“地荒论”,演绎高房价的恶作剧

石旭升 原创自 新浪博客 | 2010-08-02 16:20 | 收藏 | 投票

 

地荒论,是一场大骗局

 

最近炒房子的人不炒房子了,开始炒绿豆、大蒜和黄金了,或者开始炒玉石和钻石了。其实,并不是这些东西精贵或稀缺,而是投资客垄断了这些东西。正如北方的大碗茶和南方的功夫茶,即使茶的价格一样,大碗茶肯定便宜,而杯子牛眼大不到的功夫茶肯定精贵。

 

联想到此前中国的房价疯长,其主要动力就是地荒论。地荒论说,城市的人口越来越多,而城市的土地却越来越少。所以,物稀为贵,地价攀升,楼价攀升,直到永远······说这些话的人,往往行色匆匆,口沫横飞,说完就走,根本就不给人思考的机会。因为如果仔细思考,就会漏洞百出。

 

是的,城市的人口是在越来越多没错,但是城市的范围也在无限地扩大啊!也就是说,城市的土地并不会减少,反而会越来越多。从中国近10年的供地也能看出,越是大城市或是沿海城市卖地反而越多。同时,中国城市的人均用地也有不断增大的趋势。确凿的资料显示,中国城市的人均用地130平米,而其他国家,包括发达国家的人均用地也就是80平米的样子。我们的城市人均用地不但是土地紧张的小日本的45倍,甚至比土地充沛的美利坚都多。关键的问题是,世界上没有一个城市是因为地皮少才房价昂贵的,也没有一个城市是因为地皮多才房价就便宜的。

 

又有人说,不久以后,将有4亿农民挤进城市,所以地皮紧张。我们且不说那4亿农民会不会很快地挤进城市,我们姑且就假定4亿农民明天就会挤进城市。那么,我们的建设用地也不但不会减少,反而会突然地增多。因为根据有关计算,如果中国城市增加4亿农民,全国将会腾出约3万平方公里的土地。即使按照现在的快速开发的速度,也够全国开发100年左右的。所以无论是现在还是将来,绝对不该有“地荒论”的说法。

 

还有人说,为了农民兄弟的利益,我们才有一个“18亿亩红线”的规划。可这些为农民考虑的人,可能没有想到,如果真的突破这条红线,农民兄弟们反而会欢呼雀跃。因为现在的土地所有制显然不是出于农民的自愿。根据宪法第十条规定,农民的耕地、宅基地、自留地、自留山都属于集体所有。所以“农民”没法象“城里人”一样转让自己房子或土地。2008年胡书记在173中全会前夕曾表示过,农民可以有多种形式进行土地流转;而中国社科院有一个叫党国英的也提倡农村土地制度的改革;还有一个留洋回来的学者叫文贯中的,2008年就公开提出过农民土地私有化的设想,认为土地私有化是其他国家在城市化过程中的必经之路;而著名经济学家茅于轼,则在2008年干脆提出取消18亿亩红线!因为拆迁补偿给农民的地价通常只有几10元钱一个平方,而地方政府一转手就翻了10倍到100倍以上。既剥夺了城里人,也剥夺了农民兄弟。

 

不过,我倒是觉得,即使不突破18亿红线,我们盖房子的地皮也多得用不完。所以,中国永远都不缺城市用地。缺地,只是社会民众的错误的心理暗示,同时也是地方政府垄断土地供给的借口。地方政府时常像精明的商人一样,不会一次性地出让自己的所有“货物”,而是奇货可居,待价而沽,使土地价格不断上升,以便从土地转让中获得最大的收益。

 

地荒论,使利益集团“合谋”抬了房价

 

地荒论是怎样抬高房价的呢?从表面上看,房价的高企是房子的紧缺造成的。那么,房子的紧缺又是什么造成的呢?当然就是土地不足造成的。每当这个时候,就有人指摘中央的政策,也有人指摘地方的囤地,还有人指摘开发商的捂盘。其实,表面上看,供应不足是“供地效率低下”所致,实质的根源,在于利益集团利用“土地的计划性”和“房子的市场性”的不对称,来制造紧缺,从中牟利。

 

我们知道,从土地到房子的过程,中间要经过土地审批、土地整理、土地出让、房屋建造和楼盘销售等诸多环节。而每个环节都像衔接一根接力棒,任何一次耽搁,都会造成供应的缓慢。而在房地产不断涨价的时候,谁跑的慢赚的钱就越多,谁跑的快就越傻瓜。最好笑的是,有些人明明自己跑的慢,却推诿别人跑得慢。于是这些年相互指摘、相互推诿、相互谩骂不断。

 

开始是自下而上的骂。购房者骂开发商开盘慢,开发商骂政府供地慢,政府骂国土部门审批慢!国土部门是土地权力的最高部门,再往上没人骂了,于是反过来自上而下地骂。他骂地方政府“捂地”,地方政府只好向下骂开发商“捂盘”,开发商就骂他的炒家是“房虫”。实际上,这种骂,也并不是那种“肺都气炸了”似的那种骂,而是做出很生气的样子但心里美滋滋的那种骂。

 

实际上,炒家一边在骂开发商,一边却在暗暗感谢开发商,因为开发商越捂盘,他的留在手里的房子就越值钱;同样的,开发商一边骂政府,一边在心里感谢他捂地,政府越捂地,他的留在手里的地就越值钱;还是同样的,政府一边骂国土部门,一边在心里感谢他审批慢,审批越慢,他权力下的土地就越值钱。

 

地荒论在骂声中成长,地价在骂声中高涨,房价在骂声高涨。大家也都看见了,谁骂得越凶,谁在土地上的获益就越多。比如2005年以后,任志强、潘石屹、王石们就是在骂声中保持着地产大腕的本色的。当然,这种情况也符合劳苦功高多劳多得的原则。

 

以中原地产的统计为例,他们曾对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示,上述开发商于2003年至2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中,“在售”和“售完”的地块只占43%;剩余57%的土地在6年内并未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。中原地产人员认为,正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅上市,造成了当时楼市短期供应的紧缺,形成了地荒假象。

  

地荒论的结果,将会吹破了地产泡沫

 

但是,地荒论的鼓吹者们也不能高兴得太早,因为靠仅地荒论不断吹高的房价总有一个极限。泡沫吹得越大,炸的就越响。而在极限到来的时候,房价跃升的越高,下跌的力度也就越大。

 

本来,作为国土部门,本不该参与骂人的游戏。记得2005年年初的时候,面对北京的供地紧张,北京国土部门就有一个叫张维的还说,北京的房价并不高,不论是总体水平还是上涨速度都不高,与全国的大城市相比是非常正常的,所以他们不可能为抑制房价专门采取什么土地政策;而2005年年中国土资源部又有一个叫鹿心社的,竟骂宣扬地荒论的人是“别有用心”。他说,一些利益集团利用国家土地从紧的政策,宣扬“地荒论”,在一定程度上推动了房价上涨。他说,开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩,根本不存在某些利益集团所说的“地荒论”。

 

最先从骂声中走出来的还是国土部门。原来还在卷入一场谩骂中的国土部门,一下子醒悟过来,开始反省自己制定的土地政策。比如2006年年中土地权力的过分向中央集中,客观上也的确给“地荒论”留下口舌,而20071月“分批审批”改为“省级负责汇总申报”,也并没有达到加快土地审批的效果。所以今天在宏观调控的节骨眼上,土地供应也应该动点真格的了。

 

近几个月一揽子的土地政策,就是动真格的,而且正在悄悄地改变着高地价的格局。比如,“加大土地供应量”,2010年各大城市的土地供应量增加了2倍左右。大家不是说批地不足吗?好,我来真格的了,看看还有没有人再说供地不足了。再比如,“供地责任状”,白字黑字,看你地方政府还怎么推诿?而推行“新申报用地与城市供地征地情况挂钩”的做法,也有望促进城市土地的及时消化;还有,“限大地”的供应政策,将大大缩小单个项目的规模为720公顷,也可能快速使土地供应变成有效供应;而“预申请制度”,也提高了土地出让的透明度;另外,拍卖制度改为“高价者得”的一次报价制度,也有望杜绝地王的产生。至于“提高保证金到30%”的制度,既然能增加开发商资金链的压力,也就会促使开发商快速开发出货。

 

某种意义上说,一揽子的土地政策,也是在捅破高地价高房价的泡沫,戳穿“地荒论”的谎言。比如,今年61日,上海历史上最大规模的土地出让活动,就是随着放开土地,而使疯抢土地的局面不见了。在推出的105幅中,仅有28幅地块有人申请,15幅土地将延期出让,四幅地块将终止出让。这种状况,说明了地荒论的破产。而上海方面,下一步肯定会下降地价,从而下降房价。

 

此前,针对房地产的宏观调控,尚未走完“限制需求”的第一阶段。如果说第一阶段的调控是急就章,那么,以“扩大供应”为手段的第二阶段的调控,才是更彻底的打压高房价的手段。而事实将证明,中国的缺地只是恐慌性的缺地,中国的缺房也只是恐慌性的缺房。地价的大幅下跌将指日可待!房价的大幅下跌也将指日可待!

 

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