央行房贷新政会影响首套房房贷利率，但可能是只涨不跌，房贷利率博弈很复杂，银行的利润、地产调控政策、贷款供需的强弱对比。
从高层表态看，也不会导致贷款利率下行，央行官员强调，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，但不管怎么操作，房贷的利率不下降。
房贷利率不下降是一锤定音，不下降前提下，房贷利率可能出现差别化的上升。
央行房贷新政
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变，
但是这个利率是浮动的，也就是由客户和银行商量一个变动周期，但是这一周期不能低于一年。一年以后依然根据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
购房者关心的是会不会影响按揭贷款利率。
按揭贷款利率下跌几无可能
按揭贷款需求较大
从按揭贷款需求来看，目前依然旺盛，不少地方传出二套房暂时中止贷款，这不是政策的变化导致无法放贷，而是因为地产抵押贷款没有额度，额度用完，只能等待新的额度，贷款者就需要等待。就是一套房放款时间有的地方也已经延后。
房贷之所以紧张，在于监管部门要求商业银行严控地产行业贷款新增比例，加大向实体经济贷款力度，房贷的额度就会出现紧张。
贷款利率与市场对贷款需求是有关系的，需求越是旺盛，银行额度越是紧张，排队等候贷款的人也就越多，银行就会上调贷款利率抑制过火的需求，同时获得更高的收益。
从最近贷款利率来看，普遍出现上浮力度增加，一套房最高已经上浮到23%。
银行需要保证利润
央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，出发点就是发挥好LPR对贷款利率的引导作用，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。
信贷利益是一块蛋糕，降低实体经济融资成本，等于就是银行让出一部分利益，这会影响银行的利润来源，影响银行利润增长，在房贷需求强烈下，银行不仅不会降低按揭贷款利率，还会转嫁成本，场外损失场内部补是一种策略，尽可能的上浮按揭贷款利率，补偿实体经济贷款利率下降造成的利润损失。
按揭贷款一直是银行最优质的资产，但是又是需求最旺的资产，银行十分青睐，但迫于地产调控政策，银行在数量上难以有效扩展，但在一致性趋利下，银行会一致性选择上浮贷款利率获得超额利润。
房贷利率制定决定按揭贷款利率难以下行
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
目前各省各市的按揭贷款利率不尽相同，从上浮8-23%不等，这与当地地产调控政策的力度和银行负债端成本有关。
最近一段时间，地产调控政策力度并没有降低，有的地方调控政策还在加强，应对房价上涨压力。
按揭贷款要结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，客户风险并不大，现在银行的经营压力是比较大的，最近一期的LPR比基准利率下行6个基点，市场普遍性预期银行对实体经济贷款会下行，银行净息差会减少，这个情况下，商业银行需要从新的渠道增加息差，从而对冲对实体经济贷款的息差减少，按揭贷款作为一种刚性需求，配合地产调控上浮利率就是最佳渠道。
地产不作为刺激经济手段导致按揭贷款上涨
地产与经济的关系复杂而敏感，地方政府严重依赖土地收益，而高层强调的是未来的经济健康，中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，可见去地产化的节奏依然在推进，
如何去地产化，那就是严格限制资金进入楼市，银保监会一直打击违规资金进入楼市，也在关注银行涉房贷款占比过高问题。涉房贷款新增比例如果得到严格控制，就会出现僧多粥少价高者得的情况，银行按揭贷款只能上浮。
据今日头条5月初，南京首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底，调整到上浮15%；7月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。
三个月按揭贷款三连跳说明什么，说明银行按揭贷款易涨难跌。新的LPR形成机制不会改变贷款需求，也就不会改变利率上涨趋势。
媒体报道，最近一段时间，不少热点城市房贷利率上调的步伐变得越来越快、越来越急。7月苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行，青岛多家银行首套房利率上浮15%。
地产调控难以松动，银行负债端成本难以下降，银行经营面临净息差减少，按揭贷款利率不可能下降。
