商铺租赁合同解除装修怎么办

张付杰 原创 | 2020-03-12 11:40 | 收藏 | 投票

 

张付杰律师:商铺租赁合同解除装修怎么办

承租商铺,作为经营的租赁,如遇到承租目的无法实现,而对房屋进行了装修,如何处理?张付杰律师按:装修需要区分善意装修和恶意装修,对于租赁合同目的无法实现导致合同解除的,就善意装修的损失,应根据公平原则,根据过错程度,由受益人给于一定的补偿。

【基本案情】

20193月,朱某郭某签订《商铺租赁合同》,约定朱某承租郭某所有的商铺,租期自2019320日至2022531日。签订合同后,朱某根据合同约定,向郭某支付了租金及押金,并对商铺进行了装修。装修后,开始餐饮经营。201910食药监局对无证经营行为进行查处,要求朱某1020日前停止经营活动。朱某要求郭某协助办理证照,但无法办理。故,朱某要求退还租金及押金,承担违约责任及赔偿装修损失。而郭某同意退还未使用期间的租金,但不同意赔偿装修损失认为朱某对店铺的装修应在取得营业执照后进行,他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修,由此产生的装修损失应该自行承担未能办理营业执照与他无关,他不承担违约责任双方无法协商解决,朱某向法院提起诉讼。

【法院审理】

在审理过程中,法院对商铺的装修进行了评估,装修评估价为50万元,经审理,法院认为双方的签订的租赁合同目的无法实现的,依法判令解除合同,并判令郭某退还未承租期间的租金及押金,同时,法院认为,装修是对租赁物的改善或者增设他物,合同解除后,承租人需要将商铺返还给出租人,如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的,出租人就获得了额外利益,而该部分利益应为承租人所有,出租人应将装修的可利用价值通过折价的方式给承租人。本案而言郭某知晓商铺无法办理营业执照,但在签订合同时未如实告知,朱某对商铺进行全面考察,在尚未取得营业执照时,便投入资金装修。双方对租赁合同无法正常履行都存在过错。根据公平原则,法院酌定由郭某朱某赔偿装饰装修损失共计30万元

【判后分析】

最高院对审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释,明确了相关的装修的处理,明确存在装修损失,并非必然得到补偿。从法理角度考虑,应当区分善意的还是恶意的,以及过错程度。首先,需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意,如果未经得出租人同意,那么这种装修行为将被认定为恶意装修,是一种侵权行为;如果出租人同意利用,可以给予适当补偿,否则,出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的,即使合同中未约定装修事项,但按照交易习惯和客观实际,就应当允许承租人进行装修,否则无法实现合同目的,应认定为善意装修。对于善意装修,因当事人违约导致合同解除的,应考虑双方的过错程度,根据双方的过错承担相应的责任。

 

个人简介
张付杰律师(TEL:13564951135)秉承“专注”、“专业”、“专心”执业理念,先后承办多起国内重大案件,被主流媒体跟踪报道,最终维护了委托人的权益,伸张了法律的正义。现担任多家企业法律顾问,参与多起重大商务谈判,为委托…
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