张付杰律师解析疫情期间房屋租赁合同的处理
疫情发生及其影响，已被诸多法院明确定性为不可抗力因素，全国人大法工委亦表示其为不可抗力。企业及个人配合政府采取的诸多防控措施，给房屋租赁合同的履行造成一定的障碍。前段时间的减租倡议引起诸多争议，甚至有道德绑架的嫌疑。静下心来思索，排除道德绑架，有必要就疫情对房屋租赁合同的影响做单独的讲解。张付杰律师按：根据法律规定，不可抗力对房屋租赁合同履行构成障碍的，根据不可抗力的影响程度，可以部分或者全部免除租金责任。鉴于疫情影响的特殊性，应区分经营性房屋租赁和居住性房屋租赁的影响处理。
1、经营性房屋租赁的影响及处理
经营性房屋租赁的目的是对外经营，营利为目的的，租金相对较高，对市场因素变化比较敏感，因疫情防控需要，会出现停业、限制营业等影响。
张付杰律师认为：对于经营性房屋租赁，配合国家防控需要，不可使用或经营的，应当免除租金，如合同目的无法实现的，可以解除房屋租赁合同；对于限制经营的，可以要求减少部分租金；对于没有影响正常经营的，不能减免租金。
2、居住性质房屋租赁的影响及处理
居住性质的房屋租赁目的是居住，因疫情影响，可能会出现客观无法居住的事实。
张付杰律师认为：对于居住性质的房屋租赁，因防控需要无法进到所租住的房屋内居住的，可以要求出租人减免此期间的房租；在疫情期间使用用于居住功能的房屋的，不能主张减免租金；因疫情蔓延导致合同无法长时间履行，可以主张解除租赁合同。
3、租金支付迟延的处理
疫情防控期间，租金支付存在一定的迟延，一方面可能存在协商，另一方面亦可能存在客观障碍，严格适用合同约定条款，将有失公允。根据最高人民院早在非典疫情期间做出的指导性意见，张付杰律师认为：基于公平原则的考虑，合理期限内的延迟交租不构成违约。
4、疫情影响达成一致的实现方式
需要明确的是，消极等待不是解决问题的方式，建议租赁双方均主动解决问题，避免因疫情发生出现不必要的纷争。张付杰律师建议：
1）出租人主动联系减免，询问影响。
2）承租人主动告知疫情影响，与出租人协商减免方案。
3）通过诉讼减免。
注意，不管基于何种处理方式，均注意留存通知、微信、短信等证据。
