质疑房地产税
智石经济研究院副院长卫祥云
近来，征收房地产税的信息铺天盖地，但以下情形如何征收是个大问题。
一、已交70年土地出让金的房子能征房地产税吗？因为业主已经一次性地交纳了70年的土地出让金。按照我国住宅建筑使用年限，即将满70年的房子的价值近乎于零。城市土地归国家所有，如果土地使用权满70年以后自动续期，业主继续持有地方的房产，则由业交纳房交地产税就是合理的，但要明确土地为永久使用权。
二、农村宅基地能征房地产税吗？农村宅基地的所有权归集体所有，农民只有地上建筑物的所有权。如果农民进城放弃宅基地，只能得到地上建筑物的有偿退出费用，而不会得到土地补偿费。显然，对农民宅基地征收房地产税就是霸王硬上弓。
三、政府和行政、事业单位及国有企业为职工自建的住房能征房地产税吗？这些自建住房没有交纳土地出让金，职工不拥有完全产权，怎能交纳房地产税？
四、按持有房产套数交纳房地产税合理可行吗？知名开发商潘石屹认为应从第二套住房开始征收房地产税。那么，如果居民分别持有180平米和45平米两套住房，是按照哪套住房面积交纳房地产税呢？
五、按照目前的户籍管理制度，人户分离的情况怎么交纳房地产税呢？如果只按照户籍人口计算人均住房面积和确定征税扣除面积，是否对人才流动和人口自由迁徙造成制约和更大的不公。
六、不管房地产税如何征收？可以确定的是：只要征收房地产税，房价下降是必然现象；买房人数减少也是必然现象；房地产市场萎缩甚至崩盘也未可知。所以，房地产市场的变化对经济发展的影响无法预料：有可能是一只黑天鹅；也有可能是一头灰犀牛；还有可能就是一只乌鸦。而乌鸦在日本预示着好兆头，在我国意味着什么就不好猜了。
七、征收房地产税不能变成对已购住房人的清算。需要清楚的是：我国改革开放以来，持有两套或两套以上房产的人是我国经济发展的埋单者还是索取者？如果视为前者，说明在居住改变中国的过程中大多数购房人属于贡献者，是政府宽松货币政策的承担人。如果视为后者，不合理的房地产税政策将严重打击这批人的工作和劳动积极性。
八、我国对房地产税的政策研究充分吗？首先，我国对征收房地产税的研究结论大多来自政府智库，尤以财政、税务系统的所谓专家荐言为主。其次，就是媒体关于征收房地产税可以调节收入分配、缩小贫富差距的舆论煽情。岂不知，即使现在开征房地产税，也无助于解决这类问题。反倒会造成房地产市场萎缩的局面进而影响到就业和普通劳动者收入增加，弄不好还会引起经济下滑，市场萧条和通货紧缩。三是我国对房地产税的政策研究从来就没有提上议事日程，更别说发动民间智库和让广大群众畅所欲言，发表高见了。所以说，一项从未充分研究和论证的征税政策的贸然出台，谁都无法预测其严重后果。
九、房地产税（人多税少）与遗产税（人少税多）的关系厘清了吗？美国是以土地私有为基础的征收房地产税的国家，目前已形成完整而合理的房地产税体系。同时，也是征收过遗产税的国家。而且，遗产税的征收额远大于房地产税的额度。但美国为什么要放弃遗产税呢？原因不辩自明，即征收遗产税比取消遗产税的社会浪费要大许多。所以，两害相权取其轻，就只好取消遗产税了。而我国征收遗产税的时机远未成熟，因为私人产权的确立和保护刚刚提上议事日程。而对于对仅仅发展20年（1998年房改至今20年）的房地产行业急于征税就更让人难解其意了。
十、在目前全国房地产市场还需要进一步发展，以支持经济高质量增长和市场繁荣的现状下就贸然推出不成熟、不完善和不正确的房地产税政策，是福是祸尚难预料，决策者当三思而后行。
综上所述：征收房地产税可采取新老划断、区别对待、增量征收和存量缓征的原则渐进向前推进。一是增量征收并扣除免征面积。即凡新购买住房，扣除免征面积后按当地房地产税率征收。没有增量，不计存量，但存量面积应计算在扣除面积中。二是存量满70年使用权后自动续期并开始征收房地产税。这样，征收房地产税的所有难题就迎刃而解了。
2018年3月14日
