近两年，随着租赁政策红利的不断释放，租赁市场从不规范到规范，从分散经营到全产业链形成，租赁市场在不断变化中成长，并迎来快速发展的春天。但是无论怎么变，消费者追求品质服务的租赁是不变的。今天的《财新私房课》，我将针对租赁市场与长租公寓的“变”与“不变”进行分享。
壹
变化的市场
2017年，围绕租赁市场的新政频出，从中央层面的表态，到各部委的大力推动，再到各地政府的纷纷响应，租购并举已经成为中国房地产市场发展的必然趋势。在政策的推动下，租赁市场出现十大变化：
1、租的重要性日益凸显。近两年，租赁市场的“顶层设计”在不断落地，从2015年《关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》到2017年的十九大报告定位“租购并举”， 住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎。
2、住建部首推试点租赁城市，各地政府密集出台配套政策。在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本定位下，住建部等9部委出台政策支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，选取12个城市作为租赁先行试点。此外，北京、郑州、武汉、合肥、广州、深圳等地也密集出台与租赁税收优惠、金融支持、商改租等各方面的租赁政策，在未来一段时间里将对整个租赁市场的发展产生正面的影响。
3、开发新模式出现。各地出台供应计划，自持地块和集体土地持续推出。截至目前，全国9城推出超100宗租赁自持性地块，未来3-5年，北京租赁住房供应将达50万套、上海70万套、深圳则是110万套，租赁进入发展的快车道。
4、集中式公寓快速爆发。近两年通过对工厂、快捷酒店进行改造的集中式公寓大量出现，2017年集中式长租公寓门店数量增速接近45%。
5、开发企业大举进入租赁市场，参与主体日益多元。开发商、国有企业、互联网创投平台、酒店运营、地产中介服务机构都纷纷抢滩租赁领域，租赁市场呈现百花齐放的局面。
6、国有银行进军长租市场，资产证券化模式不断创新，公寓REITs呼之欲出。2017年，建设银行、中信银行等国有银行与主流房地产企业合作进军租赁市场，正规化的银行渠道使得融资成本更低。从供应端来看，资金的支持使得租赁机构能够快速成长，增速市场房源供应；从需求端来看，租赁关系将更加稳固。
7、互联网巨头跨界长租领域，多城租赁信息监管平台上线。借助信息端和流量端的优势，以阿里为代表的互联网机构入局租赁市场。但是我们也应该注意到，未来消费者离不开线下的运营机构，租赁的核心不是流量和信息，而是运营和服务。
8、品牌公寓呈全国化扩张趋势，并购、合作日渐频繁。品牌公寓积累了服务和运营管理的能力，自如、乐乎、YOU+这些品牌公寓开始向全国化区域拓展，在市场需求旺盛和租赁政策的推动下，一些运营商通过并购合作的方式获取更多的市场份额。
9、托管模式逐渐兴起，运营能力成为品牌公寓的核心竞争力。在租赁市场参与主体日渐增多以后，一些房地产开发企业如小型开发商在运营管理上面临困难，在这种情况下则将房屋托管给轻资产运营的专业运营商。
10、租赁的产品线不断丰富，走向全客群覆盖。高端、低端租赁产品日益完善，开发商、中介等不同背景的参与者在各个产品线为消费者提供差异化的全生命周期的服务。
贰
不变的规律
透过租赁市场表面的变化，我们也可以看到不变的规律，这是我们洞察租赁市场未来走向，建立租赁领域核心能力的基础。
1、租赁市场趋势性上升是确定的事件。未来10年，租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场，体现在三个方面：（1）可租赁房源的增多，主要依靠存量盘活的盘活（2）租赁人群的增加，未来除了流动人口和白领人群外，结婚的家庭等各个年龄段的人群都会进入租赁市场（3）租金跟随人均可支配收入上涨是基本规律，租金回报率平稳上涨，租售比逐渐趋于合理水平。
2、B2C崛起势不可挡。美国由机构持有或管理的房源占比30%，日本高达83%，我国不到5%。伴随着国内消费升级、REITs趋于成熟及租赁制度的完善，规模化的专业运营机构崛起是大势所趋。
3、不是所有城市都适合发展租赁。在流动人口占比较高、新增人口增多、房价较高、房源供给紧张的城市，对租赁的需求就越高，而目前适合发展租赁的城市数量相对有限，长租公寓主要集中在北京、上海、广州、杭州等几个热点城市，集中度较高，未来这种趋势不会有明显变化。
4、租赁产业链的核心是“全要素运营效率”，而全要素效率的提升需要全产业链的分工协作。各产品线的服务日益多元化，房源端、金融端、信息端等分工协作，形成“供给-运营-服务”的产业链，促进全要素运营效率的提升。
5、全生命周期租赁需求全面崛起。随着以家庭为单位的租赁人群的增加和全年龄层的单身化，租客的需求产生了变化，为满足租客全生命周期的产品和服务的价值得到更多溢价，租赁市场迎来更加广阔的发展空间。
