住房完全商品化不合中国国情

左河水 原创 | 2018-06-12 10:14 | 收藏 | 投票
关键字:住房 国情 商品化 

            住房完全商品化不合中国国情

                                               左河水

        所谓住房商品化,是指在住房的生产、分配、交换和消费各个环节都纳入市场经济的运行轨道,使住房作为一种商品在市场上按照等价交换的原则进行出租或买卖。首先,是住房的生产经营商品化,即把住房作为商品,按商品经济规律由开发商进行投资建造,组织生产经营活动;其次,是住房的分配、流通、消费市场化,建成的住宅由市场交易进行分配,职工通过购买和租赁进入消费领域来解决自身的居住问题;再次,住房的管理市场化、专业化、社会化,由市场型的物业管理企业实施管理;最后,住房资源的配置市场化,由市场机制调节住房资源的配置,以取得最大的经济效益。

 

                                           一、我国住房走向商品化的历程

        新中国建立后的三十多年,我国延续了一种“福利分房”的制度,即“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”,这是当年福利分房的典型特征,各单位以级别、工龄、居住人口、有无住房、是否婚配等标准为职工分配住房,分配的房屋禁止转卖和限制转租。单身职工,一般只能分到一套房子里的一小间来过渡。而到了福利分房时代的后期,很多单位由于持有的房屋数量有限、僧多粥少,很多结了婚的职工也只能和其他同事挤在一套单元房里,共用同一个厨房和卫生间,即所谓的“团结户”。只有少数强势的部门可以利用手中的职权,占有更多的资源,包括土地、资金等,这是当年计划经济时代特有的房屋分配形式。

       1980年,邓小平提出要在我国进行城镇住房制度改革,走住房商品化路子。1984年国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”,1986年国务院住房制度改革领导办公室成立。1988年宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划。1991年,时任国务院总理李鹏在第二次全国房改工作会议上指出:“房改中诸多矛盾交织在一起,而且各地情况又不一样,既要有一个大气候,也不能操之过急。贵在走出第一步。”其时,上海推出实施分步提租补贴和出售公房、建立公积金、购买住房债券、成立房委会等内容的房改方案,对全国起到了推动效应。但与此同时,一波“房地产热”造成房价猛涨、资金紧张,于是各地区和各单位借房改出售公房之机,以低价吸引职工购房,掀起全国范围内的低价出售公房的浪潮。 

       1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,提出城镇住房制度改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化。同时,明确建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用房住房供应体系和以高收入家庭为主要对象的商品房供应体系。标志着中国全面推进住房市场化改革目标的确立,开启了城镇住房商品化的大门。 此后,房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金成为住房分配货币化的起点,形成了新的住房制度的雏形。

       1998年,中国正式步入商品房时代,这一年出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这一文件明确废止了住房实物分配,标志着住房制度改革在全国范围内全面展开。至此,我国实行了近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台,老百姓开始进入买房时代。从此,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年,时任建设部部长俞正声宣布住房实物分配在全国已经停止,中国的房地产业正式进入市场化发展阶段。福利分房戛然而止,中国居民的人均住房面积从1991年的7平方米增加到了2012年的36平方米,花园小区与电梯公寓代替了大杂院与筒子楼,房地产行业也成了我国的支柱产业,借以推动国民经济的快速发展。 

                                          二、住房商品化出现的问题与成因

        孟子早在《梁惠王章句上》指出“居者有其屋”,孙中山也提出了“耕者有其田,居者有其屋”的民生思想。这也是是中国共产党人在革命时期的理想和承诺。时至今日,虽然国力逐步具备,但是房子全面商品化使这一愿望有落空的危险。首先是房价高居不下,政府越控房价越涨,政府的公信力下降!其次是房奴们上班苦、打工苦,开店苦,供楼更艰苦。全面商品化的城市高楼大厦平地起,空置房全球居第一,中国的富人房子比人多,穷者人多无房住。中国的两极分化,房子表现最突出。  

 (一)“炒房”大军兴起,房价高涨不止 

       在刚刚步入新世纪的住房体制改革过程中,由于缺乏健全的监管机制和调控经验,便出现了地区发展不平衡、供求结构矛盾突出,市场行为不够规范等现象。从商品化一开始,“炒房”大军就开始出现。2001年8月第一个温州购房团150多人进入上海,以5000多万元的现金砸向上海楼市,使当地的房价一路飙升。2003年后,当我国经济进入新一轮快速增长的周期时,房地产市场也迎来了前所未有的增长高峰,全国房价进入第一个狂飙期。中国社会科学院工业经济研究所曹建海认为:“这一次改革的最大失误就在于过度市场化,导致了房价高涨。” 在此背景下,中央层面开始了对房地产市场商品化以来第一次宏观调控。

        2003年6月,央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发四个环节的运作加以严格限制;同年,国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,则从健全市场和调整住房结构的角度进行调控。自此,政府层面也与市场层面开始了一场关于“房价”的旷日持久的博弈,但其结果房价依然高涨不止,给中国经济带来了一系列的隐患。 

      为了消除地产买卖过程中的腐败,国家推出了地产的招拍挂制度,通过拍卖地产使用权的方式来卖地,可是,低价的飞涨又推动了房地产疯狂地涨价,直到今天,不管物价如何变化,中国的房价一律高涨不已。全国各地的土地拍卖导致的地王不断出现,经济误入风险的歧途,导致经济泡沫的出现及经济的畸形发展,而经济泡沫又助推资产价格的虚高,刺激恶性通货膨胀的发生。 

(二)未解决大众居住的急需,却满足了少数人牟利的需要

        2003年国家规定,不允许个人购地自建房子,只能向开发商购买商品房,中国一下成为了全世界少数以商品房为主的国家,国家很少花钱盖保障房、廉租房。在房地产开发商推动下的居高不下的房价,不断地吞食着普通民众的财富,制造出一批又一批富翁,结果,导致社会财富以惊人的速度高度集中于少数人手中,导致贫富两极分化加剧,导致社会消费的严重萎缩 ,最终导致奇特的经济二元化结构的形成。

        内需严重萎缩了之后,我国政府只能求助于传统的手段,即扩大政府投资拉动经济增长。但政府投资拉动的着力点又集中于房地产业了。结果,与房地产业相关的部门进一步发展了起来;而与房地产业无关系的经营领域,在内需严重萎缩的影响下迅速萧条了。于是,这些领域的个体私有资本大规模地退出市场,而涌入房市和股市;在房市中这些投机资本有些形成了炒房团的武器。在推高房价的过程中,急需住房的城市居民只能看房哀叹,他们在购不起商品房的同时,逐步产生了仇富的心理。

(三)领导干部的GDP政绩考核,导致地方官员与开发商结成利益共同体

         我国政府曾经实行人均GDP的领导干部政绩考核制度,实际效果上等于是把房价、售房收人与地方官员的政绩挂钩,导致地方官员与房地产开发商的利益联盟,从而与人民大众的利益诉求越来越远,从而不断地制造着经济问题和社会问题。我们有些决策者,面对房地产恶性涨价的现状,把一切罪过全部加于炒房团的头上,而较少考虑自己在土地出售等方面推出的某些错误的政策与作法,只知道诿过于他人,而不知道反思自己。他们面对这样严重的局面,不是想办法改革垄断性土地批租制度,特别是导致地产恶性涨价的拍卖制度,不是彻底改革政府财政体制,而是依然想着通过收税增税的办法从居民口袋里掏钱。 

 (四)住房保障制度中未完善的问题

        我国的住房保障制度启动较晚,保障覆盖的面也较小,其起到的作用有限,特别是在执行过程中还存在一些问题,需要进一步研究解决。

        第一,政策目标不够明晰,关注点过多在产权问题上。我国住房制度改革的过程中过于看重个人对于房产的拥有,过于看重市场化。须知世界上任何一个国家都不能单靠完全市场化解决住房的保障问题,也没有国家仅靠单独的住房公共政策就能解决住房问题,只有市场化和非市场化的住房保障措施相结合,才是解决城镇住房问题的正确道路。 

       第二,帮助对象界定不够明晰,保障范围也过窄了。我国目前还没有真正实现个人收入申报和个人信用评级制度,灰色收入客观存在,经济适用房的保障对象难以确定,存在“收入失真”和“审核失灵”的现象,致使供应对象难以掌控。目前,全国各城市出台的廉租房政策的保障对象,多限制在低保户、优抚家庭中的住房困难户,而使城市中既买不起房,又非低保户和大量的流动人口则不能在廉租房的保障范围之内,特别是对一些高级而急需的人才缺少优惠的政策保障。

      第三,腐败问题依然存在,政策的作用未完全发挥出来。许多保障房落在了一些领导干部的亲戚朋友手里,有一些家庭经济条件优越,不缺住房的人通过金钱交易得到了保障房,而一些无依无靠、缺房的平民百姓,只能望房兴叹。没有建立并实行一套有效的公示制度和审计监督制度。 

 

                                               三、住房完全商品化不符合国情

        中国是一个人多地少的国家,人均耕地1.4亩多一点,不到世界人均水平的一半,而且耕地后备资源也严重不足。据王世元分析,全国有8474万亩耕地位于东北、西北地区的林区、草原以及河流湖泊最高洪水位控制线范围内,还有6471万亩耕地位于25度以上陡坡,这些耕地中有相当部分要根据国家退耕还林、还草、还湿和耕地休养生息等安排逐步调整;有相当数量耕地受到中、重度污染,大多不宜耕种;还有一定数量的耕地因开矿塌陷造成地表土层破坏、因地下水超采,已影响正常耕种。所以,适宜稳定利用的耕地也就18亿亩多。

        进入新世纪13年间,城镇占用优质耕地又增4178万亩。从补充耕地的能力和质量看,耕地后备资源严重不足。上海、天津、海南、北京可供开垦的未利用土地接近枯竭,江苏、安徽、浙江、贵州等省也都很有限,建设占用耕地的补充难度很大。从人均耕地的国际比较看,仍呈下降趋势。1996年,我国人均耕地1.59亩,到2009年,随着人口的增长和其他因素,下降到1.52亩,现在1.4亩多一点,明显低于世界人均耕地3.38亩的水平,且区域间很不平衡,耕地保护形势仍十分严峻。

        我国随着耕种面积的减少,粮食的缺口不断增大,成为世界第一粮食进口大国,2016年中国全年进口小麦337.4万吨,同比增长13.51%。同年进口大豆8391万吨,创历史纪录。当然,创纪录进口的不止大豆,还有大米,我国2016年全年进口稻米353.39万吨,也拿到了“第一”,其中从越南进口161.84万吨,泰国92.84万吨,巴基斯坦70.38万吨,柬埔寨12.19万吨,缅甸8.84万吨,老挝6.69万吨。农业部预测,到2020年,我国的粮食产值将上升到5.54亿吨,缺口将加大到1亿吨以上。 

        据统计,中国棉花消费量逐年增长,2015、2016年度消费量分别为 762.0万吨、816.5万吨,预计 2017年度消费量继续升至838.2万吨。产量增速较慢,库存逐渐减少,国内棉花供需缺口逐渐显现,2015年需求端出现187万吨的缺口,2016年度进一步扩大至 229 万吨。  

        粮食和棉花是人们的基本生活资料,是人类生存的基础,也是一个国家国防的根本保障。一个国家再富裕,国防力量再强大,如果没有粮食则不战自败。当一个国家处在和平的时候,市场的粮食能找上门,国民毫无顾忌,但一旦国际形势突变,如面临战争或经济制裁,国家必将陷入危亡的险境。中国如果长期在粮食不能自给的情况下,过度占用甚至继续让费耕地去大量建造炒买的商品房,打造黑暗的无人“鬼城”,去让贪婪的开发商大量囤积与荒废土地,去让少数有钱人大量抢购商品房来空闲待涨,其结果,不但不能完成“耕者有其田,居者有其屋”的任务,而且让国家和人民步入缺粮少衣的险境。  

        住房是城乡人民的必备生活资料,人民的政府应给予保障,在市场经济的条件下,可以有一部分住房成为商品,资本可以进入运作,但是要限于在这个一部分之内。在共产党领导下的社会主义国家,住房绝对不应成为极少数人牟取暴利的工具。中国社会科学院副院长李慎明表示,如果住房全部成为极少数人牟取暴利的生产资料,那么绝大多数人就必然失去住房这一应该必备的生活资料。这必然加大社会的两极分化。说得严重一点,这还会影响我们党和国家的性质,为国内外敌对分子搞颜色革命和街头政治提供条件,这对党的长期执政和社会的长治久安带来十分不利的影响。所以,李慎明表示,必须清醒认识我国住房的社会主义性质,不能把住房全部作为商品。

         土地属于稀缺资源,房产与地产密切关联。我国土地与人口的矛盾十分突出,房地产的开发和经营既要加快速度,又不能急功近利。房地产也是人类生活的载体,是一种次生性土地资源,其绝对空间同样有限。房地产过度商品化与自由交易,其实等同于土地以一种隐含方式实行了私有化,我们的政府领导都懂得防止土地私有化,可能带来圈地居奇,地价暴涨,民不聊生的恶果,却不曾想到这种恶果会在所谓房产形式掩映之下变为了现实。本该用于保障生活稳定的民生住房却成为了一些人牟取暴利榨取民财的工具。投资一座工厂,工厂会不断创造出新的物质产品,进而增加新的社会经济价值,可是居民的房子,除了把自己的钱交出去以外,不会再增加价值了。

      中国居民的收入水平目前差距很大,共同富裕的道路还很长。就此我国也不能实行住房商品化、货币化,而把广大低收入居民推向以盈利为目的的房地产市场,我们需要多在政府的扶持下发展社会保障房来解决住房问题 。土地作为人类生活的载体,是一种不可再生的特殊资源,在中国不适合实行大量私有化交易,否则,由于强者的圈地兼并行为压缩弱者的生存空间,会使政府陷入被动,使社会面临动荡。

         

                                               四、曾经改革的住房制度需回头再调整    

        “房子是用来住的,不是用来炒的”,这是2016年12月中央经济工作会议提出的政策定位,是我们应该回归的住房居住属性。2016年底的中央财经领导小组第十四次会议指出,要准确把握住房的居住属性,这是立足中国国情和住房政策实践教训,是对中国住房市场的科学再定位。有限制的市场化,将是构建中国楼市长效机制的基本方略。应当说,新加坡式的经济适用房模式,是非常贴近于中央对住房市场的最新科学定位的。在中国,住房中可以有商品,但绝不能搞商品化,政府在收取的土地出让金中可拿出相当的比重,加大最低生活保障用房与公租房、廉租房及重要科研人才住房的建设。  

       住房中可以有商品,但是不能住房商品化。我们应该借鉴新加坡等国家的经验,停止住房产品完全商品化。新加坡公开卖的商品屋只有3%,瑞典一半的楼盘都是老百姓自己合资建的房;香港远远超过半数的居民是享受香港政府所提供的公屋,这个公屋既具备了经济适用房的特性,也具备了廉租屋的特性。香港地价全球居前,而政府的廉租屋每个月租金才几百块。内地和香港的薪资收入差距平均十几倍、几十倍,香港能够提供如此廉价的廉租屋,是因为有政府的支持,全世界各国的政府都把居民住房当成头等大事来抓,因此经济适用房跟廉租房在中国居民听起来是天方夜谭,而在其他国家已经实施的很久了。 

        在1998年我国政府就曾经规定,整个地产发展必须80%经济房,10%廉租房、10%商用房,这个规定本来是可以的。可是,不知为什么到2003年突然改成了80%为具有保障性质商品房,等于90%都是商品房,因此我们房地产变成了纯粹以商品为主导的商品住房。国务院参事任玉岭曾在接受媒体采访时表示,近些年过分强调住房的商品化、市场化,是导致调控房价失败的原因之一。他提出“应当按自建房、单位建房占到整个住宅供给量的70%--80%,留下的20%左右的空间给商品住宅”。 

      这些年的经验教训证明,我们还是要继续坚持和不断改进以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金制度为内容的住房保障制度,解决大部分低收入人群的住房问题。经济适用房,是通过减免土地出让金和减免税收等方式,向中低收入家庭提供低于市场价格的住宅,采用这种新型的住房供应体系,方可使城镇居民的住房情况得到改善,同时稳定市场的住房价格。城镇廉租房,是指政府和单位在社会住房领域实施的社会保障,即向具有城镇最低收入家庭提供的租金低廉的住房,这一制度针对的是城镇最低收入家庭。目前各地在实际操作中以“双困户”为分配主体,即城市中最低收入和住房困难家庭。廉租住房制度是我国住房保障制度的最后一道防线,对最低收入家庭实施住房保障无疑是对人的基本生存权利的肯定,是一种非市场化的保障方式。另外还应该搞一个人才安置房,以解决高档科技人才及大学重要青年教师的住房困难问题 

       目前,我国房地产行业的利润过高,使宏观经济过度依赖房地产业的发展,影响了广大居民的生活改善,还滋生了部分的腐败,加剧了我国经济结构的失衡,阻碍了经济发展方式的转型,为此,我们还要完善土地政策和税务政策。 

 

 

 

个人简介
江西星子县人,复旦大学经济硕士。是对财经、诗词、作曲、书画、漫画、小说、应用文写作都有研究和实践成果的人。
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