中国北方人喜欢面食，南方人喜欢大米及其制品的习惯由来已久，岂是少数人想改变就能改变的。关于土地与粮食关系的研究，著名经济学家茅于轼先生曾有翔实和经典的论证，就不必我“鲁班门前弄大斧”了。二是减少税和费，为价廉物美的别墅住宅开发创造有利环境和条件。三是把现有的集体所有土地纳入房地产统一供地市场。对于目前的小产权房可通过两种形式进行置换为大产权房：即已经形成的小产权房变“买”为“租”，将购买金额达到租房年限后一次转为大产权房；而对于新开发的地产项目则一次性地按相关政策规定转化为大产权房。
如以北京市为例，不仅可以鼓励城市居民到北京郊区购买别墅；而且应该大力鼓励城市居民到北京周边和河北等地购买别墅，用市场化手段促进别墅价格降低和平民化。至于城区别墅的高价格则由市场调节。这样，一方面可以激励城市居民有产权、有恒心，自发建设祖国美好河山的愿望和心情；一方面还可以促使中央政府提出的京、津、冀一体化发展战略落到实处。为了促进资源的合理利用，政府还可因势利导，把优质的医疗养老资源建在城郊别墅区，既解决了社会养老设施的不足，又缓解了大城市的生活压力，实为一举多得的好事。
二、取消房地产行业的各种限购、限贷、限价和歧视政策。
人所共知，中国房产价格高的城市主要为北京、上海、天津、广州、杭州、深圳等一线城市和部分特殊城市，而在这些城市的高房价区域则集中在城市的中心地带。即使在这些城市的边缘地带房价也不高，至于中国的中小城镇和边远农村的房子就更不值钱了，甚至根本就卖不出去。在广大农村，耕地撂荒和宅基地废弃的现象随处可见。
鉴于这种情况，根本就不需要政府出台所谓的房地产宏观调控政策，更不需要实行什么限购、限贷、限价等歧视性（没有户口不能购房等）政策了。因为一线城市和一线城市的中心区房价即使涨到天上去，也与老百姓无关。即使有一天房价泡沫破灭，也不会影响老百姓的正常生活。
三、研究制定合理的税收政策，是政府的本职工作。
中国房地产的税收政策研究历来存在错位，即普遍征收房产税。
而我要申明的是：不是不应该征收房产税，而是要在解决好70年使用权大限的基础上认真研究征收房产税。
但由于各种原因，目前在没有解决70年使用权大限的前提下，我一直认为应该从房地产交易环节进行税收调节为上策，即对高额房价征收高额交易费，把征收来的钱用在廉租房建设上，但遗憾的是政府一直未予采纳。这方面，北京联办财经研究院院长许善达先生也有很好的建议，我极力推崇。
2016年4月24日写于河北
2016年4月25日改于北京
