银行房地产信贷坏账“抬头”,房企日子难熬

孙用云 转载自 中国经营报 | 2018-09-11 16:01 | 收藏 | 投票
关键字:银行 房地产信贷 

 在市场资金紧张的背景下,房地产企业的日子最难熬。虽然当下大量资金仍然涌向房地产行业,但是商业银行在信贷坏账上已经有所警惕。

据《中国经营报》记者了解,2018年上半年,国有四大银行的房地产贷款新增接近2300亿元,在银行贷款规模占比稳中有升。然而,高负债和资金链的紧绷让多数房地产企业融资难度增加,这也给银行存量企业贷款带来了一定的风险。

  流动性冲击

“房地产企业对于资金的依赖程度非常高,往往这些企业也是依靠着滚动的高负债发展。在市场资金面紧张的情况下,这类企业受到的冲击最大,多数企业都需要加大融资力度以保证资金能够正常的循环。”北京一家房地产企业负责人李平表示。

据他介绍,在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下,资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题,其中以中小房企资金难题最为突出。“银行贷款实行的都是名单制,大企业能够进入名单,而中小企业则很难贷到资金。”李平说。

实际上,在监管严控资金流向房地产行业的同时,也间接切断了部分房地产企业的融资渠道。通过信托、小贷等非银金融机构融资,这些房地产企业需要支付较高的利息。

“市场资金紧张了,对于大企业的影响要小一些,对于小企业的影响反而更大。市场资金的价格一直在涨,企业融资成本就是一个很大的问题。”李平称,目前中小房地产企业的融资成本上升幅度接近2%。

同时,在高负债的情况下,通过融资偿还债务是其中关键之一。一旦债务到期不能偿付,可能就会面临“滚雪球”效应。李平告诉记者,资金上越困难的企业就越难融资,且成本更高,而资金富裕的企业则相对压力要小一点。

事实上,中弘股份就是典型债务崩盘的房企之一。该企业扩张较为激进,在斥资61.5亿元收购“半山半岛”项目失败后,流动性上出现困难。由于该公司的资金多来自信托和私募基金,融资成本很高,最终导致资金链断裂。据不完全统计,中弘股份目前逾期债务本息合计金额已经超过了44亿元。

“房地产企业负债率普遍较高,这个流动性困境可以说是全行业的。”李平表示。

据申万证券数据显示,截至2017年底,房地产行业资产负债率为79.08%。若考虑永续债、明股实债等情况,则杠杆水平更高。追求规模、疯狂拿地,房企债务规模快速膨胀,对于资金链稳定性提出了更高的要求。

同时,房地产企业在融资上的难度越来越大。数据显示,房地产开发企业2017年到位资金15.6万亿元,同比增长8.2%。2018年1至6月到位资金7.92万亿元,同比增长4.65%,增速明显回落。

  风险几何?

对于商业银行而言,房地产行业的资产质量一直较好,坏账并不高,银行也有冲动加大资金投入。从贷款的分类看,开发贷的门槛高,多数是与国内龙头企业合作,有较高的保障;按揭贷款则有住房作为抵押,风险更低。因此,房地产企业贷款虽然在分类中属于限制类贷款,但是银行机构均表示风险可控,今年上半年对于名单内的贷款企业授信也没有明显缩减。

数据显示,截至6月末,国有四大银行在房地产行业的贷款规模达到了2.06万亿元,较年初1.83万亿元增长12.56%。在贷款总占比上,四大国有银行的贷款占比均有所提升。其中,农业银行增加0.6个百分点居首,而中国银行微增0.15个百分点居末。

在不良贷款方面,建设银行房地产行业的不良贷款率为2.17%,高于工商银行和农业银行的水平,但是工商银行、建设银行房地产贷款不良较年初有所下滑,而农业银行贷款率却有一定程度上升。

农业银行行长赵欢表示,该行新发生的不良约9%体现在房地产上。从新增贷款的情况来看,三线城市、四线城市的按揭贷款总量占比较高。

“相较其他类型的贷款,按揭贷款仍是风险相对较小的一个品种,也是银行比较青睐的。对于一些二三线城市来说,很多银行地方分行有意做大贷款规模。”一家股份制银行人士表示,一线城市的房地产贷款则稳中有降,这与地方的房价息息相关。

该人士还称:“在名单制实施后,银行对于房地产企业的贷款其实是比较看好的。大型房地产企业的融资渠道多,一些好的项目便于落地,银行也希望通过贷款冲规模实现双赢。”

对于房地产贷款的风险,该人士认为主要在于负债率、流动资金和销售回款等方面。目前国内商品房销售量价齐升,但是同比增速已经放缓较多。很多房地产企业的策略就是“一手抓销售,一手抓融资”。

该人士认为,“市场上流动性紧张的态势不可能一直持续,至少龙头企业的抗压能力要更强一些。”

在监管看来,房地产行业的信贷风险仍被列为了四大重点领域之一。今年8月底,银保监会对于下一步防范风险工作聚焦在互联网金融、房地产泡沫、不良和地方债上。对于化解房地产领域风险明确表示,进一步完善差别化的房地产信贷政策,严禁“首付贷”和“消费贷”资金流入房地产市场等违规行为。

“银行在房地产行业的贷款集中度比较高,贷款规模大,可能一笔业务的影响也更加明显。从业务的角度来看,如果企业贷款的风控做得比较扎实,这部分不良也很容易消化。”上述股份制银行人士认为,大多数银行在房地产贷款上的不良均在3%以内,而制造业的不良则要超过房地产不良的一倍多。

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