中国房地产的未来出路

迟竹强 原创 | 2017-08-12 16:37 | 收藏 | 投票

  货币政策收紧,可以挤出房价泡沫,使房价回归正常价值.加息,会使房价进一步承压,而房地产税,则将房价直接打入地狱。政策尚未出清,市场上已经看到房价大幅下跌,由此可见房地产泡沫有多大.然而这远远不是底,加息和房地产税出台后,才能看到房价的底。

  房价底在哪里? 要了解经济走向,需要先了解政策走向. 市场初期,存量房不多,需求非常大,此时上面是希望房价上涨的, 炒房客炒高房价,对地方非常有利,此时,炒房客身份是地方打手,地方上是鼓励的。然而经过10多年建设,存量房越来越多,体量越来越大,价格越来越高. 此时,存量房已经成为地方的对手盘,严重影响新房交易,并且盈利都被炒房客拿走。这个时候,炒房客已经站在地方的对立面,成为地方上的对手,并和地方开始抢为数不多的需求。此时,地方就开始打击炒房客了。然而存量房体量太大,如果动起来必然2败俱伤,地方上马上改变策略,此时,房产税就要出场了。

  房产税一旦出场,地方就不会再在乎房子实际交易价格了。地方靠房产税来吸收房子价值,以后个人不会再有机会通过交易房子来盈利了,地方可以通过地产税来盈利。

  地方上已经完全放弃了房地产。

  所以今后发生的情况将会是,房子的价值不是由交易价格体现的,而是由税收体现的。这样,地方就将房地产产生的利润牢牢地掌握在自己手里。加息和房地产税如同双生子一样,必定伴随而出。所以不要期望加息会很快,也不要认为房地产税会拖很久。时间已经不多了,加息必定会往后拖,房地产税必定会往前赶。年底2个政策出台的可能性很大。

  鉴于高额的房地产税,房地产公司现在的盈利方式必然无以为继,或者死,或者转型。万科已经远远的走在了前面。前一段时间收购链家股份,后面100%自持土地,都是为了转型。将来的房地产公司,决不会是以卖房为生,而是以租房为生。地方一定会出台政策,更加严厉的规范租房市场。

  将来房子的交易价格趋向于0, 价值主要体现在房子税收上面. 为什么会这么判断:

  1: 房地产泡沫严重,一业兴,百业衰。地方政府一方面从土地拿钱,一方面补贴地方实业,政府拿到的好处并不多,而实业却要死光了。这是政府无法承受的。

  2: 存量房体量过大,高涨的房价,很大一部分被炒存量房的炒房库拿走了,然而所有的后果和骂名却要政府来背。这是政府无法忍受的.所以政府一定要打死房价。交易价为0,对政府有什么好处?

  1:政府收入会减少? No, Naive,sample. 政府税收只会增加。一方面,已经卖出的土地,政府现在只能拿到极少的交易税,然而房地产税开征,政府每年都能拿到高额的房地产税,这些是纯增量。现量,房地产商依然会拿地,这些收入不会消失。后面再说。

  2: 交易价格为0,政府靠税收征收费用。一方面,交易价格为0,从根本上杜绝了炒房客从交易中盈利的可能。另一方面,如果税率在1.5%,那么70年税收为105%, 政府一点钱没少收,只是从一次性征收变为70年征收。然而这样不管新房还是存量房,所有钱都是交给政府的。

  3: 房子本身毫无价值,土地才体现价值。地方政府可以靠土地来控制税收评估价。所以为什么现在一方面控制房价,一方面炒高地价,明白了吧. 等到房地产税开征,哪怕房子价格将到0,依然以土地评估价为准。重税。

  4: 房地产商为什么会继续拿地?现在政府什么政策?很多地方出台限制房地产商自持土地多少年,为什么?土地转让金免税收。这些年是不收税的

  将来,私人持有的房子,为个人房。房地产公司持有的房子,为出租房。个人房收取高额房地产税,出租房不收或者少收。个人无权对外出租房子,只能通过房地产公司对外出租。地方会审核房地产公司租方资质。 和出租车一样,以后个人对外出租房屋,就是黑房,会受到严厉惩罚。

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