如何拿建设用地指标!

蔡律 原创 | 2020-02-14 13:40 | 收藏 | 投票

  如何和政府谈判建设用地指标?

  一、如何拿建设用地指标?

  与一般的经营性用地招拍挂不同,产业地产拿地,核心是要政府点头同意。所以,学会如何与政府打交道,对于企业缩短谈判周期,提升合作概率至关重要。

  正文:▼和政府打交道最重要的一点,就是把政府感兴趣的东西,用最精炼的语言表述出来。而不是递上一本砖头一样厚的报告,打开几百页的ppt,然后口沫横飞地讲上好几个小时......

  这里政府感兴趣的点,就包括三个方面。

  一、你是谁?

  拿地主体是谁,是政府首要关心的问题,直接决定了你有没有资格拿地。一般而言,政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入产业资源,以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发,对企业进行综合评估。

  其中,政府最关心的就是企业能否引入产业资源、是否具有运营能力,这也是中兴通讯、科大讯飞、小米集团等一众科技公司更容易拿地的原因。因此,在介绍中,企业一定要着重体现自己的产业运营能力。这方面薄弱的,还需借助外部力量,与相关行业龙头企业等结成联合体,弥补产业运营的短板。比如万科与中兴、FF与恒大等合作共同开拓产业地产项目。

  二、你想做什么?

  你想做什么?我来猜一猜。首先,砍价是必须的,零地价最好;再配一些人(住)才(宅)用房,比例越大越好,而且一定要能卖;然后商办部分自持比例尽可能少,最好除了自己用的,其他全能卖;另外,政策要好,至少在同区域内是最好的....

  有这个想法没错,但谈判是需要筹码的。既然我们是从政府手里拿地,所以我们就要先想政府之所想,站在政府的角度考虑这个问题。

  政府需要什么?首先,地方政府的领导需要政绩。上面领导想做什么?近期的政府文件有哪些要求?第二,你这个项目能给当地带来多少税收?拉动多少产业?带动多少就业?引进多少人才?给当地带来多大的影响力?第三,你这个项目有没有风险?你以前有没有拿地骗补的劣迹?各项生产手续是否齐全?环保是否达标?最后,企业不能逼政府犯原则性错误,比如上级政府明令禁止住宅用地与产业项目用地捆绑,那就肯定是不能做的,与其和政府纠结这个,不如早点在其他条件上找补。

  三、你想怎么做?

  一份具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点,这要求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解,是关注产业转型,还是关注产业创新?是关注怎样融入区域经济,还是关注怎样形成影响力?在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案,才会得到政府的认同。

  一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。为增加开发方案的亮点与吸引力,在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“创新驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案,其实就是利用外脑的智慧,以缩短谈判周期,提升谈判效率。

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  政府关心的事情谈妥,接下来就轮到政府出东西了。

  一般而言,政府这边可以出两个东西。

  一、土地

  能出多少地?出哪块地?价格是多少?产业和住宅的配比是多少?这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样,一个是看政府对你有多大兴趣,另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。

  二、政策

  政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策,比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等;还有政府针对企业引才的奖励,比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等,以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等等。当然,这些需要你找到当地相关的产业政策,对号入座。

  当然,如果你的投资项目比较重大,可以和政府一事一议,可以围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈,政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目,还可以请专业人士去谈,他们说不定可以帮你谈出许多意想不到的条件。

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  当然,和政府打交道也有风险,最常遇到的就是政府换届,新官不理旧账。

  这个新官不理旧账有两说,一种是有些政府官员为了博取政绩,无论合不合规,都先答应了再说;当然也有些是不懂相关法规,胡乱答应,后来发现根本执行不了。

  最常见的违规承诺就是零地价(零地价是指除支付农民的土地转让金和上缴省级财政的税金外,本级财政不再多收一分钱)、甚至裸地价(支付农民的土地转让金也免了)。

  新官接手后,对前任的态度本就不会太友好,毕竟项目做好了功劳是前任的,做不好责任是现任的;接下来,新官又发现有很多违规的承诺,加上企业的发展也根本没有当初说得那么美好,那新官上来就肯定要“赖账”。

  这里建议企业和政府谈判的时候,处理成“先征后返”,即投资者先支付土地出让金,在要求地方政府通过其他补贴方式分期返还土地出让金。这样操作就合规了,就算换了领导,你也占理。

  此外,在与政府谈判的过程中,每次开会的会议纪要都要整理备案,并交政府参会人员签字;具体要落实的事情,要及时签订合同,这样,万一将来双方扯皮,我们也可以拿出有力的证据来。

  二、关于使用村集体建设用地,必须走的8个报批程序!

  新修订的《土地管理法》允许农村集体建设用地入市的消息,经过各层媒体的解说,已经不是什么新鲜事儿了。对于可以利用集体建设用地,发展各乡村产业的业态也都出现利好的局面。这是“大棚房”之后,重新为乡村新业态,提供了落脚的地方。

  我们再来结合《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》来看,文件指出要适应农村人口老龄化加剧形势,加快建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次农村养老服务体系。

  “鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源,允许集体经济组织灵活利用现有生产服务设施用地开展相关经营活动。

  鼓励各类社会主体参与生态保护修复,对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用1-3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。”

  大家都知道可以用村集体建设用地,但具体的村集体建设用地是什么?村里哪些土地才是?怎么审批?大多数都不是很了解。下面我们就来具体看看:村集体建设用地及审批。

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  农村集体建设用地集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

  农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

  1、宅基地——是指集体内农民住房及周边附属设施,一般为非经营性用地。宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员的,用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划三种类型。

  2、经营性建设用地——农村集体经营性建设用地是具有生产性、经营性、服务性质的农村集体建设用地,是农村集体经济组织使用土地利用总体规划确定的农村建设用地,兴办企业或者与其他单位个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地。主要包括:经营行宅基地、商业用地、产业用地三大类。

  3、公共设施和公益性建设用地——农村公共设施和公益性建设用地是指提供公共服务的各种公益性设施用地,如:提供教育、医疗、交通、文化娱乐等服务、主要为村中小学、卫生站、村委会办公室等。

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  村集体建设用地的报批程序

  一、办理条件:

  项目用地申请单位具有申请集体建设用地资格;符合土地利用总体规划和城镇规划;占用耕地的,已落实耕地补充措施;符合国家的土地供应政策;

  土地界址、地类、面积清楚,权属无争议;申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;建设项目经过发改委等部门审核同意;占用林地已经林业主管部门审核同意;存在违法用地的,已依法查处。

  二、集体建设用地审批程序:

  1、项目立项——用地单位到区、县发改部门办理建设项目立项手续,取得项目审批(核准、备案)文件;

  2、规划审批——用地单位到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件,取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图;

  3、签订用地协议——用地单位与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议,或取得集体土地所有者和原使用者书面同意;

  4、用地申请——用地单位携相关材料,向所在区、县的国土资源分(县)局提出用地申请;

  5、勘测定界——分(县)局开具勘测定界联系单,并根据规划批准用地范围勘测定界;

  6、审核报批——分(县)局对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核,审核同意后报所在区县人民政府审批;

  7、核发证书——区县人民政府批准后,国土资源分(县)局核发用地批准通知书,用地单位凭用地批准通知书等相关资料,申请集体建设用地土地登记,办理《集体建设用地使用权证》;

  8、上报备案——供地完成后,各分(县)局应上报市局备案,并在(各)建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。

  乡村可用的资源是土地与农村集体资产。搞乡村旅游,搞民宿、田园综合体、乡村社区等等,最基础的就是把土生土长的很多资源旅游化、产业化。农村集体建设用地会是未来用地的新领域,很多新的乡村业态都将附着于此。参与到村庄的规划中,已成趋势。

  三、从“旧村改造”新政,谈“乡村旅游”拿地,不可遗漏的关键点!

  10月13日,广州市规划和自然资源局增城区分局颁发了《关于进一步加强市场主体参与我区旧村改造监管工作的函》,受到关注。

  该函件称,按照广州市委关于清理整顿平台中介公司违规参与项目开发的工作要求,坚决杜绝平台中介公司倒卖项目破坏旧村改造秩序的行为。严禁企业提前介入旧村改造,严禁村、社干部与任何企业私下签订与改造有关的文件,包括但不限于服务协议、咨询合同、框架协议等。

  上述违规行为一经发现核实,镇(街)应追究相关村、社干部责任并严肃处理,且1年内不得受理该村旧村改造申请。

  对于从旧村改造以及村庄产业振兴中而生的乡村新兴产业,如乡村旅游、民宿、文创产业,这样的流程,有必要梳理清楚。

  直接找村支书谈项目合作,是否还行得通?在审批上,我们搞乡村旅游是否会和旧村改造混为一谈,需要注意哪些审批上的关键点?我们带着这些问题,进行下面的分析。

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  旧村的改造模式具体包括:政府主导模式、开发企业代建模式、自主改造模式、股权转让模式、共同开发模式(双抬头)、协议转让模式

  原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。融资地块通过出让方式引入房地产开发企业(以下简称开发企业)进行开发,复建地块用于建设村民复建房和村集体物业,复建地块土地使用权仍为村。

  而乡村旅游发展到现在,村集体建设用地指标,成为了我们必争之地。旧村改造、产业升级,都势必会考虑融入乡村旅游的业态因素。政府+村委+合作社+运营公司+股民的运营模式,也得到了市场的验证。

  因此,有越来越多的机构、公司都想介入进来,为了乡村振兴的健康有序进行,政府势必会出来一些新政,来调控限制企业的行为准则,避免出现一大堆烂摊子的项目。

  所以,有的地方已经规定:严禁旧村庄合作类全面改造项目通过选择自主改造模式规避公开招标选择合作意向企业程序,先行开展基础数据调查。选择自主改造模式的项目在实施方案批复前变更成合作改造模式的,必须按规定公开招标选择合作意向企业。

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  比如,今年的7月11月,白云区印发的《白云区旧村庄全面改造程序指引(试行)》也指出,所有旧村改造项目实施方案必须经政府部门批复后,再通过政府公共交易平台选择合适的合作企业参与改造。

  为防止市场主体成为合作意向企业后推进改造不积极等行为,村集体经济组织和合作意向企业的合作期限明确为1年(特殊情况,延长半年)。在合作期限内,未挂网招商选择合作企业的,合作关系终止。

  我们再来回顾一下,新修订的《土地管理法》对于集体经营性建设用地的规定:

  (1)流转使用不限制于主体,接受流转的一方可以是单位,可以是个人,不限于村民。

  (2)土地首次流转的方式可以是出让、出租,并应当签订书面合同,首次流转后的集体建设用地使用权可以通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式再次流转。

  (3)集体建设用地使用权流转的期限参照同类用途的国有建设用地执行,即商业、办公40年,工业50年,住宅70年等,期限届满后,依照双方合同约定处理。

  如此来看,在政策总纲下,因各地情况复杂程度不同,在执行中都会有诸多的差异。国策给我们的是大致的方向,而真正约束指导我们的是地方的执行政策。所以,在我们与村达成合作后,一定注意手续上的审批流程,搞清楚地方的审批政策,不可马虎大意。

  蔡律综合  2020年2月14日

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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