富力接下万达酒店是“捡漏”or“背包…

张平 原创 | 2017-08-16 18:06 | 收藏 | 投票
关键字:富力接下万达酒店 

 

继万达将资产贱卖给融创后,富力地产也在王健林处捡了个大便宜,以199.06亿元拿下了万达77家酒店,相比贱卖给融创的价格,富利地产更是收获颇丰。据花旗银行的报告称,相关酒店资产每平方米作价仅6100元,甚至低于现时的地价,加上毋须资本开支,认为是难得的机会让富力地产一夜之间改变其商业模式。

根据双方约定,719日,在签署协议后两个工作日内,富力地产向万达支付20亿定金;完成重组后第三个月的最后一个工作日,富力地产再向万达支付100亿(含20亿定金)的第一批付款;20181月底之前,富力地产支付剩余的99.06亿尾款。

对此,业内人士表示担忧,在短短六个月时间内,富力地产账户将净流出199.06亿,这对于富力地产的资金压力构成严重威胁,为了保证上市公司现金流和正常的投资运营,富力地产最稳妥和最便捷的方式无异于发债。

实际上,除了收购万达酒店外 富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示,截至去年底,公司主要在建项目合53个,其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元,截至2016年底已完成投资1369.94亿元,尚需投资1301.76亿元。

面对外界的质疑,富力地产则表示,上半年富力完成400亿元收入,公司自有资金很充足,可以覆盖收购,不会带来现金压力。81日,富力地产发布公告称,截至7月底,共实现销售额447.6亿。按照去年全年盈利水平,前7个月,富力地产约能实现55亿净利润。截至今年一季度,富力地产现金及现金等价物总额245亿。

现如今,富力地产主要是通过发行债券融资方式来偿还银行贷款或收购。2016年年报中,富力地产披露,全年公司共发了425亿境内债券。另外,2017年,富力地产又获得了70亿的中期票据。当然,通过发行债券方式来偿还债务,最大的弊端是负债率将持续上升,更加恶化。

2015年,富力地产营收442亿,净利润67亿;总资产1837亿,负债1345亿,负债率73.21%2016年,富力地产总营收537亿,总资产2264亿,总负债1795亿,负债率79.28%。截至今年一季度末,富力地产总负债1853亿,负债率79.7%。尽管,富力地产的负债率在国内地产界并不算是最高的,但是其持续上升的负债率,马上引发国内外评级机构的警告。

早在今年3月份,中银国际把富力地产评级降级为卖出;5月份,申万宏源维持对富力地产的减持评级。而近期,美银美林发布报告指出,作价达199亿元民币,接近富力股本的45%,而且是投向回报期较长的酒店资产。因此,美银美林将富力201819财年盈利预测分别下调2%。惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单。

在富力完成对万达酒店的收购之后,国内外投行调降对富力地产的评级,预计未来富力地产在债券市场上的融资难度和成本可能会大幅上升。此外,由于富力地产大规模收购万达酒店,资产负债表的进一步恶化,再加上房地产调控政策的收紧,这也使得富力地产在2017年登录A股市场的前景渺茫。所以,大规模收购将拖累富力现金流并非杞人忧天。

当然,富力收购万达酒店后,其酒店业务能否马上带来现金流也是关键。但实际上,富力地产的酒店业务板块一直处于亏损状态中,从2012年至2016年,富力酒店业务持续损,亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始,该业务的毛利率分别为29.41%26.90%19.79%,逐年下滑。

另外,公开材料显示,2016年底,富力地产拥有14家运营中的酒店,在建或关业筹备中的酒店10家。5年内,虽然有8家酒店竣工,但富力地产几乎每年都有10家左右的酒店处于在建中。显然,酒店板块对于富力地产来说,是鸡胁板块,既不能产生多少现金流,还要不时的投入更多的资金进去。

那么,富力地产在大规模收购万达酒店后,其酒店板块业绩能否改善呢?近三年来,富力地产旗下酒店业务一直处于上亿的亏损状态,而万达酒店的部分业绩的利润率明显低于富力酒店,亏损更大。

从表面上看,富力地产拿下了77家万达酒店,会扭转其酒店业务的亏损局面。但实际上,万达出售的酒店在一些方面比富力还不如。中短期要想扭亏为盈,产生现金流,目前还很难做到。尽管富力地产以极低的代价买下了万达酒店,但副业(酒店)很可能会把主业(地产开发)给拖累、拖瘦、拖死。

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