理性解释”开发商被妖魔化”的地产怪现象

郭晓武 原创 | 2005-11-16 18:55 | 收藏 | 投票
针对当前众说纷纭的“开发商被妖魔化”现象,作为学者,我们应力求以理性、建设性与专业性的视角来看待它,任何浮躁的、不求甚解的态度都会妨碍我们认清事物的本质。


解析开发商被妖魔化的根源


对于开发商的责难、甚至妖魔化缘起于房地产市场的供需矛盾突出,房价飞涨,在开发商财富急剧膨胀的同时,相当一部分城市居民却买不起房。于是乎,开发商们就很自然地成为千夫所指的对象,我们很难想象在供过于求的家电市场会出现这种状况。造成房地产市场供需矛盾的主要根源在于福利分房制度的取消、紧缩调控政策的实施、居民消费结构的升级以及城市化进程的加速,前两者导致市场供给的严重缺失,而后两者却为市场带来了庞大的有效需求,这一紧一松导致了房地产市场供需结构的失衡。


其次,开发商在经营过程中存在的违规行为,包括获取土地或者项目中的寻租行为,对消费者不讲诚信、不负责任的行为,以及偷税漏税等行为是造成开发商被妖魔化的最直接原因。这个问题可以分两方面来看,一方面,任何行业中都可能存在不规范的经营行为,对于开发商的违法违规行为,依法给予处罚就是,不值得大惊小怪;另一方面,如果违规是比较普遍的现象,甚至成为业内的“潜规则”,我们就要对行业的生态环境提出质疑了,是企业家们的自律性太差,还是出于寻求生存发展的无奈,抑或是游戏规则制订者们的失职?如果我们理性地面对这些问题,就应该明了,市场参与各方都负有不可推卸的责任。此时,我们需要的是建设性地解决问题,而不是相互指责。


再次,公共媒体的舆论导向也在客观上助长了开发商被妖魔化现象的蔓延。我个人以为,新闻媒体在面对一种特定时代的经济现象与社会问题的时候,应该要保持客观公正和独立思考,而不是媚俗或者成为利益集团的附庸。在网络时代的今天,媒体的触角已经深入到人们的生活细节,媒体对人们观念的影响力也达到了前所未有的程度,因此独立、理性、深入的思考应该成为媒体的不懈追求目标,而这无疑将有助于我们更加准确地把握房地产市场发展的来龙去脉,从而看清开发商的本来面目。


综合起来,制度与政策环境是导致这一现象存在的主要根源,开发商们的不规范行为则是引发这一现象的导火索,而媒体独立、理性、深入思考的欠缺也在客观上助长了这一现象的持续蔓延。


妖魔化的负面效应及其所反映出的问题


毫无疑问,“开发商被妖魔化”这种现象将会产生极大的负面效应,首先它破坏了开发商的整体形象,这种以偏概全的认识不但损害了守法经营者的声誉,而且也挫伤了他们报效国家、回馈社会的积极性;其次,它不利于开发商与民众以及政府之间的正常对话与沟通,开发商所说的话都被认为是在为自己开脱、为自己谋利;第三,它妨碍我们对房地产业现存问题进行理性地思考,感情用事的结果一方面加深了贫富阶层之间的相互敌视,不利于和谐社会的构建,另一方面也很可能会诱导政府作出不符合市场经济规律的政策抉择。


妖魔化的背后也暴露出诸多非常深刻的社会经济问题。站在社会学的角度,“妖魔化”可以看作是普罗大众以房地产业为突破口对富人阶层的一次讨伐,这也是贫富急剧分化的社会现实在房地产领域的集中体现。任何人在面对这种情况的时候都会显得力不从心,因为要说服买不起房子的人们保持理性几乎是不可能的。尽管如此,作为一名经济学人,我还是认为要树立正确的处理问题的态度,那就是“理性面对、务实解决”。根据经济学的理论,从市场占有率、集中度来看,中国的房地产企业还处于自由竞争的阶段,他们是市场的追随者而不是领导者,所以诸如“开发商哄抬房价、扰乱市场”以及“开发商要挟中国房地产市场”等言论至少在经济学理论上是站不住脚的,而中国房地产市场的主导者恰恰不是大大小小的开发商们而是政府。


要解决这些棘手的社会经济问题需要找到一个突破口,那就是要努力缓和房地产市场存在的供需结构失衡的矛盾。就政府而言,有必要转变调控思路,应注重改善而不是压缩土地供给,同时要重新审视住房保障体系存在的问题(特别是经济适用房制度),加强对中低收入人群的关注度;就开发商而言,要克服投机心态,专注于产品与服务质量,同时也要担负起自己应有的社会责任;就学界与媒体而言,还是应该保持独立思考,理性地对这些问题进行客观公正地评价。


结语


最后,我还想再重申一次,是政府而不是开发商们在主导中国的房地产市场,搞清楚这一点有助于我们更加积极务实地解决问题。此外,追逐利润最大化是市场经济下任何一个企业的终极目标,只要这种行为是在现有法律允许的范围之内,都是无可厚非的。当然,我们更希望看到商人们在致富之后能够承担起更多的社会责任。我相信,随着政府政策的逐步调整以及房地产市场竞争的日益加剧,市场供需矛盾问题将会得到缓和,“妖魔化”这团迷雾也将会烟消云散。
个人简介
诚实守信,稳重踏实。12年以上金融领域工作经历,8年以上高管经历。行业涉及PE、信托、证券、地产,擅长资产管理、股权投资、战略规划。在行业内有比较广泛的项目与资金来源、深厚的人脉积累和良好的业绩口碑; 视野开阔,业…
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