关于房地产研究的三个问题
——兼与杨伟民主任、周天勇教授商榷
智石经济研究院副院长 卫祥云
自从中央高层提出“房住不炒”的概念以来，我国政府的房地产政策出现了新的变化，以限购为主的各种调控政策频出，房地产税的立法工作也开始纳入全国人大的议事日程。
现实情况下，我国房地产价格涨跌的信息却十分混乱。有关报道称，自去年调控以来，北京、上海、深圳等一线城市的房价下降20%以上。有媒体称杭州、成都、南京等二线城市的新建住房销售现场彻夜排队，一房难求。三、四线城市的房价更是扶摇直上，有的城市半年上涨了50%以上。为此，各级政府不断加码出台调控政策，有的城市甚至已开始限制企业购房。至于这次房地产调控周期和乱象何时收场，以何种方式收场尚难预料。但我认为，目前我国政府和各种智库对房地产市场的政策研究远远不够，尤其是对一些基本概念的解释不清楚或存在歧义，导致政府和决策部门难以出台相对合理的政策，更甭说制定长期的发展战略和决策了。本文拟就目前房地产市场亟需厘清的三个问题发表一点看法，供大家研判。
一、住房空置率问题
全国政协经济委员会副主任杨伟民指出：“我们曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应尽快制定空置率标准。”
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告批露：2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%。其中六大城市空置率分别是：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高为23.2%。
中央党校周天勇教授2015年底预测：我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率在20%—25%之间，城镇地区空置住房为6500到8800万套之间。
由上可知，所谓的住房空置率已为研究房地产市场的一个重要指标。一方面，住房空置率偏高意味着社会财富的巨大浪费；另一方面，在“房住不炒”的背景下，也意味着房地产价格可能存在巨大的下降空间。所以，中国的住房空置率高不高就成为一个争议巨大但谁也无法给出坚实数据或无法自圆其说之谜。
这个谜能否解开？我认为是一个仁者见仁，智者见智的问题。也是一个无法解开的死结。因为我国住房市场的现实情况无法确定一个空置率的标准。原因简单明了：如果一个三口之家有两套房子，是否可以确定其空置率为50%？如果一双老人城里有一套楼房，城郊有一套别墅，其空置率是否也是50%？
所以说，用所谓的住房空置率偏高思维做为衡量房地产市场调控政策的依据是极不科学的，且在一定程度上抑制了住房市场的改善性需求和二手房资源的市场配置。与人民群众追求美好生活的初衷完全背道而驰。
至于炒房者，是不存在“空置”现象的。俗话说炒股炒成股东，炒房炒成房东不是炒股炒房者的初衷和目标。他们的目标只有一个，就是通过炒房盈利，炒房者手中是不留房子的。因此，我们可以断言：住房空置率的概念极不清楚，也无法制定一个共同的标准。对于这样一个近乎于伪命题的住房空置率无需给予关注。也没有什么研究意义。
二、城乡土地的边界问题
2016年1月11日，我在《价值中国》撰文《研究土地制度改革须厘清五个问题》中提出了“城乡土地的边界问题”。即国有土地和集体土地有无边界的问题。文中认为：在中国城市的发展模式中，国有土地是不可能转换为集体所有土地的，但集体所有土地在不断地转化为国有土地，即政府通过“征地”行为改变了土地的集体所有性质，使本来十分清楚的国有和集体土地边界越来越不清晰，甚至无法厘清两种土地所有制的区别。
对此，我提出诘问：如果政府认为两种土地所有制没有边界或者可以通过政府“征地”行为改变土地所有制边界，何不改为单一的土地国有制？我的观点被许多研究土地改革的媒介转载和传播。
杨伟民主任指出：“我国城市居民用地一般占城市建城区30%左右，目前农村空置宅基地3000万亩，相当于城市建城区总面积37%，比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。如果拿出一小部分转到城市，可以大幅度降低地价。”与此同时，杨伟民主任还提出了两个重大问题：一是政府不再征收农村集体建设用地。二是不但允许农村人口出售宅基地使用权后进城落户，而且也要允许城市人下乡购买宅基地使用权。
对此，我认为目前我国农村虽有3000亩空置宅基地，但拿出一部分转到城市可以大幅度降低地价的思路却无法实现。因为，在不进行产权改革的情况下，真正的土地市场不可能形成，也无法通过计划进行有效配置。同时也无法终结政府通过征地方式把集体所有土地不断转化为国有土地的行为模式。而且，3000万亩空置宅基地分布在广袤的穷乡僻壤，不见得就是一种浪费。如果产权清晰，保护严格，即使宅基地所有人愿意让宅基地保持原生自然状态也比乱开发和无序流转要有利于环境保护和建设美丽乡村。至于城郊附近的农村宅基地，相信是不会空置的。
不过，杨伟民主任关于终结政府征地模式和允许农村宅基地使用权在城乡之间可以自由交易的呼吁还是值得大力赞扬的。毕竟杨主任还是全国政协经济委员会的副主任，其发言和观点的传播还是有一定影响力的。不可与民间智库的研究相提并论。
三、“住房分配商品化”错了吗？
1998年3月19日，时任国务院总理的朱镕基在答记者问时说“我们准备下半年出台新政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。
二十年弹指一挥间。目前我国的房地产业已成为名副其实的支柱产业之一，城乡居民极大地改善了居住条件成为当今不争的现实。20年中，各级政府、房地产开发商和现有房产持有者无疑都是房价上涨的受益者，居住改变中国成为活生生的现实。而这一切变化，不得不承认与“住房分配商品化”政策密切相关。
当然，为了解决部分低收入群体和弱势群体的住房需求，本着“房住不炒”的精神，各地政府推出了公租房、限价房、安居房、人才房和共有产权房等双轨制住房政策，使之成为住房分配商品化的有益补充是完全必要的，也是深得人心的。但如果就此否定1998年住房改革政策的任何想法和做法都是极其错误的和不明智的。
2018年6月28日
