和诣实现中国房地产软着陆

艾育荣 原创 | 2007-04-05 16:49 | 收藏 | 投票
  历年都有许多专家学者会为中国的房地产市场开出良方猛药,各有所长。笔者认为,要让中国的房地产市场向着实现和谐社会的方向稳定有序的发展,并不应该出台太多或多变的政策,关键在于抓住几个要点,然后实施“无为而治”,让市场规律真正发生作用。

  首先,应确定中国的房地产市场发展的中心方向——实现居者有其屋的和谐社会。诚如金碚先生在文章中指出,有了自己的房子才会有自尊。也就意味着有其屋者将更有信心,更有激情,能创造更大的生产力,并且对社会有更多的认同感,更易形成和谐稳定的局面。其次应端正一种观点“大力发展廉租房”。“廉租房”是许多专家学者所推崇的一种解决城市低收入者住房的一种措施。“廉租房”实际上就是中国房改前社会与单位提供住房形式的一种变称,是一种倒退,只能作为一种补充,根本不应该值得提倡。香港实施“廉租房”——公屋的政策多年,为很多专家推崇。但其实际上并不是一个成功的案例。公屋虽然解决了许多低收入香港市民的住房问题,但是却又制造了更多的社会问题。首先是政府硬性地制造了一个个贫民区,大量的低收入市民聚集在一起,其中滋生的不单是治安问题,更严重的是社会心理问题;居住在公屋的人就要被打上了一个印记,实际上成了二等公民;有很多市民是几代人一直住在公屋里,为什么?所谓无恒产者无恒心,他们所受的教育,他们的进取心被大大地制约了。反观同样是解决低收入人群住房的安居房,却远远没有这些问题。以广州上世纪九十年代初建设的几个安居小区为例,棠德小区、大塘小区等等现在都是一派繁荣兴旺的景象,毫无香港公屋那种阴森破败的气息。并且到处停满了小汽车,甚至不乏奔驰宝马之类的靓车。说明什么,有了恒产就有了恒心,就有了向上发展的和谐动力。解决的不单是住房问题,而地解决了更多的社会问题,促进了和诣发展。政府对“廉租房”和“安居房”的投入在成本上都是相差无几的,差别在于前者的产权是政府的。但后者的出售为政府回笼资金,而能投入下一批的“安居房”建设,解决更多的问题。目前港政府急于出售部分公屋产权给“领汇基金”,正是不堪资金的重负了。

  笔者认为实现中国的房地产市场向着和谐社会的方向稳定有序的发展,应该采用以下四个方面的对策。

  一、降低首次置业的门槛。

  一般而言,首次置业的的出发点是为了自用而非投资或投机,符合住者有其屋的本意,所以应该鼓励。有专家会说,降低了置业的门槛,会令到很多投资者混水摸鱼,加重投机的成份,搞乱房产市场。实际上,并非是门槛的问题,而是信用机制和监管的问题。在监管不到位的情况下,各地频频发生成批性假按揭的案件,并非是门槛不高造成的。并且在此网络发达的时代,建立检查首次置业的信用机制相信是容易办到的事情。降低首次置业的门槛,主要有以下几方面的措施。

  1、放宽首次购房的贷款,减少首期付款金额。在我国稳步向着小康社会发展的过程中,绝大多数的置业自住者的还款能力一般是会越来越强,而很少会到断供的地步。所以说房产贷款是基本安全的。事实也是如此。很多地方的首期都曾降至两成,甚至零首付,却并未给银行带来多少坏账。

  2、降低首次购房的税费。对政府的税收减少并不会很多,但是能加快解决许多的社会问题。

  3、增加房源。一方面是政府组织建造安居房,一方面是鼓励发展商开发更多的经济适用房。包括适度增加相应的土地供应量,适度放松适用房建设的银根。纵观各地的烂尾楼,绝大部分是商用或写字楼,住宅很少烂尾,适用房更是极少卖不出去的。所以此类对开发商的贷款也是基本安全的。

  4、提高民众的知情权。信息是房地产市场的一个重要组成因素,能明显地左右房价的涨跌。扩大民众对房产市场发展规划的知情权,就能打破投机者对信息的垄断,降低房价暴涨暴跌的风险,令到投资正常地发展。

  值得一提的是,不仅是应该降低经济适用房的首次购置的门槛,而且要降低中等住房和豪宅的首次购置的门槛。道理是一样的,只是采取的措施和倾斜程度有所不同。

  二、营造和诣发展的社会氛围。

  “有钱人住靓地豪宅,普通人住偏地普通住宅”,这样的观念和事实早已为社会民众所接受。但是如果发展得太过失衡,仍然是引起许多社会心理问题,不利于建设和谐社会。这就需要政府这只可见之手发挥其应有的作用。如金碚先生指出“政府要支持投资者获得合理的盈利,改善基础设施,优化美化环境,令房价长期合理地增长。”而“靓地豪宅”的设施与环境本身已经是非常好了,没有太多必要去优化。需要优化的是普通房产。并且优化所需的资金完全有来源,那就是“靓地豪宅”的高地价与高税收。这不是所谓的“劫富济贫”,而是体现社会公平。

  三、制定以民为本的稳定政策。

  许多城市政府都将房地产列为当地的支柱性产业来发展,但是出发点各有不同。有些是为了解决当地住房难而引发的许多社会问题,有些是为了带动当地经济的发展,有些则是为了增加当地政府的财政收入,有些则是为了某些操控着当地房地产市场的团体的利益。但不管如何,并不是建起了一大片房子就是做好了房地产,房地产市场的真正繁荣在于人民受益,在于建有人买的房,买得到合适的房。高税费高地价可能会增加财政的收入,但是所引发的问题可能增加更多的社会支出成本。本着“不与民争利”的思想,就能制定出受社会各界欢迎的稳定政策。

  四、打击投机行为,不过于宣传房产升值。

  各地都存在房价虚高,有钱人买房没人住,普通人买不了房没屋住的现象。房价虚高是投机者炒作造成的,空置率高企则是过多投资者进入的结果。监管者应该区分投机、投资、自住三者的区别,制定不同的针对性措施。特别是对投机者的打击力度要快要严,尽量将其对房价波动的影响降到最低。对发展商的诚信行为进行鼓励和表彰,对其投机行为业谴责与制裁。对广大的投资者应采取正确的引导。不过于宣传房产的升值能力。让他们明白房地产如同任何商品一样,并非天生就有升价保值的能力,它的价格会升也可能会跌。房产投资如同任何投资一样,都存在风险。不能盲目地涌入房产市场,买了房而不去住。很多例子是放了十年还是毛坯房。这种空置对社会资源是严重的浪费。毕竟,只有房子住上了人,才是真正实现了它应有的价值。

  
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