高房价,中国不堪承受之重

韩和元 原创 | 2016-09-28 13:20 | 收藏 | 投票

  在开始这篇文章之前得做个小小的说明,那就是我对当前的房市忧心忡忡,我所忧者,是中国会因为目前几近失控的房子而导致日本式崩溃。更为重要的是,中国没有日本那样的社保体系,一旦楼市崩溃,则麻烦和危害肯定远甚于日本。

   当然,需特别说明的是,我的担忧和我对楼市的看空不是牛刀和谢国忠式,不是十年如一日的空,我秉承的从来都是该多者多该空则空。早于2010年3月,一份题为“房地产崩盘时间表”的文章开始在网上流传。它回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势,发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似,此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”,作者最后更预言中国房地产会在2011年崩盘。对于这一观点,在我首发于光明日报-光明网的一篇题为《未来15年,地产难崩盘》http://guancha.gmw.cn/content/2010-03/31/content_1082567.htm 的文章里,基于人口因素及由此产生的经济学里的生命储蓄原则(当然在文章里还提到了其他因素如:房地产处于卖方市场,糟糕的货币政策等),对其予以了反驳。

   “前面已经论述过了,我国自1953年到1983年30年间,出现了两个生育高峰,这期间婴儿出生率极高,到2010年(并将持续一段时间),已经出现了一个商量巨大的年龄介入35--55岁之间的人群。而这个人群对储蓄市场(含股票市场、债券市场、房地产市场及原始性储蓄市场)有着很旺盛的需求,这种需求本身将会演变为导致储蓄市场变化的主要作用力。当人数最多的那代人觉得需要增加储蓄时,他们对储蓄工具的竞相需求,自然会抬高他们所针对的储蓄工具的价格,比如:股票、房地产、债券的价格。反之,当这个人群觉得需要减少储蓄时,他们的卖出行为也将降低这些储蓄工具的价格,这就是生命周期储蓄模式概念中的长期资产价格与人口分布存在很强的相关性原则。

  日本的例子证实了这点。最近在网上热传着一份‘房地产崩盘时间表’。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势,发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似,最后更预言中国房地产会在明年崩盘。但我预备说的是,这份崩盘表实在不可要领。原因是它忽略了生命周期储蓄模型这个基本要素。”



   其后,我又于同样首发于光明日报-光明网的《 姜副市长骨子里的小农意识》http://guancha.gmw.cn/content/2010-04/23/content_1101082.htm 一文里重申了我的相关观点。
 


  再其后,我于2012年3月出版的我的《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》一书里,再次明确提出,未来5年政府仍将依赖于房地产。见下图:



  当然,在看多的同时,我对中国楼市的批评也一直没有停止过。批评的焦点主要集中在高房价对消费和创业的挤出,对生产力的破坏和对人民价值观的扭曲上。我认为,中国将房地产业支柱化,是以国家的长期竞争力受损为代价来获取短期利益的一种短视行为。这些批评是一以贯之的,在正文部门我们就会具体予以阐述。
 


  当然,我做出上述观察并给出上述判断所基于的假设是:“当然政府也有足够的能力将房价控制在不至于失控的范围,这些能力包括正确的货币政策,弗里德曼氏说过一切通货膨胀都是货币现象。当然还包括政府的福利政策,新加坡的组屋制度也在一定程度缓解了该国的社会矛盾和房价问题。而这又都有赖于政府。”(见未来15年,地产难崩盘 http://guancha.gmw.cn/content/2010-03/31/content_1082567.htm )遗憾的是,事实却恰好走到我的假设的对立面。这也是我之所以对未来中国楼市乃至中国经济感到担忧的所在。接下来且让我们进入正文。

  近期中国的楼市表现异常抢眼,一时成为舆论关注的焦点,各大媒体、社交工具所涉及的主题,无不与它相关,真可谓是赚足了眼球。原因是,楼市的疯狂再度在中国各大城市轮番上演。据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%。上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价,但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高,成交均价同比上涨18%。而去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965元/平方米,突破9万大关。

  那么,问题来了。首要的问题是,为什么楼市会如此暴涨?哪些变化因素导致了房价如此飞涨?这种暴涨又会对我们的经济产生怎样的影响?那些使得房价保持现有高位的基本面因素还会进一步发挥作用,从而把房价推向新高吗?以上这些问题无论对投资者、对企业还是对公共部门来说,都是同样重要和关键的。如何评价当前和未来的楼市,事实上已经关系到了经济和社会政策的制定,而这些决策不仅仅影响到投资者,还包括全社会。

   一、过去20年来房价大涨的逻辑

       罗伯特.希勒曾指“绝大部分历史事件,从战争到革命,都找不到简单的起因。当这些事件朝着极限方向发展时,就像最近股市中市盈率的表现那样,通常是因为一大堆因素汇集在一起,其中任何单个因素都不足以解释整个事件。罗马不是一天建成的,也不是毁于某一突发的厄运。更可能的情况应该是,罗马的灭亡是多种多样的因素——重要的和次要的,间接的和直接的——共同作用的结果。”近20年来,飞涨的中国房价大抵也如此。也正是因此,使得我们有必要不停地去寻找更为全面的信息,以便能了解这些诱发因素的大概轮廓。这些因素主要有:

  1、生育高峰对房价的影响

  我国自1949年到1990年50年间,出现了三个生育高峰。第一次生育高峰发生于1949年至1957年之间。解放初期,我国的社会政治环境相对稳定,社会经济得到了发展,人民生活水平得到了一定的提高。和平时期使那些由于战争推迟了生育计划的人们开始生养孩子。这段时期总和生育率的平均值高达6.06,约有94%的妇女生育3个孩子,近半数的妇女生育6个孩子。尽管这个阶段的人口基数比现在的小,但平均每年出生的人数均为2088.5万人,与1980年以来的出生人数基本相当。同时,由于医疗条件得到明显改善,人口死亡率不断降低。正是基于此,在这8年间,人口净增1.05亿。这便是建国以后,出现的“第一次人口生育高峰”。

   第二次生育高峰发生于1962年至1971年之间。我国人口出生率于1958年至1961年这三年间出现大幅下滑,但这种下降主要是受自然灾害的影响,而不是由于人们生育观念的改变引起的生育率的下降或者是由于年龄结构的变化而引起的。也正是因此随着三年自然灾害的结束,我国经济发展状况逐渐好转,尽管中共中央和国务院于1962年12月18日发出了《关于认真提倡计划生育的指示》,但在强烈的补偿性生育下,人口出生率仍然迅速回升,人口增长进入了建国以来前所未有的高峰期,并一直持续到20世纪70年代初。这段时期中平均每年的出生人数高达2795.2万人,比第一次出生高峰时期的平均数高出了700多万。通过前两次生育高峰,我国总人口迅猛增加,到1971年底时,已达85229万人,已是1949年建国时(54167万)的1.573倍。第二次出生高峰对我国人口的年龄结构、此后的人口发展,乃至于社会经济的发展都带来了极大的影响。

   第三次生育高峰发生于1980年至1990年。从1972年开始我国实施强有力的计划生育政策以来,我国人口的出生率与生育率迅猛下降。但随着20世纪60年代初“第二次人口生育高峰”中出生的人口,陆续进入生育年龄,使得人口出生率出现回升。人口出生率由1980年的18.2‰、1981年的20.9‰,达到1987年23.3‰的峰值。1981―1990年净增1.43亿,平均年增长人口1584万,1990年总人口达到11.43亿。这是建国以后出现的“第三次人口生育高峰”。

  由于这三个生育高峰期,婴儿出生率极高,到2000年(并将持续一段时间),已经出现了一个数量极其庞大的年龄介入35-55岁之间的人群。而这个人群对储蓄市场(含股票市场、债券市场、房地产市场及原始性储蓄市场)有着很旺盛的需求,这种需求本身将会演变为导致储蓄市场变化的主要作用力——当人数最多的那代人以备养老之用,觉得需要增加储蓄时,他们对储蓄工具的竞相需求,自然会抬高他们所针对的储蓄工具的价格,比如:股票、房地产、债券的价格。

  2、被政府抬高的地价

  自1994年开始,在财政分权激励下,地方政府间竞争构成了我国经济增长的内在机制。但这却也是一把双刃剑——这种竞争一方面是经济高速增长的推动力,另一方面也是既有发展模式弊端的根本成因。

  1994年的分税制改革确实重新界定了中央、地方政府之间的财权和事权范围,增强了中央政府的宏观调控能力,明确了各级政府的责、权、钱。但当时的遗留问题是,当时还不能确定省以下政府之间的财力分配框架。正是由于这一环节上的体制过渡不顺,原来的一些矛盾和新的矛盾开始交织和积累,导致的结果是财权中心的不断上移,而事权中心却又不断下移。全国财政收入在增长,地方财政收入也在不断提高的情况下,中央和地方在财政比例中上升,而县乡的财政困难却凸显出来,欠发达地区尤为强烈。到2009年,中央政府的预算内财政收入占整个财政收入的比例提升到了52%——有关数据显示2007年更是高达54.1%,而地方政府则由1993年的78%下降到2009年的48%。

  但与之相对应却是,地方预算内财政支出占整个财政支出的比例在2009年已高达80%。换言之,地方政府只拿到50%不到的钱,但却要承担80%的责任。从这里我们可见,分税制改革后的财权的变动,几乎是在事权未作调整的前提下进行的,其结果是事权、财权与财力匹配的极度不合理。有关数据显示,地方财政自给能力由1993年的1.02,演变为1994年的0.57,而后虽有反弹,但到2006年这一数值也仅仅只录得0.61而已。基层政府“丧失”了财力基础之后,但却又必须承担责任暨财权的上移和事权的下移,这也就导致了“小马要拉大车”的问题的出现。基层政策一方面处于一种无财行政的状态,一方面却又不得不面对惟GDP论的政绩考核制度的压力。如此以来地方财政缺钱只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。分税的十多年来,争项目、争资金、跑贷款、忙举债也就自然而然的成了基层政府的必然之举,因为中央政府不可能包揽地方财政的所有资金缺口。

  正是这种弊端,日积月累中导致了我国地方债务有朝危机化发展的倾向。也正因为中央政府不可能包揽地方财政的所有资金缺口,在缺乏财权的支持下,地方又需要发展,需要承担事权,开源就成为其另一个必然选择。于是,来自中国香港的土地财政制度,便找到了最为合适它生存的土壤了:地方政府通过土地国有化和国有土地批租制度完全控制一级市场,藉由卖地来偿还地方债务和筹措地方发展所需资金。正是这种要素垄断,导致了我国房地产市场根本就是一个极不完善的市场,按照瓦尔特.欧肯的市场形态论,这属于典型的供给垄断。正如布坎南所认为的,政府也具有理性人格。在利己原则的驱动下,为了获取更多土地收益,地方政府往往热衷于通过饥饿营销,故意抬高地价。随着地价的攀升,必然导致房价的水涨船高。

  3、不断上升的国势、不断膨胀的社会储蓄

  诚如旅美历史学家黄仁宇从“五百年的大历史”反思所得的结论,自明朝以降,中国一直处于一种落后的状态,这种状态一直维持到1949年中共建政。这一年,中国的GDP为179.56亿美元,经济总量在全球的比重仅为4.5%。但经历了数代人长达65年筚路蓝缕的艰苦奋斗,特别是自改革开放以来,中国得到了长足发展。虽然像当年英国取代西班牙、荷兰,美国取代英国那样,站上国际政治舞台的中心为时尚早,但也确实取得了翻天覆地的改变。经国家统计局初步核算,2015年中国GDP为67.67万亿元,按汇率折算跃过10万亿美元大关,占全球比例为13.4%,牢牢占据世界第二位。而根据国际货币基金组织按购买力平价法的测算,中国则早于2014年以17.6万亿美元,超过美国的17.4万亿美元,而成为世界第一大经济体。

  此外,中国还是全球制造业第一大国,其中210种工业产品产量全球第一,在人类历史上只有英国和美国曾有过此荣耀。钢产量8亿吨,超过其他十大产钢国的总和,达世界总量的50%。除此之外,中国亦是世界第一大贸易国、第一大外汇储备国、第一大汽车消费国,也是全球第三大对外投资国。此外,世界500强企业中,中国有86家企业入围,居世界第二;世界十大银行中,中国占有四家并居第一名,与金融大国美国分庭抗礼;全球十大港口中,中国更是占据八席。

  正是得益于此,进入21世纪,国内私人资本得以不断集聚,社会储蓄不断膨胀。招商银行联合贝恩公司发布的《2015中国私人财富报告》显示,截至2014年年底,中国个人持有的可投资资产总规模达到112万亿元。但与此形成鲜明对照的是,国家允许的投资渠道太窄,民间资本无处可去。这样一来,大量闲置的、迫切需要寻找出路的资金,就只能在股市、楼市这两个有限的市场之间撞来撞去。

  4、宽松的货币政策对房价的影响

  长期以来,中国采取的是一种宽松的货币政策,人为的在压低利率、造成信贷的扩张。这种政策往往误导着消费者,使他们热衷于消费很多在正常情况下根本不可能消费的项目,而这一货币政策的最大受益者之一无疑就包括房地产业。事实上不独中国,日本、美国莫不是如此。

  譬如日本。受广场协议影响,1986年日本陷入了日元升值萧条,为摆脱经济困境,补贴因为日元升值而受到打击的出口产业,以此来刺激经济的持续发展,日本政府采取了积极地财政政策和宽松的货币政策,以此来作为反萧条的对策。

  1987年5月,日本政府决定减税1万亿日元,同时追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。与此同时,从1986年1月起,日本银行连续5次降低利率,将中央银行贴现率从5%降到1987年的2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策,造成了大量过剩资金。

  与此同时,欧美发达国家的经济也进入了高涨阶段,资本市场已经出现了明显的投机行为。日本政府在这时点上,采取积极地财政和宽松的货币政策,无异于火上浇油。对此,整个日本,一方面是出现了大量的剩余资金,一方面投资渠道有限,市场缺乏有利投资机会,这些资金找不到合适的投资项目。结果是,这些钱都一股脑的流向了以房地产和股票为代表的资本市场,接下来的故事是,日本全国的房价,于短短几年之内,涨了3倍。

  同样,美国也是如此。当互联网泡沫破灭,格林斯潘立即意识到美国的总需求正在迅速下降,基于对经济全面衰退的担忧,作为回应,从2001年9月起,美联储连续11次降息,创下了1981年以来“最为猛烈的降息轮回”。直到2003年6月,联邦基准利率降低到韩战以后50年来的最低点:1%,并一直维持在历史低位近一年时间,直至2004年6月再次升息。在低利率的刺激下,美国的房子疯狂了。

  5、房地产业处于卖方市场

  我们知道,我国直到1998年才结束福利分房制度而步入市场的轨道。突来的改革所释放出来的需求,我们是可以想见的。而这种体制结构决定了当时的房地产行业,只是处于一个卖方主导的市场,房地产商比购房者有着更强的议价力也就成为一种必然。

   正是在这种种重要的、次要的,直接的、间接的因素共同作用下,中国的房价被推到了一个足以让人为之忧心的高度。

  二、不堪承受的高房价之重

      高房价其实也是一把双刃剑——一方面确实是经济高速增长的推动力,另一方面却也是很多社会、经济问题的根源。

  1、高房价对消费的挤出效应

  目前中国经济最大的问题是消费不足,而消费不足的一个重要原因,就在于房地产业。虽然从理论上讲,随着房地产价格的上涨,可以通过财富效应而刺激消费。但这一理论却在中国失效,正如蔡志洲教授所指出的,“中国对房地产的需求,有相当一部分是低利率,和其他投资工具缺乏,而催生的储蓄需求与投资需求”。由于房地产价格上涨过快,而工资增长缓慢,造成房价收入比严重畸形。

  以广州为例:一套城郊番禺的普通两居室新房80平米,按当前单价15000元计算,平均1200000元左右;若以工作五年的工薪家庭为单位买房,假设夫妇月工资为4000元,则家庭月收入达到8000元,年收入为96000元。这样房价收入比则为12.5。这一数字意味着什么,意味着的是这小两口需要——不吃、不喝、不坐车、不生病、不赡养老人……总之,不做任何花钱的事情,也得苦苦工作12.5年,才能够买到那套房子。而如果你进步快,学会了陈志武的金融的逻辑,知道提前消费的重要性。于是,不再死挨着非等到12.5年后再买房。一方面自己两口子存了点,另一方面向两边的父母要了点,结果是左挪有凑,终于筹够了房价总额1200000元的三成首付360000元。但这并不代表你就可以万事大吉了,一切还才刚刚开始。或许你还没有收楼,但你却每月要向银行供6537.75元的房贷。亲,这那成啊。你小两口的工资加总才不过8000啊。此外,物业管理费、水电费总得出吧。以广州番禺的标准,每平方米的物业管理费总得1.9元吧,这些算下来又得152元,而水电费至少也得个200元吧。亲,还剩下1100.25元。

  也正是这个畸高的房价收入比,导致了许多家庭不得不抑制其它消费,而去积攒一套房子的首付款和其后的月供款。前面所举的例子或许是极端,在现实中也许并不存在。但过高的首付款和月供支出,明显的挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购房者为了一套房子,而不得不削减其它方面的消费支出,大概也算得是不争的事实吧。

  另外一点或许被大家所忽视的是,随着房租、地租水涨船高,而加剧了企业的经营成本,无疑最终又将转嫁到消费者身上,这无疑将又打击消费。

  2、高房价妨碍生产力的发展

  李嘉图认为促进生产力发展就需要增加资本积累,其源泉来自纯收入。而妨碍资本积累的原因在于将纯收入用在了非生成性消费如地租和赋税上——辛辛苦苦赚几百万,人工成本赋税和租金一加还能赚几个?赚不到钱何来资本积累何来再投资?

  3、高房价对创业的挤出效应

  更糟糕的是,房地产业不仅对消费有明显的挤出效应,对创业也同样有着明显的挤出效应。

  早在上世纪90年代末,美国海军潜艇司令部就成立了一个“未来研究小组”。该小组的主要任务,就是为海军提出未来潜艇发展的概念和目标。而该小组最大的特点就是清一色的由年轻人所组成。决策层的意见是,在通常情况下,那些年纪越轻、资历越浅、级别越低的军官,才能够真正摆脱传统思维的束缚,和制度化设计程序的限制。在接下来的日子里,这些年轻人提出了许多新颖的设想,这些设想被海军潜艇司令部确定为未来潜艇发展研究的重点方向。事实上无论哪一个国家哪一个地区哪一个时代的年轻人,不对新鲜事物充满好奇呢?哪一个不拥有不受束缚的想像力,和解决问题的新奇思路呢?也正是因此,2005年,世界知识产权组织把年轻人定为当年的主角,其用意就是旨在于推动世界各地的年轻人发现自己的创造力,推动社会发展。事实上中国自上世纪90年代以来,也一直把创新活动放在一个比较高的地位上来认识。但问题是,中国的思路和行动往往是两张皮。其中最典型的就是房地产业了。

  正如我们前面所论,一套房子的首付款动不动就是30、40万,而这笔资金完全可以支持几个年轻人,带上他们的激情走上创业的道路的。如果条件再差些,再不济几万块至少也可以租到间铺面,开设个商铺什么的吧。可惜的是,他们的资金被房子的首付和以后没完没了的月供冻结了。因为从大学毕业到能够凑足创业所需的那点启动资金的时候,他们也大多到了需要解决婚姻问题的时候了。

  结婚?没有房子搞裸婚?你女朋友或许答应,可丈母娘还不一定答应呢。这就逼的你不吃、不喝、不穿,也得尽力去攒钱供首付啊,更别说攒几万块做个个人的种子基金去创创业了。也正是这房子,他们当前所有的精力和注意力,都集中到首付款和月供的积攒上来了,哪还有那许多的精神和精力去关注创业计划、去关注创新啊。亲,那虚头八脑的东西,固然对社会的长期发展是有益的,但我也得结婚不是。激情那玩意,能给我房子,能给我娶上老婆?

  而买好房结好婚,他们的生活被房子完全套牢,入不敷出的薪金和并不稳固的工作岗位日渐削弱着他们的承受能力,对他们的生存价值和生命尊严构成打击。为了不至于房子被银行收走,这些年轻人必须确保不至于丢掉工作。这些本应充满激情、满怀梦想的青年,在平时就患得患失、斤斤计较,在工作上毫无主见、墨守成规,对那些能够决定他工作命运的人更是唯唯诺诺。长期以来为确保工作的稳定,这些人在丢了梦想的同时,其冒险精神也彻底丧失了。而所谓的创业者就是指在充满不确定、无序的环境里寻求机遇的过程中扮演积极承担风险角色的人。现在的他们,缺乏起码的冒险精神,显然承担不了这种责任、扮演不了这种角色。

  正如九鼎的姚中秋所论的,“高房价带动的房地产繁荣,似乎推动经济高速增长,地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们,都从中获利巨大。但是,这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高,不仅正在制造巨大的经济泡沫,也在摧毁社会的活力,因为,它在年轻人的身上施加了空前的重压,让他们变得萎靡不振。”关于这点我在我的《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》和《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》两本书里都有过论述。见:韩和元:《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》,中华工商联合出版社,2012.韩和元:《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》,北京大学出版社,2013。

  4、扭曲人们的价值观

  关于高房价引发对消费和创业的挤出,已经得到了人们足够的重视,但对于扭曲人们的价值观,显然认识不足。事实上于一个国家和民族而言,其伤害比对消费和创业的挤出远要大得多,且这种改变将会是永久的。

  最近一个关于房市的新闻是,某上海买房者去年6月份买的一套房,到现在涨了500万,涨了百分之七八十。工作再辛苦努力不如买套房,成为很多购房者的内心写照。

  其实这并不是啥新鲜事,早于1634年,荷兰郁金香热时期,荷兰人就将过多的精力放在对郁金香的占有上,人们甚至连国家普遍存在的人口问题和工业问题都置之不理。正如“真心话”在《对话录》中发出的质问:“如果能够以这种方式赚钱,商人还需要苦心经营?冒险家还需要冒着无比的风险,跑到海外去销售商品吗?孩子们还需要学习技艺吗?农民还用得着在田间辛勤劳作吗?船长还需要在波涛汹涌的大海里谋生吗?军人还需要为了那点微薄的军饷而去干冒生命的危险吗?”

  在《下一轮经济危机2》一书里,我也曾做过这样的论述,在这样一个泡沫化的时代,由于“资产价格的上涨,为投资家带来了亿万的财富。这是流量收入远不能相比的巨大财富,使得人们的价值观发生了混乱。汗流浃背、辛勤劳动的所得,远不如金钱游戏带来的利益,必然对劳动积极性产生极坏的影响。”见韩和元:《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》,北京大学出版社,2013年。

  南海泡沫时期的罗伯特·华尔波尔(Robert Walpole)显然也持有相近的观点。这位后来为南海泡沫收拾残局的政治人物,早在英国国会下院讨论“南海方案”之际,就曾大声疾呼表示反对,他所基于的理由是:“这将会是扼杀我国工商业天才的一次危险的股票投机行为。它会像危险的恶魔一样,使人们沉睡在财富从天而降的幻想之中,不再相信踏实的劳动,它会把人们引向歧途。这个计划的实质是无比邪恶的,它只会让大众陷入长时期的疯狂而不能自拔。”

  房子也是如此。早于2011年,香港知名导演杜琪峰也曾感慨过,他说:“这个年代,房子每天都在涨价,涨到我都要说粗话了。每天都有很多人来问我卖不卖房,买不买房,要是每天都在想这些事情,还有心情工作吗?这样下去,这个社会会变成什么样?未来,小孩会怎样?”是啊,房价每天都在涨、涨、涨的社会又会变成什么样呢?长此以往,这样的社会是不会有希望的。

  5、房地产泡沫破灭可引发经济危机

  我个人从来都坚信,人类社会从属于我们赖以存在的大自然,那么其必然也得遵循于自然的规律和法则。那么什么是自然法则和自然规律呢,天有晴天就必然有阴天,有白天就必然有黑夜……这就是自然规律自然法则。故此,我个人认为,经济有繁荣那么必然有萧条的。如果一个社会其经济有好有坏,有繁荣有萧条,我们认为这充分的说明了它是依循自然规律运行的,是正常的。反之,我们才应该视之为非正常的。同理,我们可以大胆的放言的是,这个世界不会存在只升不跌的房地产市场。

  然而,由于房地产周期缓慢、持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力。可一旦走向转折,楼市开始走下坡路时,由于势大力沉,其负面效应也就开始全面凸显出来了,其风险也将被迅速放大。而从历史经验来看,十次经济危机九次都是因地产崩溃而起。譬如,从1991年起开始失落的日本,又譬如2008年美国的次贷危机,其本质都是一场房地产泡沫危机。

  就第4、5点而言,更为详尽的论述大家可参考即将由北京大学出版社出版的我的《为何总是如此疯狂:股市泡沫的形成、崩溃和应对》一书。

   三、楼市展望:中国很可能在重蹈日本楼市的覆辙

        1、谁来接楼市的盘

  我的同乡、人口学家易富贤认为1990年代之后,日本经济之所以一直处于长期停滞的状态,根本的原因在于人口问题。他说:“其实这些只是表象,如果劳动力充足的话,那么1990年代初出现的这些问题,在1990年代中期就会被消化(日本以前也曾经出现过经济危机,但几年之后就度过了危机)。日本经济长期低迷的最根本原因是15-64岁总劳动力在1990年代开始减少。”他的这一点确实有几分道理的,尤其于日本的楼市方面,表现的非常明显。

  如今的经济学已被人们日益复杂化了,其实经济学非常之简单,研究的就是买和卖的问题。当买入的人很多,卖出的人却很少时,商品价格自然大涨特涨。反之,当买入的人很少卖出的人很多时,商品价格自然是大跌特跌,而一旦跌下去则很难再有起色。正如李迅雷在其最新的一篇文章里所提到的,“房地产属于典型的年轻型消费品,25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年的1995万,降至1991年1573万,降幅达到21%。”

  而在前面我们曾提到,根据生命周期储蓄原则,当人数最多的那代人,以备养老而觉得需要增加储蓄时,就会倾向于抬高所有的储蓄工具的价格,譬如:股票和房子。反之,当人数最多的那代人需要减少储蓄时,他们的卖出行为会降低所有储蓄工具的价格。随着人口拐点于1990年出现,这时的日本变的是有卖家没买家。最终,日本的房地产泡沫便于1991年彻底破灭了。从这里可见,人口因素与房价之间不仅存在着某种相关性,更存在着某种因果性:人口拐点的到来,也就意味着房地产消费的历史性拐点也将如影而至。

  然而遗憾的是,今天的中国,在人口方面显然正走着当年日本的老路。2016年12月31日后,我国最后一名第一个生育高峰期的出生者(1949年至1957年)将踏入60岁。按照我国现行法律法规,也就意味着这一世代的人将全面退休。而从2016年1月1日起,最后一名我国的第二个生育高峰的出生者(1962年至1971年)也将全面跨过“25-44岁”这个房地产消费高峰期的坎。更为值得关注的是,据链家地产市场研究中心与光大银行合作完成的一份报告所显示,以北京为代表的城市居民,其首套房贷者的平均年龄只有27岁。这也就意味着,从2016年12月31日起,最后一名我国的第三个生育高峰的出生者(1981年至1990年)也将全面跨过27岁这个坎。

  要而言之就是,由于计划生育政策的实施,中国的人口拐点已经出现。相关统计数据显示,15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值,于2010年已经达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数于2015年达到了顶峰,从今年起也将开始下降。中国社科院的数据也显示,我国15-59岁的劳动力人口总数从2011年开始下降。而有学者则估计,中国老龄人口将在2020年前增加60%,而劳动人口则将减少35%。这种前所未有的人口结构转变,带来的首要问题是,当第一二两个生育高峰期世代的人,开始减少包括房地产从在内的储蓄工具时,谁来接这个盘。这种转变无疑给中国楼市乃至经济的健康发展,带来了严峻的挑战。这几年困扰着方方面面的房地产库存问题就是一个最好的证明。

  2、农民,侠之大者,但仍难接盘

  2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议提出“去库存”作为今年经济五大任务之一。这是继该月上旬中共中央政治局会议之后,“去库存”再一次作为中央的重要议题出现。那么,中国的房屋库存量到底有多大?国家统计局去年12月的数据,截止该年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米。相比于每年的销售量,这点库存不大。可问题在于,目前我们还有70亿平方米的开工量。如果按照我国人均住房面积30平方米计算,既有“空置”量加开工量可供2.57亿人口居住。也就是说,在没有增量的前提下,以目前每年的销售量而言,要想消化这个库存量,至少需要10年的时间。

  更为重要的是,于目前而言,地方城建资金支出几乎都来自土地出让金,城建资金支出是由土地出让金的收入来以收定支的。一旦土地卖价不好,城建资金供应就会失血。也就是说,土地收益事实上已经“绑架”了中国的发展前景,这点在经济不景气的大背景下表现的尤为明显。也正是因此,于很多人看来,“救楼市”根本不是为了救房地产企业,而是为了救经济、救银行,甚至是在救百姓。可问题在于,目前在住房方面,城镇居民基本上已是户均1套,市场已接近饱和。那么,谁来消化这些库存呢?目前政府的算盘是:农民。

  与共性之外,中国确实存在着一种特殊的国情,那就是中国所采取的二元化户籍这种变相的城乡隔离制度。正如2010年我于《姜副市长骨子里的小农意识》一文里所提到的,“这种制度决定了从农村走出来进城的年轻劳动力,仅仅只是‘都市中非移民的打工者’是‘候鸟型工人’而已。他们进入城区‘只是暂时性的’,而且是出于经济原因。换言之,他们只是作为找工作的人,而不是作为移居者被允许进入的。所以我们可见当前已经高企的房价,与‘都进城了的’农村年轻劳动力无关。”我的这一观点,得到了相关数据的有力支持,由国家统计局于2015年4月29日发布的《2014年全国农民工监测调查报告》显示,在务工地自购房的农民工占1%。由此可见,目前中国的房价之所以高企,那也仅仅只是原来的城镇居民内部交易所形成的。也就是说,于房地产市场而言,人数高达80739万人的农村人口无疑是个好的接盘对象。政府显然也意识到了这点。

  春节前,人民银行联合银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,对非限购城市房贷首付比例进行了下调。节后,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门又联合发布通知,对房地产交易环节契税、营业税进行调整。事实上在这之前,一些地方就已出台了“年利率3.9%,30年20万,每户每人补贴8000元直接抵房价”的定向房贷政策。其目的就是旨在于鼓励农民进城购房,以此来消化庞大的房地产库存。

  但这一算盘是否打的响确实值得存疑。农民工工作极端不稳定,流动性非常之强,经常在不同城市之间、在城市和家乡之间流动。如果按照上述政策引导农民按揭,这种职业的高流动性,不仅对农民工群体本身是一个重大的考验(一旦失业,如何供楼),就是对银行而言也是一项异常艰巨的考验。此外,能否享受本地市民的公共服务?譬如子女上学、看病、养老。如果没有实质性的政策保障,如果不同同时解决城乡二元结构问题不同同时解决市民农民同权问题,而只是鼓励农民购房,事实上这是对农民实施的再次剥削。

  更重要的是,纵然如此,这些农民仍然可能买不起房。仍然是去年4月29日国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》的数据,数据显示2014年中国农民工数量已经达到了近2.74亿人,这些农民工的人均月收入为2864元。其中,东部地区务工的农民工人均月收入2966元,中部地区务工的农民工人均月收入2761元,西部地区务工的农民工人均月收入2797元。以目前之房价而言,这种收入决定了,其购房行为只能局限于四线以下的小城镇,事实上上述报告也证实了这点。也就是说,以目前农民的收入而言,上述引导农民购房的政策,确实有助于化解四线以下城镇的房地产库存,却对二三线城市的库存并不会有太多助益。而据易居房地产研究中心的数据显示,三线城市库存量增幅最为明显。瑞银证券也持有相似观点,在一篇题为《房地产去库存政策基调鲜明,等待细则》的报告中指出,该公司的研究人员也认为目前三线城市库存水平很高。

  农民,侠之大者,为国接盘,但以目前他们的经济能力,怕仍难接的住这个盘!

  3、警惕重蹈去年股市覆辙

  当然,以上为中长期之观察。而于短期,我们的担忧是,近期市场的表现很有可能在重蹈去年股市的覆辙。2月26日,新浪微博知名写手曹山石在其微博写道:“熟悉的味道!有粉丝咨询国内首家众筹炒房网,1000元就可以炒房!炒房p2p,号称年化收益率44%-77%。查了下工商局资料,运营主体去年6月登记成立,背后大股东注册资本100万,在居民楼里办公。股市停息,房市不止。”从目前的迹象来看,确有几大因素驱动着目前的楼市朝着去年中国股市这个方向发展的趋势。

  首先表现在投资渠道有限但社会资本不断膨胀方面。历史上的历次投机泡沫爆发前都有一个共同点,即这些国家和地区都是处于国(地区)势上升期,得益于社会的稳定和经济的长期繁荣,私人资本不断集聚,社会储蓄不断膨胀,大量暂时闲置的资金迫切寻找出路。但如果与之对应的却是投资机会相应不足,则必然导致人们的注意力过度关注几个有限的途径,进而使得资金快进快去,大量涌入、涌去,造成市场的剧烈波动。

  早于2013年1月16日,商务部新闻发言人沈丹阳在一次例行的新闻发布会上就表示,当时我国的城乡居民储蓄余额接近40万亿元。截至2014年年底,中国个人持有的可投资资产总规模更是高达112万亿元。这是一个何其庞大的数字啊!遗憾的是,众多垄断行业市场准入存在多重障碍,民间资本“不可进入”。大量民间资本只能流入股市、房地产等有限的几个领域。而目前股市正处于漫漫熊途,那些急切寻求出路的资金,很可能会再次大量融入房地产市场,进而推高房价催生泡沫。

  而诱发这些资金进入房地产市场的,很可能是:利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等最近的这些救市政策。中国是个典型的政策市,这些政策的出台,往往会误导市场、误导投资者。在他们看来,国家意志的介入,即意味着国家在给泡沫提供某种最终的信用担保。毫无疑问这会提高投资者的风险偏好:一旦投资者认定,纵使市场发生危机,政府也会出手相救。那么,他们肯定倾向于承担更大的投机风险,因为这也意味着更大的潜在利润,毕竟过度的冒险行为有人埋单。这就给市场带来了严重的“道德风险”。进而使得市场陷入非理性的繁荣中。

   目前疯涨的房价,是房地产最后的狂欢吗?从人口结构而言,答案或许是肯定的。至于中国房地产的真拐点,个人坚持的观点是:其落点应在人口拐点和货币政策拐点的叠加点上。

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