今年的那些千亿房企

丁祖昱 原创 | 2017-09-14 12:28 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:千亿房企 

   讲完了预计年销售规模5000亿的公司和3000亿以上的公司之后,再谈谈千亿以上房企,由于千亿规模企业数量众多,只能分两次讨论,本次先讨论去年已经登上千亿门槛房企的上半年表现,下周再讨论今年将冲千亿的企业们。除去上两周谈到的房企,去年已达到千亿有中海、金地、华夏、华润、万达和绿城这六家。

  1、业绩:中海规模领头,金地增速一骑绝尘

  从这六家企业的销售额来看,中海毫无疑问是这些千亿企业的领头羊,2017年上半年企业完成销售1100亿元,远高于其它房企。虽然近几年相比碧万恒来说增速有所放缓,但从中海上半年的一系列动作来看,相信在不远的未来3000亿房企中将很快看到中海的身影。首先在投资方面,中海今年共参加了300多次土地拍卖,截至8月中海地产(不包括中海宏洋)共新增拿地近946万平方米,与前几年相比在土储上有了大提升。其次中海明确了2020年要达到4000亿的销售目标,合计每年17%的复合增长率。

  虽然这个目标相对保守,但是从中海的角度来说,这已十分不易,因为这应该是中海第一次明确提出规模的增长目标。最后是团队建设方面,随着颜建国于2016年12月重新入驻中海,中海团队建设出现了人才稳定和人才回流两大现象,一方面现有人员保持住了相对的稳定;另一方面已经出走的中高管则开始回归中海,“海归”计划也已全面启动。企业上半年所有的这些动作,都暗示了中海未来的增长潜力。

  从销售增速来看,金地在这六家中表现最好,可以说延续了企业去年以来的高增长状态,目前企业在克而瑞1-8月排行榜中已经名列第9位,而去年中期金地还排在12位,能在这些规模房企中连升三位着实不易。金地能实现这样的业绩爆发,主要还是与其拿地有关,2015年成功踩点,在上海、杭州、苏州等热点城市大举拿地,于一二线城市的投资比重高达90%,16、17上半年也保持了这样的拿地状态,在去年及今年上半年火热市场推动下,其销售增速也一骑绝尘,实现60%的增长。

  而华润置地的销售增速则有些不如人意,今年上半年完成销售696亿元,较去年仅同比增长了14%。在克而瑞销售排行榜中,15年华润排名第9位,16年排名第11位,今年1-8月仍在第11位,在规模激烈竞争的今天,房企不进则退,尤其是惯于稳健经营的央企来说,尤其需要注意不掉队。

  其他房企来看,万达上半年销售表现并不算差,在整个集团实施轻资产的战略下,仍完成了615亿的销售,较去年同比增长23%。而其到7月将13个全部文旅城出售给融创,可能会对企业下半年的房地产开发业绩产生影响,但提前出售资产也是万达战略的要求。绿城的业绩也有不错的增长,结合其代建业务,上半年实现总合约销售金额595亿元,同比上升了31.06%。

  其中,代建业务收效显著,贡献了153亿元和141万方的销售份额,金额占比高达26%。华夏幸福依靠其出色的产业运营能力,在全国各地也拿地相当多的土地资源,结合这一轮三四线市场的复苏,也将企业的销售规模推进了一个层次。

  2、土地:两家央企遥遥领先,拿地策略趋同

  从这六家上半年的投资表现来看,中海、华润投资额均上到400亿,远高于其他房企。两位央企老大哥面对当今如狼似虎的各路房企,终于感受到了压力,因此今年开始有点奋发图强的味道。此外金地、绿城今年也开始发力,上半年投资金额在200亿元以上,分别较去年同比增长166%、146%,也能感受到企业对于规模增长的紧迫感。

  华夏幸福规模也在努力扩张,去年上半年新增了4个产业园,今年上半年直接新增产业园15个,为去年的三倍之多,依靠这些产业园拿到的地也不会少。与这些企业相比,相对来说万达在六家之中表现的消极一些,上半年着力于出售资产,鲜有土地进账,这也侧面反映了老王将轻资产战略进行到底的决心。

  另外从这些千亿房企的拿地策略来看,也有不少相似的地方,大家对于一二线城市和环都市圈的三四线城市投资较多。如金地上半年总投资额约 258 亿元,坚持深耕一线城市及强二线城市策略,一线城市的总投资额占比 30%,二线城市的总投资额占比 58%,合计占到88%。还有像华润,上半年在一二线城市土地投资金额占比达87.4%,较2016年全年高出了8.2个百分点。而华夏幸福则在京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群重点发展。

  3、财务:中海、华润表现突出,华夏幸福财报亮眼

  财务数据直接反映企业的经营成果,因为万达退市暂未披露,从这五家来看,毋庸置疑表现最好的是两家央企:中海和华润。首先盈利能力方面,中海的净利率达到25.8%,为五家最高,毛利率也在30%以上。华润同样不弱,上半年净利率达到20.35%,毛利率在34.9%。

  负债水平来看,中海也是表现最优,在16年上半年现金完全能够覆盖负债,因此使其净负债率达到零的状态,在17年上半年的净负债率虽有上升,但也仅为16.1%,相当之低。而华润的负债水平表现良好,稍逊于金地和中海,上半年净负债率在41.5%,显得比较保守。

  值得一提的是华夏幸福,财务表现仅次于两家央企,甚于与华润相比还有些不分伯仲。17年上半年的净利润率为24.1%,毛利率达到了55.7%,这两项指标都高于多数私营房企。同时观察其净负债率也比较好看,为51.7%。

  而近年来随着园区运营“红利时代”的到来,华夏幸福毛利率也一直维持在一个较高水平,细究下来主要在于企业的独特的经营模式,通过与政府合作开发园区,为企业带来了相当廉价的土地,反映到财务上就是令人眼馋的利润率,此外企业的产业发展服务业务也对其利润表现有相当的贡献,该业务上半年的毛利率更达到了92.7%。

  其他两家房企金地和绿城则表现平平,较上年都有所下降。金地比较出色的是其负债水平比较健康,维持在40%左右,在这样的规模下甚至低于央企华润。而绿城净负债率在83%,略微高于平均值,另外净利润率12%,与其他几家房企相比稍显逊色,可能在于代建业务利润并不算高。

  4 、战略:经营特色各异,八仙过海各显神通

  企业战略方面,首先拿中海来说,今年上半年中海提出了“一三五”的战略,“一”是指在2020年规模要翻一番,其中专门提到了2020年要达到4000亿的销售目标,“三”指的是三个改善,改善客户满意度,改善员工满意度,改善社会满意度。三个改善也是第一次提出,且都会通过之后的具体措施来对整个中海产生实质性的影响。

  “五”则指的是五个领先,分别是盈利能力、品牌价值、市场价值、国际化、综合实力。中海第一次就能把其对未来五年的战略梳理的如此明确,可见只有明确了战略,才能有随之相应的配套机制、相关措施、

  具体方法和计划实施来予以保证。我觉得中海未来还会有非常大的增长潜力,如果中海能够在合作方面进一步放开,部分财务指标方面不过于苛求的话,未来的发展应该会变得更快。

  金地这几年一步一个脚印的发展,是一家非常稳健的企业,作为去年新晋的千亿房企,金地在近两年的增速明显加快,16年全年增速达到63%,今年上半年增速为60%,可以说一直延续着高增长,令其他千亿房企感到压力山大。

  另外金地在其他业务方面也有所突破,如物业管理,目前服务面积已突破2亿平方米,直追万科、花样年两个物业巨头,金地物业在公寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等全服务产业链已开始布局。同时,还有像金地旗下的房地产私募基金稳盛投资也做的有声有色。“万保招金”,万科和保利虽然冲在前面,但金地这两年也没落后,一方面加速度增长,另一方面各项业务突破,可见金地的底蕴仍然非常深厚。

  当然金地在投资这块,与所有民营企业一样面临着瓶颈,要保持高速增长难度越来越大,因此金地在持有物业经营方面兴趣越来越大,特别是其物业普遍位于一线和强二线城市,假如这项业务能有突破,对于企业增长将意义重大。

  然后是华夏幸福,在所有千亿企业中华夏还是比较另类的,从未将自己当作房地产企业,但考虑到华夏的主营业务方向,房地产收入还是占它绝大部分。由于它特殊的产业属性,实际能够让华夏在中国房地产行业中占有得天独厚的优势,尤其是与产业结合拿地方面,一般房企难以比拟,这种优势也会在企业拓展园区的过程中显现出来,当然反过来产业园区的运营效果也将影响政府与其的合作意愿,因此对华夏幸福的造城造园能力有一定考验,做1个成功的产业园不难,而100个产业园都要成功则是特别困难。

  万达今年从地产角度来讲,上半年表现还是不错的,但由于诸多原因,今年7月万达出售了其文旅城和酒店项目。虽然酒店对万达来说并不是高效资产,而且文旅城的出售也让万达大大降低了负债率,也符合万达近年来提出的轻资产战略。但从开发销售来讲,这次转让还是对万达地产业务有非常大的影响。因此万达下半年还应积极投资,发挥万达商业地产的独特优势,利用好商业地产一哥的地位,才能为未来争取到更大的发展空间。

  华润去年开始发力,今年也看到华润在努力进行扩张。除了地产开发之外,企业的不动产经营在千亿房企中表现也相当优秀,截至2017上半年,华润置地投资物业公允价值达港币1062.7亿元,占总资产总值的21.5%。对于华润未来的发展来看,必须利用好央企在融资和资源整合方面的优势,争取再上一个台阶,当然机制体制也要跟上,这也是央企在发展之中普遍要面对的一个问题。

  绿城在去年完成了对代建业务的整合之后,销售流量也一举突破了千亿,今年在千亿基础上还可以再上一个台阶。另外绿城也是千亿房企中比较独特的一家,因为它优秀的代建业务,截至2017年6月30日,绿城管理集团管控项目合计达165个,规划总建筑面积约4965万平米,预计总可售金额约人民币2801亿元,从代建的角度上来说,绿城代建在整个中国排名第一,另外绿城物业也在行业领先地位,因此我相信绿城完全有能力开拓出一条轻资产运营的新路。

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华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。
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