城镇化战略导致小城市房地产过剩

樊纲 原创 | 2016-08-09 15:44 | 收藏 | 投票
关键字:房地产 

樊纲:我们今天的会议主题是深圳的东进战略,我们综合开发研究院专门有一个研究团队专门跟进这个项目,跟我们深圳市在合作研究这个专题。

我们今天的会议有很多专家参与来研究讨论,我想包括两个方面:一个方面是深圳市本身的发展,深圳市本身城市的发展和持续的增长;第二个话题就涉及到区域的合作,这不仅是深圳的问题,粤东甚至更远的地方,深圳和周边一些城市的合作,等等。包括很多具体的合作方式,现在包括不仅是交通、不仅是经济、企业之间、开发区等等,包括社会方面的合作都需要进行,那么我们也在思考怎么进行区域合作。

其他国家的,所谓大纽约区、大伦敦区、大波斯顿区人家是怎么合作的,这些都是需要研究的问题,我相信大家在后面会有更多的讨论,我个人就先不进行这些问题的讨论了。

在此,想跟大家分享一个话题,也是中国现在面临很多问题的,一个焦点,就是关于城市化发展的战略问题。

迄今为止,我们中国讲的城市化不是“城市化”、是“城镇化”,我们正式用词是“城镇化发展战略”,其中特别鼓励小城市发展、鼓励小城镇发展,鼓励人们不要远离家乡;与此同时,限制大城市发展,最近又出一波限制大城市人口增长、限制大城市规模继续扩大的这些政策和指导思想,就此,我想谈点看法。

为什么人类都走上城市化的道路?从经济学角度,社会学、心理学、文化这些我们放在后面再说,从经济学的角度,最基本的原因是因为城市化能够提供一个东西叫做“规模经济”、叫做“集聚效应”。同样的基础设施的投入,然后我们现在搞城市化就可以支撑很多企业发展、创造很多GDP、创造很多就业,过去我们搞乡镇工业,分散的搞工业,我们基础设施你要搞多个基础设施才行,铺条电线,铺到山沟里、铺到乡镇企业去,一根电话线就得花多少钱,因此基本的原因是因为城市化效率更高。最重要的是创造更多的就业,不仅是企业发展了企业效率提高了创造就业,而且人的聚集本也创造就业,因为人口的聚集提供服务业,人口聚集在乡村里面,你要吃饭走个20公里地,那个餐馆也不会发展,所以一个基本是人口聚集的问题,然后文化、社会各种。搞大城市,处理垃圾都比分散的小城市要有效率,那现在还讲环保这些问题。包括我们搞轨道交通、集中交通,不同的生活方式,它本身更加经济、更加有效率,所以这是城市化基本的逻辑。

就沿着这个逻辑往下推,什么样的城市能够发展呢?那一定是能够创造更多就业的城市能够发展,因为人的基本问题是要就业,特别在经济发展、城市化发展的第一阶段、早期阶段,人们都在脱贫的过程当中,都在找工作的过程当中,那他一定是向那些能够创造更多就业机会的城市,特别是大城市聚集。中国如此,其他国家如此,全世界莫不如此。

联合国前些年还搞过一次城市化研究,那研究的结果就是大城市有效。人的流动、人的迁移就是这个规律,他冲着有工作就业机会、有服务业、有文化产业的,提供更多生活便利的这样的城市去发展,去迁移。就包括文化发展,没有规模是很难的,你没有1000万人口你都养活不起一个音乐厅,你只能卡拉OK。所以我们就看到现在人口在向大城市聚集,而我们的城镇化这个战略就有点逆规律而动的嫌疑了。原来都在小城市,当然了我们过去因为户籍政策,农民工在城里待不下,待不下就要回到小城镇,村里面周边的小城镇、小城市,但是他现在回去了,他下一代还回去吗,我们现在搞新型城市化了,我们逐步解决农民工在城里面能够永久待下去的这种机制了,土地制度、户籍制度逐步都要改革,我们的蓝本制度、积分制度,等等都在逐步解决这个了。那农村教育水平提高了,电视有了、网络也都有了,他的下一代还回去吗,还会到小城市去吗,然后这些小城市发展最初也可以提供就业,建设当中也会解决就业,但是长远的就业呢,制造业在什么地方,服务业在什么地方,所以我们看到基本城市是小城市的人口在流失,三四线城市人口在流失,最近的房地产的问题暴露了这个问题,一二线城市价格还在暴涨,需求在增长,三四线城市去库存、去库存,盖了很多房子、人口没了。

所以现在中国的土地市场,中国房地产市场基本问题就是一个划分,两级分化,人口进入城市和人口流出城市。房地产也好,其他的行业也好,基础设施建设,我们的交通产业,你就去看一看,这个城市的人口是在增长还是在流失。而且中国是一个地域广阔的大国,我们有内陆和沿海的差别,内陆人口聚集的这些大城市还是在发展,但是沿海地区恐怕一些中小城市也会发展。所以你先不要看中小,你去仔细考察考察这个城市人口在流失还是在增长,或者它基本目前是平稳的,经济有点波动的时候,现在还是平稳的,但是增长的潜力还在。

我们这样一个战略,所谓城镇化战略导致的是小城市的房地产过剩,有些地方可能出现将来成为鬼城,特别一些内陆的小城市,这个问题就会相当严重。因为当时也是,因为国家有城镇化战略,国家说城镇化,我底下就发展中小城市,那么小城市也就宣传,然后我们的房地产就去拿地,建了很多房子,现在就成为库存。这是第一个造成的后果。

第二,就造成了大城市拥堵。不鼓励大城市发展,老是限制大城市发展,结果我们大城市的规划永远按照比较小的那个人口规模在规划。规划完了就拥堵,就现在的“城市病”一大部分是有人为因素的,是因为我们的指导思想就没想做大城市,我们的格局在最初的时候,那城市规划的格局就没有打开,就想着我就几百万人口,你又限制不住。随着经济的增长、就业的增长,人们进来,人们追求就业的增长、追求收入,导致这人口就不断的扩张。

大城市是有“城市病”,大城市有大城市的拥堵,“北漂”、“广漂”他们也有他们的苦处。我说如果一开始我们的城市格局就是想着更多人口的聚集,我们不会像现在出现这么多的“城市病”的问题,这么严重的“城市病”。我说这是发展中国家,后进国家都有这个问题,后进大城市都有这个问题。这一块是我们跟欧洲他们的差别,就是欧洲他们早年的城市化进程没那么快,因为他工业化进程没那么快,他是在两百年时间里面,在几代人过程当中逐步实现工业化和城市化。这时候他的人口是一代人来了、一代人退休了,他的小城镇是后来退休的人回去住了,他离开大城市的拥堵,他回去住,他把那老宅又好好修一修。然后小城市,退休人回去了,服务业就要发展了,所以一些小城市逐步就保留下来,所以他大城市拥堵情况还没有那么严重。而我们后发国家,我们工业化速度非常快,我们压缩一代人、两代人时间里面我们走完工业化进程,那么这个时候城市化水平特别高,就是大城市特别容易形成特大城市,典型的就是,说东京已经远点了,典型就是韩国的首尔,现在他50%左右全国的人口集中在大城市区,就是这一代人里面实现城市化,退休的人还没出去呢,退休出去的人很多社会因素等等还要考虑的。

我也不是说只我们有这个问题,日本、韩国也都有这些问题,日本采取多少政策,“不要到东京来、不要到东京来”,最后大家还是到东京来;韩国,“不要到首尔来,我们在小城市待下”,最后还是到首尔来。大城市本身不希望那么多人口,他管理上很麻烦的,投入需要也很高。但是你仔细事后想一想,你这个投入有了人口、有了GDP增长,有了一弯活水,这个是特别不一样的。

我们深圳这几年特别好,除了我们高科技发展这是最主要的,企业的发展这重要的因素,另外一方面就是人口流入带来的活力。当然人多了,你一开始规划就没那么大,我们土地效率也是按照比较少的人来规划的,那当然房价就高了,供求一定是出问题的。所以我们现在讨论城市发展,我们讨论我们跟周边区域的合作,是为了解决这些问题。我们保障房都没地方盖,我们向周边区域了。当然是为了解决这个问题,但是反过来讲,我说我们现在亡羊补牢,我们现在是不是把这个问题就想得更开一点,想到我们深圳可能还不止我们现在将近2000万人口,深圳的活动人口,就白天来深圳上班,晚上来深圳吃饭、看戏(电影),一个城市的活动人口,我相信我们几年前提这个3000万的概念,但那会说的是2050年,那时候深圳只有1100万人口,讲的是2050年达到3000万人口,现在我想2030年都有可能。面对这样的前提,我们能不能把这个城市的发展蓝图想得更宽一点、更大一点。这样,为后面的事情更好做一点,我们交通怎么布局、我们社保怎么发展,这些都是社会政策,我们的社区管理、我们的城市管理怎么去解决我们现在的问题,同时面对未来的问题,早做准备。

因此,这个问题是个大问题,是中国的城市化发展战略。我们作为智库,我们最近也要写这方面的报告。而这个问题,对于我们深圳来讲、对于我们东进战略来讲是非常现实的问题。在此抛砖引玉,提出自己的个人观点,供大家参考。

谢谢大家!

 

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个人简介
经济学博士,现任中国经济体制改革研究基金会秘书长,国民经济研究所所长,国家级有突出贡献的中青年专家,兼任北京大学经济学教授,中国社会科学院研究生院教授,博士生导师。
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