杭州发展需要怎么定位?

迟竹强 原创 | 2020-04-01 07:43 | 收藏 | 投票
关键字:杭州 

 综观商业综合体的发展,资金投入量大,周期长,运营能力要求高其不易成功的三大难题,也令许多企业望而却步。杭州将崛起一大批商业综合体,其中有创新创业新天地综合体、嘉里中心综合体、华家池商务综合体、百大绿城西子国际、蓝孔雀综合体等,一些已经开建,一些正在逐步推出地块。

 
新建商品房板块商业的一穷二白
 
与综合体建设开工热火,未来璀璨形成鲜明对比的是,杭城目前商品房住宅小区商业生活配套的一穷二白:
 
杭州楼市流传着一则故事:某位成功人士在西郊某豪宅板块买了栋别墅,装修完毕,一家三代兴冲冲地搬入新房,然后各路亲朋好友纷至沓来,共同分享这阔绰的空间和奢华的享受,然后短暂的“蜜月期”很快度过了,而问题接踵而至:小区入住率很低,一到晚上就黑灯瞎火;买菜、吃饭不方便,小区唯一的会所也因为入住率太低而未开始营业,“太惨了,连个沙县都没有啊,”......于是,舍弃大别墅,狼狈地逃回了城里。
 
也就是从那时候起,其貌不扬的“沙县小吃”成了网友们调侃住宅小区配套是否齐全的重要标准之一。
 
别墅因为地处近郊或者远郊,配套缺乏,生活不便还情有可原,而事实上,在杭州10余年来轰轰烈烈的城市化进程后,数以万计的新杭州人蜂拥而至,城市的版图中开始增加下沙、临平、闲林、滨江、桥西、申花、余杭、仓前时,我们面对的却是这样的尴尬:
 
学院路以西,称为城西的地方,从丹桂公寓到西溪诚园,绿城在城西开发超过了18年,而“以西为贵”的城西休闲购物却仍然只有一座西城广场可去;
 
钱塘江以南,以总部经济、楼宇滨江战略异军突起的滨江,成为了杭州的高新技术经济开发区,苏泊尔、康恩贝,阿里巴巴也过江而去,而这里数的过来的商业却只有星光大道,和一条“垃圾街”;
 
“大有可为的开发区”开发的年份也超过10个年头了,从工业区到开发区再到大学城,只是一样不变的是下沙一穷二白的“商业生活”。
 
申花,未来“杭州的徐家汇”,在庞大的银泰城商业“航母”下水前,这里的主要商业表达形式仍然是层差不齐的沿街小店铺;
 
祥符、城北,百万方的城市综合体告诉人们,这里未来将由亚洲最大的影院和未来杭城首个4D院线,而现在,要看场IMAX电影,还是得去武林广场和钱江新城;
 
仓前、余杭,一位购房者戏谑道,“冬天可以羊锅村,剩下的季节可以等着吃羊锅啊。” ......
 
从被诟病到受热捧,丁桥生活给我们什么启示?
 
4月份的丁桥是杭城楼市当仁不让的热点,昆仑天籁、中豪·四季公馆先后以均价8500元/平米左右的价格“降价促销”,一时几乎“万人空巷”,漏夜排队也再现杭城。
 
吸引刚需购房者的首当其冲的自然是价格,而除了价格之外,是什么让这个因为经济适用房聚集而被人诟病品质的主城区板块重获青睐呢,为什么同样的不到9000元/平米的价格在临平山北、在下沙沿江商住区出现时,却没有这样的“盛况空前”呢?
 
从四季公馆新业主刘先生的话中,或许我们可以有所启示,“这里没有杭州大厦、没有银泰百货、也没有武林广场。只有一座新城广场、物美、肯德基、知味观。不过对于我这样的刚需来说,这就足够了,而且这也是我消费得起的商业。”
 
丁桥距离主城区15公里左右,在绕城公路之外,在过往,这里的住宅的表现形式主要是经济适用房等保障性住房,丁桥家苑、丁桥兰苑、后珠美邻嘉苑、长睦邻里人家……而围绕这些大经济适用房小区和大量的人口导入,幼儿园、小学、中学、超市大卖场、加油站、公交总站,各类商业、生活等公共服务设施也逐渐上马落地。
 
等到广宇·上东城、天阳·观筑、昆仑·天籁、中豪·四季公馆等一大批商品房项目进入开发时,区域的成熟度和人气已经有了足够的保证,区域也开始由沿街商铺为主的商业形式,过渡到临街商铺和大型商业中心共同“表达“的阶段。
 
据悉,丁兰广场营业,近6万方的商业营业面积涵盖百货、超市、专业店、餐饮、电影院。据开发商介绍,“丁兰广场仍然将以满足区域内居民的社区商业需求为主。”
 
从西湖时代到钱塘江时代,杭州人需要什么样的生活配套?
 
福利房制度的改革和城市化的进程,让杭州的“可居住区域”进一步增大,楼市版图不断向外拓展,从市中心到钱江新城,从西湖时代到钱塘江时代,下沙、临平、余杭、滨江……
 
然而,随之而来的是住宅的钢筋水泥在拔地而起时,却没有生活、商业等公共配套的“郁郁葱葱”。于是,有些板块除了自己开车,不然没法到达,进得去出不来;有的板块成了“卧城”,成为城市“钟摆式”潮汐人群的起点和终点……
 
而随着板块人口迁入数量的增加、速度的加快,区域内商业生活配套欠缺与业主的需求的矛盾也就更加突出。另一方面由于杭州只有一个武林广场的单中心商业格局,区域商业发展不均衡,更加剧了这样的矛盾。
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祖籍:烟台招远,80后,中国智库发起人,人大财经论坛专家
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