“泛城市化”,盛开高房价的恶之花

石旭升 原创自 新浪博客 | 2010-08-01 19:12 | 收藏 | 投票

 

标题所指的“泛城市化”,就是中国今天的城市化。它是浮夸的城市化,也是透支的城市化;它还是畸形的城市化,也是野蛮的城市化。它不是内涵式节约化的城市化,而是粗放式表面化的城市化,更是无限放大的空洞的城市化;标题所指的“恶之花”,是在用一种有害的罂粟花,来比喻中国今天的高房价。正是“泛城市化”,培育出高房价的恶之花。

 

从泛城市化。到高房价

 

在中国,“泛城市化”论者总是以城市化为面具,编造出一串又一串的美的谎言,来欺骗本来就不怎么成熟的市场,从而推高房价。

 

泛城市化说,既然中国的经济问题是农民问题,那么“农民的出路”就是走向城市;既然农民要走向城市,就要走向城市化,因为中国的城市化远远落后于工业化;既然中国的城市化落后,按照国外诺瑟姆的理论,那么中国的城市化刚好处于加速阶段;既然中国的城市化要加速,那么必然造成城市土地的稀缺,必然造成房价的上涨;既然过去302亿农民进城造成了房价大幅上涨,那么未来4亿农民进城呢,必然造成房价成倍的长久的上涨。总之,中国未来20年至30年的房价都将一直大涨不止······

 

既然“所谓的城市化”将导致房价直线上升,那么中国的房地产行业,上升到一种“全民族的城市化运动”也就顺理成章。而中央,地方,开发商,银行,炒家,还有黑压压看不到边的老百姓,全都万众一心,排除万难,向高房价突飞猛进。

 

中央,以父母官的姿态,过分信赖城市化的“单一效能”。不惜放弃国际竞争力,而把天量财力只用在“增高”“房地产业支柱”的这条“独腿”上,自然也就给楼价的不断攀升定下了基调;地方,以地产商的姿态经营城市。为了填补城市GDP的数字,不惜垄断地价,从而抬升房价;开发商,以城市运营商的姿态,用更强势的手段捂盘惜售,哄抬房价;银行,以商人的姿态,来操纵国家的经济命脉,而“傍大款”的原则,也导致楼价不断攀升;炒家,以刚需的姿态,乘火打劫,推高房价

 

那么,这场由“泛城市化”带来的高房价,就有可能像白粉一样侵害着城市化。当房价远远超出了“收入房价比”和“租金房价比”的时候,城市,也就变成了高筑的价格城墙。外面的人群进不来,里面的人群想出去。配套不足,成本奇高,债务累累,空置严重,民工外逃,人才流失,缺乏创新,企业衰落,危机四起。就像美国的波士顿,之所以没有成为最终的硅谷,就是因为80年的房地产泡沫,使许多年轻创业者流入加州硅谷地区。这,可能也是中国“合谋制造高房价”的一种极端狂热的泛城市化的一面镜子。

 

从高房价,到逆城市化

 

随着“泛城市化”的嚣张,“逆城市化”应身而起。比如作者本人,就是一个“逆城市化者”。所谓逆城市化,就是和泛城市化唱反调,怀疑泛城市化,怀疑高房价。本人认为,高房价谎言的漏洞也恰恰是泛城市化。泛城市化自相矛盾的论调,正好说明。中国的城市化即将减速发展,而未来的房价,也将呈下降或者缓慢增长的态势。

 

首先,中国城市化的途径不一定就是农村走向城市,也可以是城市走向农村啊。也就是说,城市化既包括集中的城市化,也包括分散的城市化和旧地城市化。而今天所谓引导农民“致富”的单向流动的集中城市化,恰恰拉大了二元结构,导致了农民的相对“贫穷”!因此,中国此前的城市化,是城乡基尼系数不断恶化的城市化,也是不可取的城市化。而未来中国城市化的真正方向,正在走向分散化的城镇化。因此,中国目前泡沫化的高房价必然回落!

 

其次,中国未来国力的根基并非城市化,而是工业化。中国的发展阶段,必然是从农业化到工业化,从工业化到城市化。其中要经历由农业为主的传统乡村社会,向以工业和服务业为主的现代城市社会的逐渐转变。而泛城市化却以挤压“尚未成熟的工业和服务业”为代价,使得城市的就业岗位越来越少,使收入相对高房价越来越少,使相对的城市资源(教育、医疗、公共设施等)越来越少,最终使得城市的成本越来越高。没有工业化和服务业,几亿穷光蛋的农民进城能够干什么呢? 没有工业化和服务业,能有雄厚的中产阶级的需求支撑吗?从这一点上说,恰恰是房地产挤压了工业化,并最终阻碍了城市化。

 

其三,城市化的发展与房价的高涨没有直接的因果关系。城市化的速度快,房价的上涨也可以慢;城市化的进程慢,房价的增长也可能快。比如这两年中原城市城市化进程就快,可房价增长却相对不快;而北京、上海的城市化进程慢,房价却增长得太快。所以,即使是快速的城市化也只能说明城市“住房量”的增加,但不能说明“住房价”的升高。而泛城市化,就是通过土地的稀缺性创造高房价的幌子来掩盖地价垄断,而房价的上涨完全不在于城市化,而是缘于地方政府垄断地价的短视行为。

 

其四,关于“未来将有4亿农民进入城市”,我认为这完全是一个夸张的数字,而城市化的加速度就更是一厢情愿。为什么世界上这么多国家,只有中国的的房价在疯长呢?事实上,2020年前后,我们这代人全部退休,人口陡降,人口红利消失。特别是中国人不缺房子,中国人住房的保有量达到80%以上,在世界上已名列前茅。房价还有什么上涨的基础呢?

 

其五,关于“城市化率在达到70%之前楼价就会高涨”,我认为更是一个自相矛盾的说法。在中国,恰恰是城市化率70%左右的城市,房价上涨更快。深圳城市化率早在几年前就达到了100%,房价本该停住脚步了,这几年却领涨了200%。而江海合流之地的沿海城市,城市化率接近70%,房价反而大涨不止,而世界上曾经有2个城市经历了房价的大幅上涨:1个是日本,1个是美国。但是他们的上涨,都是在完成城市化以后的上涨。而德国早就实现了城市化,但是德国在城市化前后房价几乎一直都没有出现过大幅上涨。其它发达国家在城市化的过程中,房价大幅上涨的也很少见。

 

其六,城市化并不是一个绝对美好的目标。在当今的全球10大超级城市中,亚洲占了七席,发展中国家占了八席。世界上从来没有一个国家是靠城市化而真正强大的。以单纯追求城市化率的城市化并不应该是我们追求的理想目标,也不是我们有必要去忍受的痛苦过程。

 

从逆城市化,到房地产的理性化

 

由此本人认为,中国的城市化已经面临“增长的极限”,而中国的高房价也就必然会回归理性。从中央今年以来的宏观调控调控开看,中央正在调整过度城市化从而回归房价。

 

首先,城市化的方向正在向城镇化发展。今年元旦的1号文件已明白无误地阐明了这个方向;其次,房地产业也可能不再作为国民经济的“支柱产业”。起码,“新国10条”已经不再使用“支柱产业”这个提法;其三,房地产正在从主要的投资品回归到主要的消费品,通过炒卖房地产而获利的机会将越来越少,各地正在执行的“二套房贷”的政策以及未来可能执行的“房产税”政策,都能说明这种态势。其四,供求关系正在得到有效调整。比如2010年的土地供应的力度就是过去的2倍以上,其中,保障房的供应占50%左右。未来的市场正在由卖方市场向买方市场过渡。

 

必须要澄清的是,我不是要反对城市化。相反,城市化是国际大趋势,也是中国的未来方向。只不过我们需要的是各个阶层和谐共生的城市化。试想。城市中如果没有大量中产阶级的形成,如果不是蓄水养鱼,培育巨大的购买力,那么这种虚假的城市化总有坍塌的一天。相反,如果我们压缩了地方政府的土地价格、开发商的一手房价还有炒家的二手房价,来换取更低成本的城市化,那么我们才能得到我们期待的健康的城市化。本人认为,我们中国未来的城市化,一定是符合产业结构的城市化,是适合市民生活水平的城市化,也是符合先进生活方式的城市化。

 

回到楼市,本人认为,未来中国的楼市仍然会更加健康的发展,而且机会无限。只不过,未来的市场将会是另一个市场。市场变了,但是市场的本质不变,那就是集约式发展,而不是粗放式发展。未来的市场将是一条“产品创新”和“服务创新”之路。这,可能正是泛城市化和高房价的恶之花,“从反面”给我们带来的好处。

 

 

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