张付杰律师：解决问题需要对症下药
“辛辛苦苦购买的商品房，刚入住，就发现房子多处漏水、渗水，心里着实憋屈。”一个当事人如是向本律师抱怨。考虑到房价波动并不大，他本意是想咨询能否解除与开发商的合同。张付杰律师按：能否解除《商品房买卖合同》，关键是看开发商交付的商品房存在的瑕疵是否构成了根本违约，合同目的能不能实现，解决问题需要对症下药。
两年前，当事人与开发商签订《商品房买卖合同》，近期，开发商向当事人交付该商品房。当事人在查验房屋时发现屋面、墙面等存在诸多质量问题，降雨时多处出现不同程度的漏水、渗水，虽在原告的督促下开发商进行了几次维修，但下雨天房屋渗漏问题一直没有解决，导致当事人对该房屋无法接收装修、正常居住使用。当事人认为其购买房屋都不能居住开发商虽出具了《建设工程质量竣工验收意见书》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，，但合同目的实现不了，希望能解除双方签订的《商品房买卖合同》，开发商全额退还购房款及利息。
本律师核查了当事人提供的材料，认为，解除《商品房买卖合同》，全额退还购房款及利息的主张不成立。并给出以下分析：
1、不属于约定解除情形
根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房买卖合同》虽约定了合同解除的情形，但双方并未约定存在漏水、渗水等情形，可以行使合同解除权，也即不属于约定解除的情形。漏水、渗水仅属于房屋的些许瑕疵，不存在严重影响使用的情况。当事人提出解除合同并返还购房款的想法，没有合同依据。
2、不存在法定的合同解除情形
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”而根据当事人提供的资料，所涉房屋已经取得《建设工程质量竣工验收意见书》，而通过竣工验收就是房屋符合设计质量标准的直接的、专业的证明。虽然存在漏水、渗水的瑕疵，因其一般不会影响当事人对房屋的使用或购房合同目的的实现，亦不属于房屋主体结构质量不合格的法定情形，并未构成根本性违约。
《商品房买卖合同》解除不了，该怎么处理呢？本律师给出以下建议：
开发商应承担维修、更换、重作等违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，开发商应当承担该房屋维修、更换、重作等违约责任，并根据损失情况，要求赔偿损失。
最后，当事人根据本律师的建议，妥善解决了困扰自己的问题，并得到了一定的赔偿。
