刘植荣:现场调研美国房地产(组图)

刘植荣 原创自 新浪博客 | 2010-10-08 11:25 | 收藏 | 投票

平均工资291182/  平均房价3209/平米
现场调研美国房地产新华网全文转发
作者:刘植荣 

 【本文要点:按照中国住房面积观念,美国每套住房建筑面积中间值为303平方米,地产面积中间值为1416平方米,平均每平方米建筑面积为3209人民币元;一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。】

我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察,本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料,我们约定,2010年10月4日通过“现场直播”的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯,进行这次“现场直播”的前期准备工作。

 

一、精装供暖算面积,买房砍价有学问

 

“Hi,我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下,驱车到了今天要看的第一所房子门前。为了及时解答你提出的问题,我让Wanda带着笔记本电脑,上面有房子的各种信息。”朋友用iPhone与我联系,她以买房者的身份,找房地产中介公司选房、看房,我遥控导演。“现场直播”开始了。

朋友传来一张照片,告诉我,现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场,白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的,蓝色的车是中介Wanda的,这所房子位于加兰市Caledonia Cove路的第2606号。这里虽然叫加兰市,其实就相当于达拉斯市的一个区,从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。

接着,朋友发来要看的房子的正面照片,这是栋两层的传统建筑,古色古香,精致漂亮。房子位于路的尽头(Cul-de-Sac),很安静,这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑,内墙为木头,外墙由砖和石头砌成,有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙,窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋,也就是说四周不与任何别人建筑相接。

我想知道这所房子是何时建的,以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说:“这所房子建于2007年,原来被一工人所有,因失业无力还贷被银行收回。所以,现在这所房子的产权归银行所有。告诉你,这所房子装修好后几乎还没住过呢,是新房。”

“房子面积是多少?”

“487平方米。”

美国的房地产均按平方英尺计算面积,为了方便中国读者阅读,文中提到面积均直接换算成平方米。

再有,美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积,均属赠送。独立住房均附带花园,有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修,并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具,也就是说,买了房子即可入住。

“地产面积呢?”地产面积就是整个院落的平面面积,我想知道这所房子占地多少平方米。

“地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少?”她知道我过去研究过美国的房地产,估计能猜个八九不离十。

“300000美元?”

“你太棒了!299000美元。”

我知道,美国的房产的标价(Asking Price)是虚价,是可以砍的,就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道:“Wanda很爽快,说这所房子可以优惠17%,也就是说,现在这所房子299000×(1-17%)=248170美元就可成交。”

“是不是这就是最低价了?还能砍吗?”我见中介几乎是主动提出优惠17%,想知道还能砍下多少来。

“要是中介要多少就给多少,那才傻呢。在美国买房,一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。比如,你喜欢游泳,就要装出不喜欢游泳的样子,说游泳池对你来说没什么用处,况且你还有小孩,担心孩子自己到院子里玩耍会落水,这样,至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校,就又砍下一个百分点。你看,价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了,购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。”

“看来你是买房的老手了。对了,这所房子有没有地下室?”我见朋友一直没提地下室的事,便开口问道。

“你这个美国通怎么现在也愚钝了?美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室,因为这里暖和。北方州就必须都有地下室,因为那里寒冷,有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

朋友接着说:“2009年夏天,我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产,当时的房屋面积是400多平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。我把那房子买下后,装修了地下室,现在出售,地下室就算面积了,就该写500多平方米了。

“那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?”我问朋友。

“这要根据个人情况而定了,你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室,剩余的地方供健身、娱乐所用,我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下,美国的地下室可不是都在地下,一般都是半地下,是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

她继续介绍这所房子:“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视,他们重视的是景观(View),就是从房子里望出去,能直接看到的景色,所以,边角的房子要比建筑群里的房子价格高些,因为在外面视野更开阔,能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上,坐落在Hay Hubbard 湖畔。” 

我想知,虽然同在一个城市,但地区不同,房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

很快,她传来了达拉斯市的交通图,然后解释说:“这所房子位于达拉斯市东部,这里是非常理想的居住区,因为在湖边,景色秀丽,空气好,也安静,所以,这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米,距离Starlite饭店只有1.8公里。” 

“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问,“那房子的房间结构是怎样的?”

“这所房子有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅, 1个书房,1个活动室,1个吧台(Wet Bar)。告诉你,地板可是硬木地板,卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外,车库面积74平方米不计算在房子面积内,这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完,朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台,这个阳台正对公园和湖,阳台面积很大,可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台,阳台上也有门通向屋内。月台很大,有两个门,一个通向开放式客厅,一个通向主餐厅,这里可是开Party的好地方。”

从朋友发来的照片看,美国的阳台都是露天的,可以在上面充分享受阳光和空气,饱览美好景色。我想,中国人喜欢把阳台封起来,这大概是因为房子面积小的缘故吧,好在阳台上放置东西。

朋友发给我房子后面的照片,车库就在那里,可以停放3辆轿车。“怎么样?房子不错吧?很适合你居住,跑跑步、游游泳、打打拳,在房子附近就可以做这些活动。”朋友接着说,“我现在就看到了那个湖,这是个人工湖,非常大,是城市建筑取土后留下的湖泊。”

朋友还告诉我,房子东面有块公共绿地,如果想使用那块地,可以向房主协会(HOA)租下来,每年交350美元的土地租金,这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

 

二、房价半年跌21.3%,现在仍是买方市场

 

看完房子外部,朋友和中介Wanda小姐要进入屋内。美国由中介代理出售的房屋,都在总门上装个盒子,盒子上有中介设定的密码,输入密码后,盒子打开,就可以取出房子的所有钥匙。美国的房产中介必须通过考试才能上岗,中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子,中介带买主看房,房主必须提前离开,看房过程是不允许“第三者”在场的,也就是说,由中介代理出售的房产买主和卖主不见面,因为买主与中介要讨价还价,不便让第三方在场。房主把自己的房子委托给中介负责出售,会告诉中介期望价格和保底价格,卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时,看完房后,中介要把自己的名片留给房子主人。

朋友一进门,就把楼梯的照片传了过来:“这是楼梯(Dramatic Staircase),够气派吧!你看了这楼梯,大概就知道房子很坚固、很考究了。楼梯具有梦幻般的设计,在楼梯上部有个“拱桥”,美国人叫罗密欧与朱丽叶拱廊(Romeo and Juliet Balcony),名字很浪漫吧,这房子特别适合恩爱情侣居住。”

她接着说:“在楼梯旁有个关着的门,那是个杂物室,有的家庭也把这个房间用作壁橱,大衣、雨伞等可放在里面,有客人来外套一般也挂在里面。”

朋友边说边上楼,说要从二楼拍张门厅的照片,好让我对房间的布局有个总体印象。照片发过来后,朋友解释说:“一进门右手的那个房间是客厅,双开玻璃门。右手第二个门是书房,书房里有套间,套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

朋友接着告诉我一楼的房间情况:厨房1个,餐厅2个,客厅2个,书房1个,卫生间2个,杂物间1个。

从二楼拍完照下到一楼,朋友发来了挨着正门的那个客厅照片,这是个传统客厅(Formal Living Area),就是独立房间的那种,北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

美国人看房子内部,主要看厨房(Kitchen)和主卧室(Master Suit)。“看到了吗?这是厨房,里面所有装具都是不锈钢、实木和大理石材料,很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等,应有尽有,入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

朋友走到厨房里头,拍了一张照片发给我:“这是早餐厅(Breakfast Area),和厨房是相连的,在房子的东南角处,两面都是大玻璃窗,非常明亮。”

我又收到了主餐厅(Formal Dinning Area)的照片,这个餐厅在正门进去左手,是个很大的宴会厅,朋友的iPhone没有广角,只能拍下餐厅的一角。

过了一会儿,朋友又发来主客厅的照片:“看到了吗?这就是主客厅的后墙,主客厅是开放式客厅,对着正门,两层楼通体高度,两排窗户,采光非常很好,显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉(Gas Starter Fireplace)。”

朋友来到二楼,发来了从二楼客厅拍的房间布局照片,并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米,3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米,书房面积为24.2平方米,厨房面积为23.1平方米,2个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧?怎么这么大?是不是数据有错误?”我看到这组数据,不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积,相当于中国的100多平方米,这在中国就是一套房子的总面积呢。

朋友听我怀疑主卧室的面积,笑着说:“没错,我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室,主卧室设在整栋房子最好的位置,有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱,壁橱是Walk In Closet那种,就是人可以进去换衣服。其实壁橱就是一个房间,里面有放置衣物的架子。”说完,朋友先把壁橱照片发了过来。

听了朋友的解释,感觉很有道理。人的一生有三分之一的时间是在床上度过的,三分之一的时间在工作,六分之一的时间在路上,六分之一的时间在酒吧、餐厅和起居室。所以,不管住多大面积的房子,卧室的使用率是最高的。这就是美国人重视主卧室的原因。主卧室的特点主要体现在隐秘、便利、宽敞、温馨、舒适、可以做些活动上。

朋友又发照片来了:“这是主卧室的一角,主卧室有漂亮燃气壁炉。哈哈,主卧室有点乱,床也没整理。”

朋友边说,边进入了主卧室的卫生间,告诉我说,主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的,盆浴有高压水流按摩。还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台,非常宽敞。

我又收到二楼客厅的照片,朋友解释说,家人可以在这里看电视、喝咖啡。朋友坐在客厅的沙发上,又给我发来一组数据。

这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上,并一直挂在《达拉斯早报网》上,4月18日标价380000美元,6月4日则降为370000美元,6月23日继续降为355000美元,8月19日降到现在的299000美元,每平方米的使用面积仅为610美元,半年来要价下跌了21.3%。2008年,该房子的纳税额为10060美元,2009年纳税额为10141美元,年税率约为3%。

朋友起身,继续给我发照片:“这是与二楼客厅相邻的活动室(Game Room),可以放台球桌等健身器材,也可供孩子玩耍。”

“这是我在二楼东侧的大阳台拍的公园和湖的景色。很美吧?好了,我们在这里呆了快一个小时了,今天下午还有3处房子要看呢,我们必须离开这里了,其他房间就不看了。”

篇幅所限,本文略去调研另外三处房子的“现场直播”。下面,我将根据朋友发来的各种数据,对美国房地产的现状进行分析。

 

三、交易价是标价的78.5%,普通工人3.3年工资可买303平别墅

 

加兰市共有人口215768人,其中白人占67.7%,黑人占12.4,亚洲人占7.9%,其他族裔占12%。目前,加兰市共有75277套住房,有家庭户73241户,每个家庭户人口2.93人,也就是说加兰市的住房已经饱。

当前,加兰市的住房交易价中间值为86400美元(得克萨斯州为82500美元),家庭户年收入平均值为49156美元,也就说,一个家庭户用86400÷49156≈21个月的家庭收入可以买一套房子。下面该房子附近近期成交的房子价格及使用面积:

1413 MEADOWBROOK DR,65000美元,86.4平方米,2010年10月2日成交;

1114 CROCKETT ST,79000美元,95.4平方米,2010年7月30日成交;

2056 BROOKHOLLOW DR,76000美元,102.5平方米,2010年6月30日成交;

1714 GUILDFORD ST,126000美元,182.2平方米,2010年6月9日成交;

729 WORCESTER LN,77000美元,185.6平方米,2010年6月4日成交;

2046 EVERGREEN ST,41000美元,123.7平方米,2010年6月3日成交;

1913 MEADOWCREST DR,86000美元,107.6平方米,2010年5月28日成交;

1912 WESTWAY AVE,65000美元,154.5平方米,2010年5月28日成交;

701 WAKEFIELD DR,139000美元,168.8平方米,2010年5月18日成交;

2513 CUMBERLAND DR,50000美元,112平方米,2010年5月13日成交。

我们比较一下美国朋友看的这所房子所在地区、市、州和全国的房价标价(Asking Price)中间值对比(用2008年10月1日与2010年8月1日两组数据对比)。加兰市2008年10月1日为144000美元,2010年8月1日为110000美元;达拉斯市2008年10月1日为186000美元,2010年8月1日为159000美元;得克萨斯州2008年10月1日为185000美元,2010年8月1日为159900美元;美国全国2008年10月1日为235000美元,2010年8月1日为184900美元。

从以上数据可知,目前,加兰市是房产交易价格是标价的86400÷110000≈78.5%(下文交易价与标价比均用此数值)。

 

根据2010年9月1日的统计,美国房价最低的城市是俄亥俄州的扬斯敦每套74900美元,房价最高的城市是加利福尼亚州的圣克鲁斯每套549900美元。

2010年10月4日,美国54个主要城市房价平均标价为229631美元(Asking Price),按交易价是标价的78.5%计,2010年10月4日,美国54个主要城市的房地交易价平均每套为229631×78.5%≈180260美元。

在以上54个城市中,房价标价最高的3个城市均在加利福尼亚州,它们是圣何塞485000美元、旧金山470000美元、奥伦奇449000美元,第4高的城市是夏威夷州的檀香山440000美元,第5高城市是纽约州的长岛399000美元。房价标价最低的5个城市是密歇根州的底特律99900美元、内华达州的拉斯维加斯129900美元、俄亥俄州的克利夫兰133900美元和辛辛那提142000美元、印第安纳州的印第安纳波利斯142900美元。

房价的高低是相对于收入而言的。居住幸福指数与收入成正比、与房价成反比。房价是定值,收入变高,居住幸福感增强,收入变低,居住幸福感减弱;收入是定值,房价下跌,居住幸福感增强,房价上涨,居住幸福感减弱。

我们看看美国的收入情况。根据美国劳工部的最新统计,2009年美国共有130647610名受雇从业人员(不含自雇从业人员),受雇各类从业人员的平均年收入为43460美元。2010年8月1日,美国全国房地产交易价中间值为184900×78.5%=145146.5美元,也就是说,一个拿全国平均工资的人用145146.5÷43460≈3.3年的工资就可以买到一套中等价格的房子,朋友看的那所房子也仅需239200÷43460≈5.5年的平均工资就能买下。

要知道,研究房产不能只看价格,还要看“性价比”,也就是说,看看每套房子的使用面积有多大。根据美国住房部的数据,美国4个房间以上的住房占住房总数的90%,室内使用面积中间值为177平方米,地产面积中间值为1416平方米。再强调一下,美国的住房面积可是没有任何水分的,因为美国说房屋面积是精装修并供暖的使用面积,可不是建筑面积,也没什么公摊面积,而且还送车库、游泳池、花园绿地等拥有永久产权的财产。

我们看看怎么把美国住房面积换算成中国的住房面积。中国说的面积除了房子的地板面积外,还包括房屋墙体所占的平面面积,还包括公用建筑面积公摊,也就是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共用房和管理用房的建筑面积,还包括各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。这样算来,中国住房的出房率也就在70%左右,高层的出房率更低,我们姑且按70%计算,那美国的177平方米就相当于中国的177÷70%≈253平方米,再加上50平方米的车库,就是253+50=303平方米。也就是说,按照中国住房面积观念,美国的住房面积中间值为303平方米,2010年8月1日每平方米建筑面积为145146.5÷303≈479美元,每平方米的地产面积为145146.5÷1416≈103美元。

这就是美国房地产的现状:美国每套住房建筑面积中间值为303平方米,地产面积中间值为1416平方米,平均每平方米建筑面积为3209人民币元;一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。(作者博客:http://blog.sina.com.cn/zhirong 感谢Jessica对本文的贡献)

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