中国房地产泡沫探因:来自“宇宙中心”的案例分析

李稻葵 原创 | 2017-07-15 00:22 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产 

  清华学区房为什么远比清华学历值钱?其中固然有学位房承载投资功能、个人成就感等多重原因,但其根本在于,清华所在的五道口虽然聚集了众多精英,但其过去20年新建的楼盘主要是能够拉动GDP的办公楼,住宅极其稀少,导致这一“宇宙中心”房价居高不下。同时,现行土地制度下,五道口附近的农村土地和机构用地,也难以转为住宅用地而加以开发利用。换言之,房地产问题出在了供给侧。对比哈佛和斯坦福大学的案例看,GDP至上带来的城市住宅用地供应不足,是中国房地产泡沫的重要原因。

  最近网上热议“清华学历远远不如清华学区房值钱”,一些家庭经过长期奋斗,终于把自己的孩子送入了清华大学,而孩子毕业后却买不起清华附近的学区房。这一问题其实不难解释,容我在本文最后进行分析,先分析为什么清华大学附近的房价如此之高——这是中国房地产泡沫之下一个更有意思且尚未被仔细挖掘的典型案例。

  五道口——“宇宙中心”

  清华大学东门外,在我1980年初入清华读书时是一片农地,只有一条小路通向清华。小路外面是双清路,它只能容下两辆汽车并排通行,却一直通到那时的国企改革典型清河毛纺厂。

  清华东门那时非常荒凉。每天下午(尤其是冬天的下午)4点以后,我都像很多同学一样,从东门出发,跑步到五道口的铁道线,然后折返经过北门附近那座现早已弃用的火电厂,回到清华,全程5公里左右。那时,清华学生学习用功,也特别重视体育。大家都争先恐后地锻炼,希望在1500米跑这样的达标测试中取得好成绩。

  时过境迁,现在这片土地完全变了样,广义称为五道口,又被戏称为“宇宙中心”。

  5万Vs 10万:优质学区加持,住宅身价倍增

  这片地区房价高的确与学区有关。其紧邻清华,往西一站地铁即到北大东门,有清华附小、北大附小、中关村一小、中关村二小、中关村中学以及稍远一点的101中学和清华附中等优质学校。

  学区能在多大程度上解释高房价呢?这里有个很好的对比。

  这一地区的住宅因为属于学区房,楼价普遍接近甚至超过10万元/平方米,例如在五道口、成府路南边有一个水清木华园小区,楼龄约为15年,其房价已经接近10万元/平方米。

  而一路之隔、地理位置更加靠近清华大学的另一处公寓房(也是70年产权),最近才涨到接近5万元/平方米。其原因是该公寓房到目前为止还不能让房产所有者“落户”,也就不能享受学区待遇。该公寓之所以不能落户,是因为之前一直未能加入居民委员会,因此中关村派出所不同意落户。而不能加入居委会的原因是业主委员会迟迟不能成立,因为业主来自全世界各地、太过分散,且附近是五星级酒店,酒店的很多设施与该楼相通,情况比较复杂。我经常与身边的年轻同事说,可以考虑趁现在该公寓楼不能落户、房价尚低时入手,落户问题迟早能解决,届时房价一定会“跳升”到与周边小区相当的水平。

  GDP至上,衍生住宅与商业地产之争

  五道口被清华同学戏称为“宇宙中心”,因为这儿极其繁忙,人来人往,熙熙攘攘,周末和节假日也是如此。这里聚集着众多年轻创业者、青年学子和专业人士。可是在这方圆5平方公里的土地上,过去20年主要的新建楼盘都是办公楼,住宅极其稀少。

  办公楼包括大约50万平方米的清华科技园,它由七八座25层左右的高楼组成,其中包括政府专门批地给谷歌建的高楼,还有专门批给台湾威盛电子公司自建的大厦——威盛大厦。除此之外,还有大批科学院新建的办公楼。

  与办公地产形成鲜明对比的是,过去20年新建的住宅楼盘,数来数去能想到的大概只有三四个,其中包括刚提到的水清木华小区,其楼盘面积大概也就是不到10万平方米。另外一个较大的楼盘是15年前建成的华清嘉园,大概有15万平方米左右的建筑面积。这应该感谢当时作为华远老总的任志强。坦率地讲,华清嘉园的建筑标准、施工质量、设计水平用今天的眼光看是非常粗糙的。此外,还有龙湖地产2011年建造的唐宁ONE,它是均价在15万元/平方米左右的高档公寓式物业。而上述尚不能落户的公寓,总面积5万平米左右,10年前竣工,其出身的名目是清华科技园的配套设施。这样看来,与上百万平方米的商业地产相比,住宅地产的供应真是屈指可数了。

  这带来的直接后果,是住宅地产严重供不应求,其价格迅猛上涨。以任志强引以为豪的华清嘉园为例,其开盘单价也就是3000多元,现在已过12万。当时在这里购房的胆子大一点、也有闲钱的老师,如今已经是千万级的富翁了。这些老师现在大部分早已搬出华清嘉园,因为华清嘉园已经成为留学生尤其是韩国留学生以及青年学生的租房地,人来人往非常嘈杂,不适合拖家带口的居家生活了。任志强经常说,他作为开发商,给买房的人创造了巨大财富,自己并没有得到多少。他的话至少在“宇宙中心”五道口是靠谱的。

  然而,更重要的问题是,为什么北京市乃至海淀区政府明知五道口房价如此之高,却不愿意在这里多批一些住宅用地呢?究其原因,根本在于GDP至上。因为在五道口提供办公楼、提供科技园,给谷歌、给威盛电子盖高楼,可以直接拉动GDP。所以,今天五道口聚集了一大批公司总部,如搜狐、网易、谷歌等,更不用说国家考试中心,还有最早给高等院校做互联网资讯服务的中国教育网。这的确让五道口的GDP不断增长,而五道口也挂上了高科技中心的美名,但直接后果就是当地房价居高不下,大量在五道口工作的高科技人员以及清华北大的老师必须到区外买房。

  哈佛和斯坦福的案例

  行文至此,我们不妨绕一个弯,暂时离开五道口,来观察一下哈佛和斯坦福附近的房地产。

  最近一百年来,哈佛大学已成为一个带动周边经济不断发展的高等教育典范,但是,哈佛大学周边的土地主要是居民所有,除了小小的哈佛园(Harvard Yard)外,哈佛没有校门。大学与城市完全融为一体。那么,哈佛大学如何满足自身不断上升的住房需求呢?

  哈佛大学早已成立了自己的房地产公司,不断地在市场上购买周边居民的土地和房屋。但是仅此一招还远远不够,因为购买的居民房不经过哈佛所在的坎布里奇市的规划委员会允许,是不能改为办公用房的。所以,哈佛大学需要不断与坎布里奇市的规划委员会进行抗争,力争把一些居民房改造为办公楼,因此,哈佛大学与坎布里奇市的关系经常是非常紧张的。

  此外,哈佛大学对自己已有建筑进行改造,也会受到坎布里奇规划委员会的干预。规划委员会是由居民选举产生的,它所考虑的往往是现有居民的利益而非城市的整体发展,因而引发了许多荒唐的故事。比如说,2010年哈佛大学在改造一栋办公楼时,设计师在坎布里奇路的两边设计了完全对称的两栋楼——现在成为了亚洲中心及费正清中国研究中心和哈佛大学政府系所在地——为了把这两栋楼连在一块儿而不破坏街景,又设计了地下通道,但是规划委员会始终都不同意修地下通道,虽然这一点都不影响外景。据说,规划委员会中有一位委员,他的孩子没有被哈佛录取,因此非常恼火而极力反对。所以,尽管哈佛大学在全球化时代声名日益显赫,但其很难在附近扩张。坎布里奇市的GDP也很难增长,至少没有因为有哈佛大学而迅速上升。

  正是苦于长期搞不掂与坎布里奇市的关系,金融危机爆发前,哈佛校长萨默斯决定跨过坎布里奇,到查尔斯河对面的小城奥斯顿发展,因为奥斯顿有很多空置的土地,那里目前有哈佛的体育场以及哈佛商学院。但是由于金融危机的爆发,这一发展规划一推延就是近十年。

  斯坦福在这方面比哈佛幸运多了。斯坦福确实促进了硅谷高科技产业的发展,从而导致其周边土地巨幅上升。幸运的是,斯坦福校园之前是个极其巨大的农场,斯坦福的外号因此而成为“农场”。斯坦福不愁地,为了应对高房价,斯坦福大学拿出自己一部分土地,开发成自己拥有大产权、小产权出让给教授的住宅。按规定,这些住宅只能卖给斯坦福大学自己的老师。这就部分解决了硅谷房价高给斯坦福大学带来的发展难题。

  清华和北大也在部分地模仿这个模式。清华在附近的清河购置了部分土地,在此建了小产权房出售给教师,也是像斯坦福一样规定只能在校内转让。这也部分对冲了五道口房价高涨的因素。

  住宅用地供给的机构困境和农村困境

  五道口附近并不是没有土地,但是这些土地很难拿出来进行开发。

  这里的一类土地由东升乡所有,在五道口这样高房价地段的中间,却仍然保留了一个乡,而没有纳入城市规划,也多少有些出人意料。至今东升乡仍然保留着自己的卫生所和乡办公机构,这里都是一片5层楼左右的低矮的房子,完全应该通过土地置换提高容积率来开发利用。但是,一个乡的土地要改成城市用地,乡政府本身并不能直接得到很多好处,因此这种交易也很难进行。

  另外,五道口附近机构林立,包括清华大学和科学院等机构都有大量自己的土地,但这些土地都属于机关用地,不可能转为住宅用地开发。比如,科学院的楼,最近几年也是不断更新,从5层转成了15层,但是一栋接一栋都是办公楼,都不能转成住宅用地。清华校园有近6000亩土地,是全国没有另建校园的高校中面积最大的之一。清华园里有大量低矮的四五层的住宅和宿舍楼,这些楼也很难改造成容积率稍微高一点的,比如七八层的住宅,因为现有的居民很难拆迁,更重要的是,清华大学对于自己的土地并没有百分之百的处置权。

  这就形成了一个困境,那就是虽然房价高,但是土地很难被拿出来进行住宅的建设,很难在供给侧提供解决的方案。这恐怕是中国各大城市的一个通病,而北京尤其突出。

  清华毕业为什么难以负担清华学区房?

  最后分析一下为什么五道口的学区房房价如此之高,远远超过一个清华大学高才生毕业所及的经济能力。

  首先,父母送孩子上清华的目的之一是获得人生的一种成就感,而这种成就感往往来自于非经济的因素,包括个人的幸福感和社会的承认。因此,即使毕业生工资不高,父母也期望孩子上名校。

  其次,在经济方面,一个大学的毕业生包括清华毕业生,收入是不断上升的,很难用短期内的经济收入来衡量。从长远来看,清华学位带来的人力资本溢价应该是相当高的。

  更重要的是,五道口附近的高房价,是一个投资现象,高价房并不像昂贵的萝卜白菜等消费品一样让人望而却步,只要投资者预期未来的房价持续上涨,就仍然会有人不断进入。这应该可以解释房价高与学历、与高才生的收入难以相比的问题。

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个人简介
美国哈佛大学经济学博士。1985年至1986年为美国哈佛大学国际发展研究所(HIID)访问学者。1992年至1999年任美国安娜堡密西根大学经济系助理教授并兼任该校中国研究中心研究员。1997年至1998年,任美国斯坦福大学胡佛研究所国家研…
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